【正文】 員，前者主要負(fù)責(zé)大堂保衛(wèi)、門廳接待、訪客登記，后者除了負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理外，同時能夠提供中英文雙語服務(wù)，作為物業(yè)和營銷的一大賣點之一。 13:40:0613:40:0613:40Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 13:40:0613:40:0613:402/17/2023 1:40:06 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 1:40:06 下午 1:40 下午 13:40:06二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 211:40 下午 二月 2113:40February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:40:0613:40:0613:40Wednesday, February 17, 2023? 1知人者智，自知者明。 17 二月 20231:40:06 下午 13:40:06二月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 二月 211:40 下午 二月 2113:40February 17, 2023? 1行動出成果，工作出財富。謝謝? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。建議聯(lián)系市政，改變目前寶山路、虬江路人行道路鋪裝，提升高檔社區(qū)外圍環(huán)境。規(guī)范接待參觀流程，優(yōu)化模型、影音室、建材展示區(qū)以及樣本房介紹說辭，對于樣板房參觀佩戴參觀證，體現(xiàn)專業(yè)化管理。 高端小眾渠道開拓 ——DM 、彩信、短信等精準(zhǔn)渠道的投入成本較低，且較為精準(zhǔn)，在此階段建議進行最最后沖刺性投放。然后至浦江游輪體驗中秋晚宴，在游覽上海美麗都會的同時更加強客戶聯(lián)誼。 主流媒體活動話題炒作 ： 不作為主要投放對象，只根據(jù)前期媒體效果反饋有選擇性地投放主流媒體，在關(guān)鍵性節(jié)點配合銷售節(jié)點進行新聞炒作，使市場及時了解項目動態(tài)。價格策略預(yù)約階段不報準(zhǔn)確價格，僅做周邊市場價格范圍口頭通報。開盤強銷期蓄勢蓄客期 蓄勢蓄客期預(yù)約引導(dǎo)期預(yù)約引導(dǎo)期p Step3開盤強銷期開盤強銷期 11月 6開盤9月 11 4號樓樣板房對外開放9月 25開盤10月 165號樓樣板房對外開放【銷售執(zhí)行核心】 熱銷造勢，加強現(xiàn)場逼定。 小眾渠道高端數(shù)據(jù)庫 —— 銀行卡客戶、車主名單、企業(yè)主名單、高檔小區(qū)直郵或短信彩信，精準(zhǔn)營銷積累客戶。小眾媒體多渠道試水投放明源短信、基站短信、高端車主和樓盤交叉數(shù)據(jù)篩選的中移動短信 /彩信。推廣目標(biāo)：作為大戶型產(chǎn)品的下半年首次亮相 ,8月是一個重要時間節(jié)點 。樣板房的品質(zhì)直接決定了客戶的購房沖動。所以，推廣必須是全市性的大眾攻勢，而這一次的推廣也是為項目下半年的整體形象做及早確立和統(tǒng)一傳播。252。? 購房動機： 郊區(qū)回歸市中心置業(yè)，原和父母居住在近郊別墅（父母早期購買的別墅），妻子也在市區(qū)上班，想和父母分開獨立住，方便上班。閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)及相鄰板塊216。郊區(qū)回歸市中心板塊（九亭、莘莊、新橋等）p 目標(biāo)客戶定位本案閘北區(qū)域客靜安4號線導(dǎo)入客外環(huán)周邊回歸客舒適型 3房黃浦盧灣虹口區(qū)域客舒適型 3房 ? 客戶身份： 中青年換房型，年齡 3550歲。出資方為老人資換所得加積蓄一次性付款或者子女出資還月供。閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)及相鄰板塊（七浦路、虬江路、柳營路、新客站等）216。? 職業(yè)分布相對較廣，聚焦度較高的有個體私營、商貿(mào)、事業(yè)單位以及制造業(yè)等。? 速稱王：在逆勢下，速度即利潤，少批多量的方式強調(diào)速戰(zhàn)速決，在短時間內(nèi)最大化的回籠資金。因此，項目的難點之一： 如何突破市場，在短期內(nèi)儲備大量的大戶型客戶？? 商業(yè)市場同樣受調(diào)控的波及，商鋪物業(yè)普遍消化不暢，銷售周期長、價格實現(xiàn)低。項目特色：該小區(qū)內(nèi)還引進了一所初級中學(xué)。上海細(xì)則將率先出臺房產(chǎn)稅上海細(xì)則將率先出臺房產(chǎn)稅 8‰ ：起征點人均：起征點人均 70平平 or戶均戶均 200？？房產(chǎn)稅懸而未決?。?！房產(chǎn)稅懸而未決！??！《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知p 市場之變———— 樓市巨變樓市巨變 外地客驟然消失外地客驟然消失新政后，外地客戶驟然消失，本地新政后，外地客戶驟然消失，本地客戶重新成為樓市支撐主力客戶重新成為樓市支撐主力3w元以上成交客戶區(qū)域結(jié)構(gòu)變化元以上成交客戶區(qū)域結(jié)構(gòu)變化09年下年下 ：： 客戶樣本客戶樣本 3722套套 10年年 13月月 ：： 客戶樣本客戶樣本 1053套套10年年 46月月 ：： 客戶樣本客戶樣本 917套套擴大擴大大幅減少大幅減少10年初，以江浙為首的外地客戶比例出現(xiàn)年初，以江浙為首的外地客戶比例出現(xiàn) 峰峰值值p 市場之變———— 樓市巨變樓市巨變 同時社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的同時社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的 3萬平方米超大生態(tài)綠地、節(jié)能環(huán)保住宅設(shè)計萬平方米超大生態(tài)綠地、節(jié)能環(huán)保住宅設(shè)計主力產(chǎn)品：以主力產(chǎn)品：以 9095平米精致三房為主，還有平米精致三房為主，還有 130140平米四房房源。因此，項目的難點之二： 在住宅推售的同時，如何推動商鋪的銷售？營銷推盤策略p 營銷推盤策略面對投資撤退、自住主導(dǎo)的市場需求之變以及本地、本區(qū)域占主導(dǎo)的客源特點要完成今年高額的銷售目標(biāo)確立主推產(chǎn)品是策略思考的第一步? 順應(yīng)市場當(dāng)前趨勢，滿足自住型客戶需求；深挖閘北以及虹口等周邊區(qū)域客戶，外拓郊區(qū)回歸市中心型客戶。同時，通過多體量短爆的形式集中引爆市場，帶動客戶的迅速跟進，為后批房源有效儲客。? 區(qū)域內(nèi)及周邊比重更大，閘北、虹口占比達 71％。虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)及相鄰板塊（四川北路等）軌道沿線導(dǎo)入型客源直接構(gòu)成本項目的輔助客戶216。? 客戶身份： 中年配置型，年齡 3545歲。? 區(qū)域?qū)傩裕?長期生活在周邊，地源情節(jié)濃厚，包括老宅北、老虹口本地居民以及長期在周邊市場做生意的個體私營業(yè)主；? 購房動機： 改善型置業(yè)，原住房多為兩房或小三房，隨著經(jīng)濟實力的增強、家庭結(jié)構(gòu)的改變，對居住尺度以及品質(zhì)要求提高。虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)及相鄰板塊兩大導(dǎo)人型客源的外拓216。? 客戶身份： 外地中青年落滬型，年齡 3045歲。 品質(zhì)價值：雙大堂、電梯廳空間品質(zhì) ,多維景觀品質(zhì) 。同時，客戶階層的拔高意味著目標(biāo)客戶的生活方式發(fā)生改變，采取高端圈層營銷模式在項目維護期內(nèi)不容忽視?！?建議開盤日期為 9月 25日，確保至少兩周的樣板房參觀及預(yù)約周期。市場蟄伏 3個月后，許多樓盤同期上市形成競爭 ?！久襟w策略】p Step1蓄勢蓄客期【新聞炒作主題】【硬廣主題】 無外灘，不上海2公里外灘源，上海中心生活生活向南 ,南京路左右五大商圈的上海生活登高俯瞰 ,濱江心2公里外灘源 ,城市終極藏品回歸市中心 ,更上一層樓老區(qū)新看 ,地塊價值撬動城市未來風(fēng)向標(biāo)地王重新洗牌 ,蘇河灣規(guī)劃釋放區(qū)域熱土聚焦外灘板塊 ,區(qū)域土地拍賣創(chuàng)造全新格局地段篇 ?地段篇 ?生活篇 ?景觀篇 ?p Step1蓄勢蓄客期【軟文主題】 老上海人，夢想重回市中心－－復(fù)地新都國際 ,找回上海的經(jīng)典生活新上海人，夢想在這里騰飛－－復(fù)地新都國際 ,屬于未來的上海生活內(nèi)環(huán)篇 ?規(guī)劃篇 ?p Step1蓄勢蓄客期時間： 8月下旬，再次啟動集團內(nèi)部渠道定向推介復(fù)星人報復(fù)星樓宇 TV復(fù)地會復(fù)地內(nèi)網(wǎng)復(fù)地網(wǎng)站策源網(wǎng)站策源客戶資源……p 分階段執(zhí)行預(yù)約引導(dǎo)期2023年 2216。以項目樣板房的精裝產(chǎn)品力引爆開盤集中主流，加強點對點渠道p Step2預(yù)約引導(dǎo)期【硬廣主題】 俯仰天地間，唯有此奢品－－復(fù)地新都國際 ,精裝首府樣板房華麗開放都會中心，首府絕倫－－國際服務(wù)式精品社區(qū) ,86226平米精裝首府華麗公開p Step2預(yù)約引導(dǎo)期 ⑴ 建立復(fù)地新都國際專屬高端客戶數(shù)據(jù)庫■ 現(xiàn)有客戶資源－復(fù)地樓盤業(yè)主名單l利用 9月 25日開盤的熱銷炒作，通過氛圍營造和有效的現(xiàn)場逼定策略，提高開盤期客戶下定率，維持熱銷。準(zhǔn)確的價格于開盤前三天告知客戶。216。 同時啟動老客戶介紹新客戶優(yōu)惠活動。二次開盤熱銷u形式： 以第三方名義發(fā)起 “ 尋找上海最具生活價值的住宅 ” 的活動。售樓處內(nèi)增加軟性布置，活動照片、背景音樂等。建議重新規(guī)劃售樓處周邊綠化，布置花缽、花藝等，提升售樓處周邊氛圍。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/17 13:40:0613:40:0617 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 17 二月 20231:40:06 下午 13:40:06二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 13:40:0613:40:0617 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2113:40:0613:40Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。p 樣板區(qū)樣板房門口設(shè)立沙發(fā)座椅供客戶換鞋套及休息使用，并配備茶飲；在樣板房內(nèi)展示真實的生活化場景，如冰箱里放滿飲料、廚房放滿各種調(diào)味品等。加強物業(yè)人員培訓(xùn)，提高客戶接待過程中禮儀規(guī)范。u目的： 以最直觀及最具說服力的方式，釋放產(chǎn)品稀貴屬性。推廣目標(biāo)：二次開盤，第二次銷售攻勢全面展開，在前期 SP活動的客戶積累條件下，力求在本期能盡最大能力去化本案，將銷售推向高潮。如：上海 40萬以上車主 DM，上海高檔社區(qū)買家短信，浙商會名單（或其他高端雜志會員名單），企業(yè)主短信等通路覆蓋，并可進行活動邀約，邀請客戶親臨項目參與活動，可以更好的了解項目。該《意向登記表》由案場專人保管和統(tǒng)計，客戶不留底，以免客戶認(rèn)為已選定房源或享有優(yōu)先獲得房源的權(quán)利。 主流媒體 —— 各大報紙熱銷稿 新聞造勢216。 所有關(guān)聯(lián)單位高層員工－策源數(shù)據(jù)庫高端客戶名單開盤強銷期蓄勢蓄客期 蓄勢蓄客期預(yù)約引導(dǎo)期預(yù)約引導(dǎo)期p Step2預(yù)約引導(dǎo)期開盤強銷期 11月 6開盤9月 11 4號樓樣板房對外開放9月 25開盤10月 165號樓樣板房對外開放【銷售執(zhí)行核心】 預(yù)約鎖定，有效落位，為開盤充足準(zhǔn)備l9月 11日樣板房開放當(dāng)天啟動認(rèn)籌預(yù)約，集中鎖定和梳理前期積累客戶。開盤強銷期蓄勢蓄客期 蓄勢蓄客期預(yù)約引導(dǎo)期預(yù)約引導(dǎo)期p Step1蓄勢蓄客期開盤強銷期 11月 6開盤9月 11 4號樓樣板房對外開放9月 25開盤10月 165號樓樣板房對外開放【銷售執(zhí)行核心】l完成銷售人員、物業(yè)人員各類培訓(xùn)和考核，提升客戶