【正文】 蛇口消費(fèi)片區(qū)作后盾。 前海片區(qū) 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 城市橄欖園項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間 城市橄欖園 定位策略 城市橄欖園 方案整改建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前海片區(qū) 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 城市橄欖園項(xiàng)目 定位市場(chǎng)空間 城市橄欖園 開(kāi)發(fā)策略 城市橄欖園 方案整改建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱(chēng) 單房 一房 二房 三房 四房 復(fù)式 面積 套數(shù) 比例 面積 套數(shù) 比 例 面積 套數(shù) 比 例 面積 套數(shù) 比 例 面積 套數(shù) 比 例 面積 套數(shù) 比 例 鼎太風(fēng)華五期 7385 288 % 104110 150 % 第五公社 3542 103 % 3455 726 54.6% 7384 370 % 113120 130 % 雷圳碧榕灣名苑 7884 128 % 9397 64 % 145176 16 % 友鄰國(guó)際公寓 29 468 40 ％ 3640 468 40% 53 234 20 % 繽紛年華 6979 234 ％ 9396 238 ％ 前海片區(qū)增量市場(chǎng) 前海片區(qū)增量市場(chǎng)產(chǎn)品主要是居家型中、小戶(hù)型，過(guò)渡性臵業(yè)特征明顯 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小戶(hù)型居住、投資物業(yè) 中、大戶(hù)型居住物業(yè) 中、小戶(hù)型居住物業(yè) 可能價(jià)值方向 項(xiàng)目可能的價(jià)值方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南油商業(yè)文化中心區(qū) 南油蛇口商圈 南頭商圈 本項(xiàng)目處于南頭商圈的邊緣地帶，在與核心商圈的實(shí)際距離和心理距離都較近，具備開(kāi)發(fā)小戶(hù)型的潛質(zhì) 小戶(hù)型居住、投資物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性論證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要素分析 要素支持二： 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 支持 小戶(hù)型居住、投資物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性論證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要素支持四：城市資源占有率 /本項(xiàng)目要素分析 /周邊的商業(yè)氛圍 本案 宜潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)人人樂(lè)麥當(dāng)勞 天虹商場(chǎng) 肯德基 家樂(lè)福 華發(fā)家具城、王府大酒店 蘇豪商業(yè)廣場(chǎng) 曼哈商業(yè)廣場(chǎng) 沃爾瑪 南油商業(yè)文化中心區(qū) 南頭商圈 小戶(hù)型居住、投資物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性論證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中、小戶(hù)型居住物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性論證 各類(lèi)型戶(hù)型對(duì)價(jià)格貢獻(xiàn)排列順序： 小戶(hù)型物業(yè)＞中、大戶(hù)型物業(yè)＞中、小戶(hù)型居住物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從客戶(hù)群體特征分析：根據(jù)馬斯洛理論 ,中、戶(hù)型客戶(hù)對(duì) 價(jià)格比較不敏感 ，容易實(shí)現(xiàn)高位． 中、大戶(hù)型居住物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性論證 ， 從 購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)心理 分析： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B地塊 A地塊 154 83 69 本項(xiàng)目外部景觀(guān)不佳，需要塑造小區(qū)內(nèi)部園林，從地塊特征來(lái)看：地塊南側(cè)不適合分布中、大戶(hù)型物業(yè)。 南山項(xiàng)目 客戶(hù)分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 占地面積 建筑面積 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 客戶(hù) 繽紛年華 57500 20231029 附近原住民、公務(wù)員、企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主等 綠茵豐和 28736 2023121 公司管理層、高級(jí)白領(lǐng)、部分寶安及福田投資客等 雷圳碧榕灣一期 2023925 公務(wù)員、白領(lǐng)、公司中高層管理者等 半島城邦 143240 2023218 外籍人士、企業(yè)家、外企高層、公務(wù)員等 中海陽(yáng)光棕櫚園 54000 150000 2023830 科技園片區(qū)的白領(lǐng)及公司中高層、原住民、公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主等 鳴溪谷 12500 36200 20231022 公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、原住民、福田南山高級(jí)白領(lǐng)、公司中高層 綠海名都 34069 102200 2023118 福田南山白領(lǐng)、原住民、私營(yíng)業(yè)主、部分投資客 友鄰國(guó)際公寓 2023125 福田南山白領(lǐng)、原住民、部分外籍人士、私營(yíng)業(yè)主等 中、大戶(hù)型居住物業(yè)策劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三房二廳二衛(wèi)、 套內(nèi)面積： ㎡ 三房二廳一衛(wèi) 套內(nèi)面積： ㎡ 二房二廳一衛(wèi) 套內(nèi)面積： ㎡ 一房一廳一衛(wèi)、 套內(nèi)面積： ㎡ 一房一廳一衛(wèi)、 套內(nèi)面積： ㎡ 一房一廳一衛(wèi)、 套內(nèi)面積： ㎡ 三房二廳二衛(wèi)、 套內(nèi)面積： ㎡ 三房二廳二衛(wèi)、 套內(nèi)面積： ㎡ 原方案規(guī)劃布局點(diǎn)評(píng) 該方案總體原則是從北往南分布產(chǎn)品走大 ,戶(hù)型分布存在不合理型，（二房二廳一衛(wèi)布臵沒(méi)有充分利用小區(qū)的園林景），總體上戶(hù)型分布與園林景觀(guān)結(jié)合型不強(qiáng)。 一房一廳一衛(wèi)套內(nèi)面積 ㎡ 特點(diǎn)１：戶(hù)型方正， ； 特點(diǎn)２：客廳浪費(fèi)空間較多； 一房一廳一衛(wèi)套內(nèi)面積 ㎡ 特點(diǎn)１：戶(hù)型方正，分區(qū)較合理； 特點(diǎn)２：沒(méi)有景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)； 一房一廳一衛(wèi)套內(nèi)面積 ㎡ 特點(diǎn)１：戶(hù)型方正，分區(qū)較合理； 特點(diǎn)２：沒(méi)有景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)； 原方案戶(hù)型點(diǎn)評(píng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 用心鉅獻(xiàn) Professional Service With Heart 誠(chéng)祝： 廣森 規(guī)劃布局建議整改方案 建議布臵小戶(hù)型（臨西側(cè)布臵酒店、東側(cè)布臵小戶(hù)型住宅）， 建議布臵三梯四戶(hù)大戶(hù)型，該棟南北向有大開(kāi)間小區(qū)園林 建議布臵二梯三戶(hù)中、大戶(hù)型，該棟南向有大開(kāi)間小區(qū)園林 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)來(lái)源：第五公社、鼎太風(fēng)華 ……