【正文】 有少量采用。市場第二章主城、沿海、周邊 競品缺乏系統(tǒng)縝密的推廣策略新開發(fā)樓盤眾多，群雄并起，先進(jìn)居住規(guī)劃設(shè)計(jì)理念不斷融入，實(shí)力開發(fā)商開始進(jìn)駐，營銷推廣的手段也日益多元化、外向化，新城引領(lǐng)了膠南地產(chǎn)，也因此出現(xiàn)混戰(zhàn)格局。海濱工業(yè)園08年膠南樓市供銷狀況 供給截至 2023年 12月 19日，膠南市住宅房地產(chǎn)市場存量超過百萬平米，達(dá)到了 114萬 m2。靈山衛(wèi)區(qū)域臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)位于膠南市區(qū)東北部，正逐漸成為青島西海岸的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。?“ 南展 ” ，重點(diǎn)是建設(shè) “ 高教研科區(qū) ” 和西南部旅游度假區(qū)兩大組團(tuán)。適應(yīng)青島 “ 挺進(jìn)西海岸 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，膠南市對(duì)城市規(guī)劃理念進(jìn)行了調(diào)整，確立了 “ 融入大青島，建設(shè)新膠南 ” 的全新目標(biāo)，提出了 “ 東接、北擴(kuò)、南展 ” 的城市建設(shè)思路 。膠南 — 膠州灣西畔的衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)引擎社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高環(huán)境引擎人文薈萃，自然清新，成為新興旅游度假目的地規(guī)劃引擎高水準(zhǔn)新城規(guī)劃，引領(lǐng)新城市時(shí)代居住風(fēng)尚市政引擎“ 青黃不接 ” 即將成為歷史，納入青島主城框架四大引擎助推樓市新高地五大板塊構(gòu)建新人居組團(tuán)l膠南東部新城區(qū)l靈山衛(wèi)板塊l臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)l膠南老城區(qū)l海濱工業(yè)園膠南東部新城區(qū)靈山衛(wèi)板塊濱海工業(yè)園板塊臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)膠南老城區(qū)本區(qū)域樓盤物業(yè)形態(tài)多樣，多層、小高層、高層等均有分布，目前實(shí)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)領(lǐng)先于膠南，客戶群體來源較為廣泛，包括本地、青島市區(qū)、山東內(nèi)陸以及其他省份的中高端客戶。目前老城區(qū)內(nèi)部在售樓盤不多。新興人居風(fēng)尚逐漸被引入和認(rèn)可房地產(chǎn)發(fā)展先進(jìn)地區(qū)的新興人居理念和風(fēng)尚，正在逐漸被引入膠南市場并得到認(rèn)可。海悅?cè)A庭濱海大道北海南路東總建面積 m214棟 1526層的高層一居 7785m2二居 91115m2三居 123164m2起價(jià) 4220元 /m2 ，均價(jià) 4900元 /m2 （含 700元 /m2裝修）一期 07年底開盤成交%二期 08年 11月開盤成交 %二期封頂香檳海岸 濱海大道北 兩河路西 總建面積 17萬 m2 7棟高層一居 68m2二居 93129m2三居 14 154m2四居 17 176m2起價(jià) 4400元 /m2 ，均價(jià) 5600元 /m2教工宿舍 5萬 m2 ，其余部分 07年底開盤，估計(jì)成交 20%左右準(zhǔn)現(xiàn)房歐美世紀(jì)花園大連路南側(cè)溫州路東側(cè)總建面積 m221棟多層 11棟小高層、高層二居 9095m2三居 110145m2復(fù)式 145m2均價(jià) 5000元 /m2 二期 08年 7月推出 413套住宅，目前成交 62套 封頂一品名筑 鐵山路與新華路交匯處 15棟多層住宅、 460戶 15棟 56層帶閣樓多層 二居 8590m2三居 108126m2 3680元 /m2起價(jià)，均價(jià) 3900元 /m2 08年 5月開盤，目前成交106套，銷售率為 % 外立面重點(diǎn)關(guān)注樓盤信息匯總l新城區(qū)因?yàn)楹＞?、城市新貌和目?biāo)客群較高收入水平，從而成為高點(diǎn)，其中沿海板塊和海王路板塊分別依靠海景和新城優(yōu)勢(shì)，價(jià)格大體持平，前者略高一些；l老城區(qū)新建項(xiàng)目不多，而且品質(zhì)感普遍不高，其價(jià)格較之新城存在一定落差。重點(diǎn)關(guān)注樓盤推廣策略推廣訴求中 “波濤洶涌 ”l媒體通路主要以膠南當(dāng)?shù)孛襟w為主主要包括報(bào)紙夾報(bào)、高炮、燈箱、導(dǎo)旗、工地圍擋、電視廣告等， NP硬廣投放不多。在淄博、東營和開發(fā)區(qū)設(shè)有接待點(diǎn)，在山西和新疆有代理。推廣銷售小結(jié)新城他們?cè)诎b中突出外部的共性有余，對(duì)自身的特色挖掘不足，常規(guī)媒體按部就班，針對(duì)性和集約性不足，自然銷售為主，有效應(yīng)對(duì)策略不足！周圍是一片平庸的附和，這是一個(gè)缺乏個(gè)性和創(chuàng)新的年代，市場沉默了，并非消沉，而是期待領(lǐng)導(dǎo)者的呼聲我們需要尋找更好的突破口！面對(duì)市場困局，老套的 “海潮洶涌 ”或空洞 “虛幻概念 ”已經(jīng)形同雞肋，還要繼續(xù)和大家一起 “猶抱琵琶半遮面 ”？時(shí)代不同了，告別一切浮華和做作，通過直白的訴求說出我們的個(gè)性價(jià)值所在。南面為農(nóng)民公寓，屬于舊村改造安置用房，一期已經(jīng)交付入住，二期在建。人氣短期不足周邊開發(fā)尚未全面完成，已建成物業(yè)的空置率也較高，入住人口較少，人氣有待提升。沿海樓盤，憑借其優(yōu)異的海景視野，吸引了大部分的外地客源?！?購房時(shí)機(jī)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，青睞膠南的異地客戶主要集中在夏季購買，入冬后各種形式的看房團(tuán)急劇減少，交易量更是幾乎為零，這與膠南作為沿海城市夏季旅游熱密切相關(guān)。生活越富足，對(duì)生活品質(zhì)的要求就越高。我希望能住得離我兒女近一些，這樣我就能成為她們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠??？鞓返厣睿匦麻_始跑步，如果可能，最好是每天清晨在沿著海岸線伸展的方向。奧巴馬 47歲的生日愿望是： “ 印第安納州、科羅拉多州和弗吉尼亞州（的選票）。熙岸比您更專注。區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與青島發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)和建設(shè)重工業(yè)配套基地及加工區(qū)的需要相對(duì)接，分別設(shè)立相對(duì)集中的 外貿(mào)出口加工區(qū) 、 機(jī)電加工制造產(chǎn)業(yè)區(qū) 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 、 臨港物流區(qū) 和與園區(qū)配套的生活居住區(qū)、旅游度假區(qū)、公共服務(wù)區(qū)。 青島東海藥業(yè)成為膠南市微生態(tài)藥物生產(chǎn)的龍頭企業(yè)。異地營銷，對(duì)于目前的膠南樓市而言，無疑是提升市場增長點(diǎn)一劑興奮劑！異地營銷是機(jī)會(huì)，但同樣是挑戰(zhàn)，面臨的是不同城市之間的競爭，以及各種高端項(xiàng)目的競爭，因此有效的理解和展示自己的項(xiàng)目價(jià)值，選準(zhǔn)自己的目標(biāo)市場，是異地推廣能夠成功的關(guān)鍵。1112月／第三銷售及持續(xù)期／ 產(chǎn)品行銷 +事件行銷 +人物行銷?多區(qū)域多場合進(jìn)行巡展路演，改常規(guī)線上炒作為線下推廣，本階段媒體減少 ；?藍(lán)海戰(zhàn)略持續(xù)進(jìn)行中，仍舊與異地各目標(biāo)站點(diǎn)之主流媒體及特定行業(yè)商業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)合作舉辦圈層活動(dòng)，并針對(duì)異地已購客戶執(zhí)行特別積分計(jì)劃，以促進(jìn)老帶新 ；?本階段仍舊不能放棄本地及周邊市場，同樣以繁華商業(yè)中心或賣場舉行巡展，并配合積分計(jì)劃，充分利用老客戶的口碑相傳吸引更多新客源；?集團(tuán)客戶推介計(jì)劃進(jìn)入第三輪執(zhí)行中。12月 準(zhǔn)備期概念行銷 +事件行銷56月 第一銷售期產(chǎn)品行銷 +事件行銷 +人物行銷910月 第一銷售期產(chǎn)品行銷 +事件行銷 +人物行銷34月 第一準(zhǔn)備期產(chǎn)品行銷 +專項(xiàng)促銷 +展會(huì)活動(dòng)78月 第二準(zhǔn)備期產(chǎn)品行銷 +專項(xiàng)促銷 +展會(huì)活動(dòng)1112月 第三銷售及持續(xù)期產(chǎn)品行銷 +事件行銷 +人物行銷12月／準(zhǔn)備期 ／概念行銷 +事件行銷?以 “ 愿望 ” 為情感的紐帶引起大多數(shù)人的共鳴；?戶外平面媒體強(qiáng)烈的視覺沖擊，以賀年主題與 “ 愿望 ” 結(jié)合的大畫面鋪設(shè)和客戶新年答謝活動(dòng)，為項(xiàng)目在春節(jié)假期前積聚聲勢(shì)；?客戶持續(xù)積累，前期房源持續(xù)去化。沿海板塊的景觀外在資源明顯優(yōu)于本案，價(jià)差懸殊并不大，這對(duì)于本案及本案所處天真無邪的樓盤來說具一定威脅性。資金密集度由建園之初的外資每畝 10萬美元、內(nèi)資每畝 80萬元，提高到外資每畝 15~20萬美元、內(nèi)資每畝 150~200萬元，提高了入園項(xiàng)目開發(fā)回報(bào)率。都心生活舞臺(tái) ＋ 原創(chuàng)卓然空間 ＋ 領(lǐng)先全球品質(zhì) ＋ 多維功能園林 ＋ 國際標(biāo)桿物業(yè)關(guān)于愿望的一切 —— 海灘假日方程式現(xiàn)在，許一個(gè)愿吧。關(guān)于愿望 的一切I WISH……