【正文】 是電梯公寓還有不到１０﹪，現(xiàn)行市場均價在２４００元／㎡，主要公交路線有１、２、７、１０、１１路等． ３ .萬景臻席： 萬景房產(chǎn)公司開發(fā)，眉山老牌開發(fā)公司，為萬景系列第４號作品，項目地處黃金地段－－濱湖路與紅星路延段交匯處，最大優(yōu)點為正視東坡湖，高層次更可觀岷江，周邊配套相對還是比較完善，項目采用＂外圓內(nèi)方＂式構(gòu)建，建筑形態(tài)為多層、小高層、１８Ｆ高層電梯公寓圍合而建，項目已接受排號，分為兩種卡的形式進(jìn)行優(yōu)惠和選房，小區(qū)占地４０余 畝，共近６００戶，面積從９０㎡－－ １７０㎡，估計推出后均價在２８００元／㎡左右，目前社區(qū)已基本解決了安置戶問題，開始在修建之中．主要公交路線有７、１４、１１路等． ４ .東城御景： 陽光置業(yè)開發(fā)，項目位于農(nóng)校后面，緊鄰義烏商貿(mào)城，為純１８Ｆ高層電梯公寓，一梯四戶，占地２０畝，共５０４戶，面積從８０多㎡－－１７０㎡，項目從０６年１２月進(jìn)入銷售，目前已售出約８０﹪，小區(qū)均價在２４００元／㎡，目前小區(qū)正在修建之中，主要公交路線有７、１０、１４路等． ５ .東方首座： 恒興房產(chǎn)開發(fā)，為東方城市花園二期 ，項目地處黃金地段，濱湖路，緊鄰＂萬景臻席＂，條件十分優(yōu)異，可直觀東坡湖和岷江，項目共占地近７０畝，１０００余戶，建筑形態(tài)為１８Ｆ高層、２６Ｆ電梯公寓、少量別墅正圍合而建，框剪結(jié)構(gòu)，景觀以水景為主，目前已接受咨詢，面積從９１㎡－－１８８㎡，價位最高達(dá)到４２００元／㎡以上，均價在３０００元／㎡左右，工程目前正在前期準(zhǔn)備中，主要公交路線有７、１４、１１路等． ６ .東方麗都： 信合房產(chǎn)聯(lián)合置信商旅開發(fā)，項目位于東坡湖大道，東坡湖公園旁，地理位置較好，周邊為大型商住社區(qū)，配套也相對完善，社區(qū)分為３期開發(fā)，項 目景觀采用＂澳洲風(fēng)情＂，１、２期為多層，三期含有幾棟小高層電梯公寓，面積區(qū)間８０㎡－１７０㎡，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，目前社區(qū)１ .２期已經(jīng)開始交付使用，３期電梯公寓部分正在修建當(dāng)中，目前其市場均價在２４００元／㎡左右，銷售也已接近尾聲，主要公交路線有１、２、１０、１１路等． ７ .凱旋帝景： 領(lǐng)地集團(tuán)眉山序幕篇，項目地處東坡湖廣場對面，位置優(yōu)異，配套相對較完善，項目占地面積近１５０畝，共１０００余戶，建筑形態(tài)為別墅、多層、１８Ｆ高層遠(yuǎn)景電梯公寓（直觀東坡湖），采用所有星座的命名方式圍合而建，以水景打造攝取，項 目分為３期開發(fā)，一二期主要是多層和別墅，目前已基本修建完畢，三期電梯公寓已接受咨詢，其價位最高在３２００多元／㎡，均價在２７００元／㎡左右，采用框剪結(jié)構(gòu)．主要公交路線有７、１４、１１路等． ８ .東坡國際花園： 衡達(dá)房產(chǎn)公司聯(lián)合中正房產(chǎn)開發(fā)，為湖濱印象系列作品，項目位于東坡國際大酒店對面，東坡湖中段，項目第一批次房源于０７年６月９日開始銷售，效果良好，整個項目占地５０余畝，共６００多戶，建筑形態(tài)為多層、小高層商務(wù)樓、１８Ｆ高層層電梯公寓住宅（正觀東坡湖），建筑結(jié)構(gòu)為框剪，社區(qū)景觀以水景為主，戶型從８０ ㎡－－１９０㎡，電梯公寓最高價達(dá)到３３００元／㎡以上，均價在２８００元／㎡，目前正在修建和進(jìn)入銷售當(dāng)中．此地段交通較方便，主要公交路線有７、１０、１１、１４、８、１３、３路等． ９ .蘭溪花園７期： 蘭溪房產(chǎn)開發(fā)，項目位于市第一人民醫(yī)院背后，臨現(xiàn)中心站，物業(yè)形態(tài)為多層和高層，小區(qū)占地面積２６ .４畝，面積從９５㎡－－１４５㎡，有兩棟１８Ｆ電梯公寓屹立在小區(qū)中央，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀主要是綠化，目前正在接受咨詢，其均價在２５００元／㎡以上，目前工程正在籌建中，小區(qū)主要公交路線有７、１０、１１、１４、８、１ ３、３路等． １０．西班牙郡： 華祥房產(chǎn)公司所開發(fā)，項目地處東坡湖大道與文安路交匯處，占地６０余畝，共５３７戶，該片區(qū)為市政機(jī)關(guān)單位密集區(qū)，也是眉山目前重點發(fā)展區(qū)域，是眉山的窗口大道形象區(qū)域．物業(yè)形態(tài)有小高層、高層、別墅混合而建，整個社區(qū)提出＂一個階層的加冕＂的戰(zhàn)略口號，引進(jìn)西班牙的建筑設(shè)計理念，以＂Ｙ ard— House”主題社區(qū)為最大賣點，如：蘭布拉大道、郡王會所等，傾力打造出眉山第一個＂概念式社區(qū)＂，０７年１月進(jìn)入銷售，在同期位置較好的電梯公寓商戰(zhàn)中，使自己的銷售份額占了一席之地，目前該項目已成 現(xiàn)房，銷售已接近尾聲，其電梯公寓市場均價近２５００元／㎡．公交路線主要有７、１０、１１、１４、１５、３路等． １１ .世代凱悅： 皓峰房產(chǎn)公司開發(fā)，項目所在地為詩書北路現(xiàn)中心站旁，緊鄰＂紅頂世家＂和＂詩書廣場＂，該小區(qū)占地３０畝，共３９８戶，戶型從８６㎡－－１４５㎡不等，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、兩棟１８Ｆ高層電梯公寓，采用框剪結(jié)構(gòu)，部分房屋已成現(xiàn)房，項目從０７年初進(jìn)入銷售，效果不是很理想，售出不到６０﹪其設(shè)計是一個因素，景觀主要是綠化．公交路線主要有７、１０、１１、１４、８、１３、３、１５路等． １２．華陸世紀(jì)景城： 開發(fā)公司為西安華陸集團(tuán)，為眉山開幕篇作品，項目地處眉山窗口大道－－眉州大道與東坡湖大道交匯處，緊鄰詩書城廣場，為城北較好位置，項目占地１１０畝，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、高層．戶型面積從８９㎡－－１６９㎡，項目從０７年１１月進(jìn)入排號，效果良好．其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀以水景融入綠化，工程正在籌建中，主要公交路線有７、１０、１１、１４、３、１５路等． １３．燕語林森： 地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園５期作品，該期被評為＂全國綠色生態(tài)住宅示范小區(qū)＂，項目位于眉山窗口大道－－眉州大道 上，＂華陸世紀(jì)景城＂對面，系屬城北高品質(zhì)社區(qū)較強(qiáng)競爭之對手，該社區(qū)占地面積約１１３畝，共１０００余戶，物業(yè)形態(tài)有別墅、多層、小高層、１７Ｆ、１８Ｆ、２２Ｆ高層電梯公寓，戶型面積從５９㎡－－１８０多㎡，其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，電梯均價位近２４００元／㎡．該社區(qū)分為三階段運(yùn)營，景觀上為坡地綠化、林溪園林生活相融入，大型生活配套引進(jìn)該社區(qū)，如游泳池、健身館、網(wǎng)、籃、乒乓球場、私家幼兒園等．項目于０７年１２月進(jìn)入排號，當(dāng)時效果良好，主要公交路線有９、１４、１５路等． １４ .現(xiàn)代城： 現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)公司開 發(fā)，北京開發(fā)商，項目位于眉州大道西段，高速公路出口處不遠(yuǎn)，共兩塊地，共３００畝．目前所開發(fā)的為一號地塊，占地１７０畝，共近３０００戶，戶型面積從８５㎡－－１３５㎡，一梯四戶，為全高層大型電梯公寓社區(qū)，所有電梯公寓并列而成，目前已建成兩棟１８Ｆ電梯公寓，從推出到排號經(jīng)歷一年的時間，期間規(guī)劃方案不斷變動，規(guī)劃配套上講算不上高品質(zhì)社區(qū)，提出口號為＂造老百姓買的起的好房子＂，其次以＂新中心站、城際列車、窗口大道等重點配套作為賣點，在０７年１０月開盤時推出均價位在2020元／㎡不到，低于同期檔次房子價位３００元／㎡左 右，故因此起到了＂良好的銷售效果＂！目前推出房源也基本售磐．經(jīng)過該項目的公交路線主要是９路． １５．凱旋濱江： 領(lǐng)地集團(tuán)眉山第二號作品，項目位于湖濱路北段，市第三人民醫(yī)院旁，占地３９３３３㎡，項目采用復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，以別墅、多層、小高層、１８Ｆ高層電梯公寓融合的物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃色調(diào)強(qiáng)調(diào)人文教育、康居生態(tài)、旅游悠閑的生活方式，產(chǎn)品線較豐富，系為眉山高品質(zhì)社區(qū)，項目于０７年４月２１日開始銷售，后期分批次對外推出，共計６３０余戶，目前售出約９０﹪，其電梯公寓均價位在２４５０元／㎡以上，建筑結(jié)構(gòu)為框剪， 由于和＂電力花園＂交融，經(jīng)協(xié)商為納入同一社區(qū)管理．主要公交路線有７、１１、１５路． １６．湖濱一號： 信和房產(chǎn)聯(lián)合成都置信商旅地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，系屬眉山目前最頂級的大型人文生態(tài)高品質(zhì)社區(qū)，項目位置在濱湖路東坡湖與岷江交匯處，居家而言，位置得天獨厚，俯瞰岷江和東坡湖，遠(yuǎn)看蟆頤觀山景，實為居家之典范，為迎合這一天然的地理條件，故在規(guī)劃上大下功夫，整個５０多畝的社區(qū)由２６Ｆ、３２Ｆ的超高層電梯公寓組團(tuán)圍景而成，幾乎全部照顧景觀，且園區(qū)內(nèi)引進(jìn)獨有的＂加州園林＂風(fēng)情更是首屈一指，由于遠(yuǎn)離城市中心，生活配套相對 比較欠缺，實為＂少數(shù)人的天堂＂！此外由于社區(qū)品質(zhì)的過高端，短時間客戶群體的彌補(bǔ)值得商榷．目前公交路線主要是７路！ 結(jié)論： １ .通過以上具有代表性的高層樓盤分析，可知眉山市場在經(jīng)過 0 07 年度的洗禮沉寂后，高層次、高品質(zhì)房源是不斷推出，開發(fā)思路一下上了個臺階，市場開始變成了一個＂快魚吃慢魚＂的時代，因此成了實力者的臺階，還有招商引資帶來的實力開發(fā)商，故使競爭變得空前激烈！使本地開發(fā)商們不再孤單，形成直接的強(qiáng)強(qiáng)對話，加大投資力度． ２ .由于競爭愈來愈激烈，樓市也變成熟起來，競爭焦點將有樓盤之間的競爭逐 漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭．市場分工的明確使開發(fā)商們變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期 .高品質(zhì)、重特色、富個性的樓盤將越來越多，同樣市民將更趨向理性，挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素較好的產(chǎn)品將受到青睞！ ３ .隨著０７年新政的不斷出臺，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)成交量相比０６年同期有下滑的跡象，特別是０７年末、０８年初，但房價的漲幅由于成本的增加和開發(fā)商壓力的增大，并沒有受影響，且保持著循序漸進(jìn)的上漲勢頭！ ４ .隨著本地購房者的挖掘填補(bǔ)不了市場的需求，眉山房地產(chǎn)市場已加速由地域性市場變?yōu)閰^(qū)域性 市場，外地人士的購房份額將越來越大，另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加． 項目 SWOT 分析 (含解決方案 ) 市中心一環(huán)路內(nèi)、與母親河 —— 永通河相伴，與生俱來的先天地理條件決定了其獨有的地理優(yōu)勢，這是決定房地產(chǎn)銷售命脈之最大因素，因此形成的固有而完善的生活配套成為其特有的一大寶貴財富，當(dāng)然這也是其他社區(qū)難以比擬的。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，加之本年經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度。 ③ 外來人口住房需求較大。但至少目前看來對眉山房地產(chǎn)市場的影響不大，眉山房地產(chǎn)市場有著自己的特殊性。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 30%。 由于本區(qū)域是新發(fā)展區(qū)域，故人口數(shù)量較東坡老城區(qū)少，但區(qū)域內(nèi)常住人口的消費(fèi)能力并不低。區(qū)內(nèi)高新技術(shù)工業(yè)為一類工業(yè)區(qū)，容積率按 控制，大部分多層建筑區(qū)容積率控制在 左右。 眉山城市新區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為：將本區(qū)建設(shè)成交通方便，公共設(shè)施配套，市政設(shè)施齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。 眉山城市新區(qū)主要職能有： 1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級行政及部門的辦公集中區(qū)。 近年來眉山市及東坡區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展勢態(tài)。新區(qū)的居住人口多為政府公務(wù)員及中青年商務(wù)人士，且家庭組成多為三口之家或丁克家庭，他們的收入狀況良好，消 費(fèi)習(xí)慣崇尚投資，消費(fèi)能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。 ① 新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量 受去年國家宏觀政策和眉山樓市自身發(fā)展周期的影響，今年將會是眉山樓市放量最為集中的一年。 ④ 眉山市去年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。 ② 住房消費(fèi)需求日漸增大。對此 ，在入市前應(yīng)就此大做文章，使之得到應(yīng)有的價值或超出消費(fèi)者的期望值，成為項目開發(fā)推出階段賴以生存而特有的生命線。作為新興的地級城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性” , 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 這一點也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點。 、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者?？梢愿鶕?jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗融入房產(chǎn)思維 —— 以酒店式服務(wù)理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 本案消費(fèi)者群體定位 ?依據(jù)市場調(diào)查分析得出 高端產(chǎn)品是給崇尚追求生活的最佳回饋，“九龍豪庭”項目的騰空出世，給了少有人完美的生活享受和藝術(shù)追求。 ?根據(jù)上表，我們可以看出同期同檔次樓盤的價格在 22002800 元 /M2。 一， 市場研究體系 市面上 場研究，產(chǎn)品定位設(shè)計，項目規(guī)劃設(shè)計，園林概念設(shè)計 二， 策劃推廣體系 項目營銷策劃，市場推廣戰(zhàn)略，形象包裝與執(zhí)行，品牌整合推廣，廣告創(chuàng)意及設(shè)計，媒介資源整合，危機(jī)公關(guān) 三， 銷售管理體系 銷售培訓(xùn)，銷售執(zhí)行，銷售控制 四， 質(zhì)量服務(wù)體系 質(zhì)量體糸培訓(xùn)，質(zhì)量體系監(jiān)控，質(zhì)量體系評價與改進(jìn) 五， 投資顧問體系 資金運(yùn)作咨詢，項目可行性分析，代辦前期開發(fā)手續(xù)，房地產(chǎn)政策咨詢 六， 客戶服務(wù)體系 投訴處理，增值服務(wù) 團(tuán)隊優(yōu)勢 金地公司是一家注重團(tuán)隊建設(shè)的企業(yè)，擁有員工 60 多名，具有一支高素質(zhì)，年輕化，專業(yè)化的精英團(tuán)隊。具體操作如：微笑、站門、倒水等。 在這里為了體現(xiàn)出我司所指的“納米營銷”解釋如下： 納米營銷之一： 關(guān)系營銷 房地產(chǎn) ,一個變幻多端、充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的市場，一個誘惑力十足的香餑餑。 關(guān)系營銷是以建立、維護(hù)、促進(jìn)、改善、調(diào)整 “ 關(guān)系 ” 為核心，給傳統(tǒng)的營銷觀念注入了新的理念。 隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，消費(fèi)者已越來越趨于理性，房地產(chǎn)的價格是否被市場接受，關(guān)鍵在于房子背后被顧客所認(rèn)可的價值。