【正文】 構(gòu)建住宅地 產(chǎn) 平臺(tái)l 關(guān)注金融 產(chǎn)業(yè) 機(jī)會(huì)l 優(yōu) 化內(nèi)部 資 源配置l 擴(kuò) 充外部融 資 渠道l 系 統(tǒng) 開展品牌 經(jīng)營(yíng)182。 盈利能力要位居行業(yè)前列167。且預(yù)期未來(lái)持有經(jīng)營(yíng)收益率大于內(nèi)部審定標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓大于 ％；商場(chǎng)大于 12％；酒店大于 6％，保證開發(fā)物業(yè)的流動(dòng)性，為銷售及內(nèi)部自持作準(zhǔn)備訂單地產(chǎn)：爭(zhēng)取與國(guó)內(nèi)外商業(yè)零售巨頭、酒店連鎖集團(tuán)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)訂單地產(chǎn)模式協(xié)同發(fā)展，由對(duì)方?jīng)Q策選址、定位，承諾長(zhǎng)租合約或建成后購(gòu)置。 組織 體系北京華融 strategy20230903華 融系 統(tǒng) 內(nèi)多家公司曾 /正參與住宅地 產(chǎn) 開 發(fā)業(yè)務(wù)華融系統(tǒng)內(nèi)的住宅業(yè)務(wù)公司資本金 歷史項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)程 備注非上市公司嘉鴻與西城區(qū)住宅開發(fā)公司合資，注冊(cè)資本金1000萬(wàn)昌平區(qū)龍澤苑45萬(wàn)平米住宅樓盤已售完 ? 中美政府住房合作示范項(xiàng)目，獲多項(xiàng)榮譽(yù)? 均價(jià) 4942元 /平米，十年間貢獻(xiàn)凈利潤(rùn) 金易2023年成立，注冊(cè)資本金 1000萬(wàn)豐臺(tái)區(qū)西馬 .金潤(rùn)家園， 57萬(wàn)平米住宅一期 27萬(wàn)平米已建完，二期在建? 樓盤均價(jià) 5400元 /平米到7400元 /平米不等富景NA 真武廟高檔住宅6萬(wàn)平方米2023年年底交房敬遠(yuǎn)NA 敬遠(yuǎn)國(guó)際公寓建成租售中 ? 底商＋公寓上市公司重慶2023年成立， 2023年增至 1億資本金天賜龍都住宅項(xiàng)目占地 20萬(wàn)平米已轉(zhuǎn)讓 已實(shí)現(xiàn) 3萬(wàn)多平米銷售面積南昌2023年成立，注冊(cè)資本 南昌紅角洲30萬(wàn)平米住宅項(xiàng)目項(xiàng)目前期開工中惠州2023年成立，注冊(cè)資本 3億渡假村別墅區(qū)占地 5234畝土地一期別墅區(qū)建設(shè)中資料來(lái)源：華融網(wǎng)站，華融資料北京華融 strategy20230903住宅地 產(chǎn) 有條件，也必 須 成 為華 融重要的 資 本增值 手段– 市場(chǎng)總量巨大，且最為透明– 持續(xù)高速成長(zhǎng)，獲利水平高，資金周轉(zhuǎn)速度快– 市場(chǎng)集中度低– 住宅房產(chǎn)是房產(chǎn)行業(yè)主流模式– 現(xiàn)紛紛進(jìn)軍商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)企業(yè)多靠住宅房產(chǎn)起家和實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展– 外資房產(chǎn)商業(yè)務(wù)也以住宅地產(chǎn)為主– 華融系統(tǒng)歷史及目前均有住宅地產(chǎn)項(xiàng)目– 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有與住宅地產(chǎn)相互協(xié)同的要求華融有進(jìn)入住宅地產(chǎn)的條件，且必須進(jìn)入– 住宅地產(chǎn)總量巨大，且處于高速增長(zhǎng)期，現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控因素雖對(duì)市場(chǎng)造成一定的不確定影響，但長(zhǎng)期看住宅地產(chǎn)開發(fā)的快速資本增值能力較強(qiáng)– 住宅地產(chǎn)可以與商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，平衡單一業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和資金周轉(zhuǎn)率不同的問(wèn)題住宅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)自身資源北京華融 strategy20230903在 專業(yè) 化 發(fā) 展基 礎(chǔ) 上，住宅地 產(chǎn) 與商 業(yè) 地 產(chǎn) 的匹配 組 合，能 夠 有效推 動(dòng)華 融成 為 城市運(yùn) 營(yíng) 商的 綜合能力 …在城市的不同發(fā)展階段里，城市運(yùn)營(yíng)商有著各種各樣的機(jī)會(huì)居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū) 居住區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū) 近郊工業(yè)區(qū)副城心郊區(qū)居住區(qū)I II IIIIVV? 住宅業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立發(fā)展– 項(xiàng)目機(jī)會(huì)較多，風(fēng)險(xiǎn)小，適合小盤開發(fā)? 住宅與商業(yè)地產(chǎn)組合發(fā)展– 風(fēng)險(xiǎn)加大，但大盤的住宅客觀上需要商業(yè)配套– 定位于中高端的住宅客觀上也需要考慮商業(yè)配套在每個(gè)城市發(fā)展階段里，城市運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)項(xiàng)目機(jī)會(huì)靈活選擇相應(yīng)的住宅開發(fā)策略北京華融 strategy20230903未來(lái)三年 華 融住宅 業(yè)務(wù) 定位高績(jī)效的專業(yè)住宅開發(fā)公司定位要點(diǎn) 注重績(jī)效定位表述 住宅業(yè)務(wù)是華融業(yè)務(wù)組合的重要組成部分，也是快速實(shí)現(xiàn)華融自身發(fā)展壯大的平臺(tái)注重成本控制及管理，為華融開辟新的增長(zhǎng)空間和利潤(rùn)來(lái)源合理擴(kuò)張短中期內(nèi)以環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為主，但積極關(guān)注全國(guó)其他地區(qū)機(jī)會(huì)協(xié)同增值與商務(wù)地產(chǎn)公司有效合作，通過(guò)組合住宅/商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，挖掘獲利空間專業(yè)發(fā)展構(gòu)建專業(yè)化平臺(tái)，提升專業(yè)能力，為消費(fèi)者提供滿意住宅產(chǎn)品全國(guó)擴(kuò)張不能提。 戰(zhàn) 略回 顧182。 戰(zhàn) 略 舉 措l 打造商 業(yè) 地 產(chǎn)優(yōu)勢(shì)l 構(gòu)建住宅地 產(chǎn) 平臺(tái)l 關(guān)注金融 產(chǎn)業(yè) 機(jī)會(huì)l 優(yōu) 化內(nèi)部 資 源配置l 擴(kuò) 充外部融 資 渠道l 系 統(tǒng) 開展品牌 經(jīng)營(yíng)182。 “招拍掛 ”土地政策、銀行融資等信貸政策導(dǎo)致目前住宅地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入壁壘大大提升，華融住宅地產(chǎn)如專業(yè)化發(fā)展，形成中等規(guī)模，至少需要 5億左右 的自有資本金投入167。華融商業(yè)地產(chǎn)注重工程管理能力的復(fù)制并鎖定風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)高低北京華融 strategy20230903在品 質(zhì)領(lǐng) 先模式下，建 議華 融商 業(yè) 地 產(chǎn) 持有立足未來(lái)，建立不同物 業(yè) 持有 標(biāo) 準(zhǔn)，決策物 業(yè) 去留物業(yè)項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)贏利性評(píng)估建議不同類型持有物業(yè)收益標(biāo)準(zhǔn)綜合體： ％寫字樓： ％零售地產(chǎn)： 12％酒店： 6％高收益標(biāo)準(zhǔn)不僅保證不同物業(yè)類型的獲利性，遠(yuǎn)期打包REITs的市場(chǎng)吸引力，也保證了短期物業(yè)流動(dòng)性，在必要時(shí)可迅速變現(xiàn)優(yōu)先持有謹(jǐn)慎持有50～ 100億規(guī)模REITs 資產(chǎn)包配套為主，優(yōu)質(zhì)物業(yè)在資金允許前提下少量持有物業(yè)持有逐步積累優(yōu)質(zhì)資源，為遠(yuǎn)期打包 REITs準(zhǔn)備持有物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：高于銀行貸款 3個(gè)百分點(diǎn)北京華融 strategy20230903現(xiàn)階 段 華 融 應(yīng) 著手 對(duì) 存量物 業(yè)資 源 進(jìn) 行重 組 ，加強(qiáng) 戰(zhàn) 略持有物 業(yè)規(guī) 模，加快 資產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 及 獲 利能力戰(zhàn)略價(jià)值財(cái)務(wù)價(jià)值 高低低高－－截至 2023年華融公司物業(yè)價(jià)值判斷－－IIIIII IV商業(yè)物業(yè)開發(fā)寫字樓全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)酒店持有商場(chǎng)持有物業(yè)名稱 里茲 威思汀 馬哥孛羅 順城自有投資 預(yù)計(jì)市值 10 5 2物業(yè)名稱 四季商城等自有投資 預(yù)計(jì)市值 20物業(yè)名稱 金融 *富凱 金陽(yáng) 金陽(yáng) * 通泰自有投資 預(yù)計(jì)市值 注：黃色區(qū)域?yàn)榻鹑诮挚毓沙钟芯频觐愇飿I(yè)持有占據(jù)資金量過(guò)大，出售威思汀、馬哥孛羅、順城，可實(shí)現(xiàn)最大回款17億元，即使扣除還款，預(yù)計(jì)可回收 5～ 8億資金寫字樓物業(yè)建議以金融街控股為核心進(jìn)行集中整合?反復(fù)強(qiáng)調(diào)要出售?威思汀可能不愿意賣，但可吸引戰(zhàn)略投資者，出售部分股權(quán)?馬哥孛羅、順城沒有負(fù)債，馬哥孛羅在西單公司北京華融 strategy20230903華融對(duì) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 、持有 經(jīng)營(yíng) 管理平臺(tái) 選擇 有兩種模式開發(fā)公司 持有經(jīng)營(yíng)公司方式一： 開發(fā)與持有分立 方式二： 開發(fā)與持有一體化特點(diǎn)金融街控股可定位為純開發(fā)或純持有公司? 更有利于專業(yè)化能力的培養(yǎng)? 責(zé)任更加明確，但要求總部進(jìn)行管理? 更容易為資產(chǎn)打包，為發(fā)行REITs打下基礎(chǔ)金融街控股作為商業(yè)地產(chǎn)綜合性公司，組合管理開發(fā)、持有? 能根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及內(nèi)部資源情況及時(shí)、合理的配置資源? 開發(fā)與持有能有效溝通，對(duì)雙方均有益處? 開發(fā)和持有的量可以靈活掌握，有利于穩(wěn)健成長(zhǎng)? 也可為未來(lái)分立發(fā)展奠定基礎(chǔ)持有開發(fā)華融北京華融 strategy20230903項(xiàng) 目 組 在 綜 合 評(píng) 估 華 融 實(shí)際 情況及兩種模式特點(diǎn)基 礎(chǔ) 上，提出 現(xiàn)階 段整合建 議建議現(xiàn)階段整合方案：金昊酒店持有持有開發(fā)金融街控股近階段以金昊為載體，整合非上市公司酒店物業(yè)—— 威思汀、馬哥孛羅、順城三家酒店，以尋機(jī)出售為主導(dǎo)，為華融換取權(quán)益性資金充分利用上市直接融資渠道，以金融街控股為載體，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)綜合體、寫字樓持有，收購(gòu)整合華融系統(tǒng)內(nèi)其他寫字樓物業(yè)資源。 自留物業(yè)的品質(zhì)也是優(yōu)中選優(yōu)167。 如北京、上海等城市三、四線城市，初步發(fā)展北京華融 strategy20230903華 融 應(yīng) 立足于城市運(yùn) 營(yíng) 商的角度， 預(yù)見 性地挖掘我國(guó)商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 及持有機(jī)會(huì)商務(wù)圈 商業(yè)圈寫字樓 酒店 (商務(wù) )辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì)寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中心城市發(fā)展的一般過(guò)程對(duì)華融的借鑒及思考? 華融商業(yè)地產(chǎn)要取得行業(yè)領(lǐng)先地位，避免投資開發(fā)及持有的盲目性，需要建立強(qiáng)有力的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，對(duì)國(guó)內(nèi)若干有潛力的中心城市進(jìn)行分析， 跟蹤研究甚至參與、影響政府對(duì)城市發(fā)展的規(guī)劃，取得先機(jī)，通過(guò)研發(fā)、區(qū)位規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃能力的提升建立商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)的來(lái)源? 對(duì)城市核心區(qū)地塊的獲取是有效控制風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大化收益的重要手段，目前一線城市黃金區(qū)位開發(fā)已至中盤，二線城市黃金區(qū)位的控制成為行業(yè)競(jìng)逐重點(diǎn)，華融商業(yè)地產(chǎn)需要有針對(duì)性投資控制優(yōu)質(zhì)地塊 /項(xiàng)目北京華融 strategy20230903未來(lái) 3～ 5年 華 融商 業(yè) 地 產(chǎn) 定位充分發(fā)揮區(qū)域綜合開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，利用在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升專業(yè)能力，并全面提升企業(yè)管理能力，努力開拓外地市場(chǎng)，打造商務(wù)寫字樓、綜合體領(lǐng)域的中國(guó)第一品牌，實(shí)現(xiàn)在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)性發(fā)展中國(guó)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)遠(yuǎn)景定位戰(zhàn)略描述產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先 專業(yè)能力領(lǐng)先 盈利能力領(lǐng)先 業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先167。 戰(zhàn) 略回 顧182。內(nèi)部挖潛優(yōu)化資源配置，外部積極拓展融資渠道，改善資金緊缺的被動(dòng)局面167。 創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，不斷為北京乃至全國(guó)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量167。影響對(duì)華融戰(zhàn)略統(tǒng)籌管理? 總部職能部室專業(yè)性不足，為華融領(lǐng)導(dǎo)提供決策支持不足? 下屬公司積極性難以充分發(fā)揮華融綜合投資公司北京華融 strategy20230903現(xiàn)階 段的 華 融在 經(jīng)營(yíng) 理念和方式上仍 帶 有 歷 史上傳統(tǒng) 的 “項(xiàng) 目運(yùn)作 導(dǎo) 向 ”的色彩，未來(lái)需要 轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲墓净\(yùn)作和管理項(xiàng)目運(yùn)作導(dǎo)向公司化運(yùn)作和管理確定確定戰(zhàn)略戰(zhàn)略 編制編制計(jì)劃計(jì)劃預(yù)算預(yù)算審批審批預(yù)算預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控執(zhí)行監(jiān)控和調(diào)整和調(diào)整開發(fā)資源籌備項(xiàng)目定位拿地主要特征 / 表現(xiàn)? 專注于做項(xiàng)目? 本質(zhì)上與華融的發(fā)展歷史有關(guān)系：華融是以做項(xiàng)目起家再組建公司成立集團(tuán)? 主要表現(xiàn)為仍按照傳統(tǒng)思維慣性來(lái)運(yùn)作公司：機(jī)會(huì)導(dǎo)向拿地，再籌備資源進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)? 專注于如何做好公司? 運(yùn)用公司化的管理方式和組織保障來(lái)運(yùn)作具體項(xiàng)目? 首先明晰企業(yè)戰(zhàn)略，通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算推動(dòng)戰(zhàn)略執(zhí)行，并建立有效的計(jì)劃、執(zhí)行、監(jiān)控、調(diào)整和考核機(jī)制北京華融 strategy20230903業(yè)務(wù)體系復(fù)雜，資源分散；且大多數(shù)企業(yè)缺乏獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)的能力和后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；需要逐步進(jìn)行整合，集聚資源，形成規(guī)模地域 產(chǎn)品類型 產(chǎn)業(yè)鏈 備注住宅寫字樓商業(yè)酒店公寓開發(fā)持有經(jīng)營(yíng)金融街控股 北京 ,外地 √ √ √ √ √ √ √ √金融街開發(fā) 北京 ,南昌 √ √ √ √嘉鴻 北京 √ √ 項(xiàng)目結(jié)束金易 北京 √ √ 開發(fā)中敬遠(yuǎn) 北京 √ √ √ 項(xiàng)目結(jié)束德勝 北京 √ √ ？富景 北京 √ √ 前期項(xiàng)目結(jié)束，未來(lái)發(fā)展不明金昊 北京 √ √ √西單開發(fā) 北京 √ √ √ √ 開發(fā)末期華融下屬公司業(yè)務(wù)分布圖項(xiàng) 目公司管理方式，也 導(dǎo) 致 項(xiàng) 目 團(tuán)隊(duì) 缺乏 長(zhǎng) 期 發(fā)展 導(dǎo) 向，也造成公司 資 源、能力分散北京華融 strategy20230903華 融房地 產(chǎn)業(yè)務(wù) 必 須 改 變項(xiàng) 目公司運(yùn)作管理方式，以核心 業(yè)務(wù) 模式 為導(dǎo) 向 對(duì) 下屬公司 進(jìn) 行整合，建立 長(zhǎng) 期 經(jīng)營(yíng) 管理平臺(tái)商務(wù)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)華融公司住宅開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)組團(tuán)開發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù)一級(jí)土地開發(fā) 物業(yè)管理物業(yè)管理公司基建公司 開發(fā)公司敬遠(yuǎn)公司富景公司德勝公司金昊－威思汀西單 馬哥孛羅德勝 — 寫字樓？敬遠(yuǎn) — 寫字樓？華融－順城南昌、重慶公司住宅業(yè)務(wù)北京－里茲惠州－喜來(lái)登天津－威思汀金融街、天津等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)控股公司四季置業(yè)金融街、天津等寫字樓182。特別是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的外部市場(chǎng)吸引力更為突出? 文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)吸引力處于中偏上，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力處于劣勢(shì)主要發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)持有酒店持有擔(dān)保商業(yè)物業(yè)組團(tuán)開發(fā)寫字樓全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)廣告 住宅開發(fā)物業(yè)管理院線業(yè)務(wù)注：餅圖大小代表目前占用華融資產(chǎn)相對(duì)規(guī)模大小北京華融 strategy20230903項(xiàng) 目 組進(jìn) 一步 綜 合 華 融不同 業(yè)務(wù) 的 財(cái)務(wù) 價(jià) 值貢 獻(xiàn)， 對(duì) 系 統(tǒng) 內(nèi) 業(yè)務(wù)進(jìn) 行了 綜 合 評(píng) 價(jià)戰(zhàn)