【正文】 ，私密性差。商品房基本為洋房，主要分布在 康樂路 附近，主要吸引中等收入客戶。交通、配套稍差，不易吸引中等收入客戶。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則三：多產(chǎn)品組合。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 造鎮(zhèn) —— 高檔住宅區(qū) 產(chǎn)品創(chuàng)新：戶內(nèi)花園 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時(shí)賦予空間不同的功能 造鎮(zhèn) —— 高檔住宅區(qū) 建筑立面參考 傳統(tǒng)美式退臺(tái)式類 TOHO設(shè)計(jì) 造鎮(zhèn) —— 高檔住宅區(qū) 建筑立面參考 現(xiàn)代風(fēng)格退臺(tái)式類 TOHO/多層設(shè)計(jì) 造鎮(zhèn) —— 濱水樓 王 （牛鼻子） 建筑博覽 ?套數(shù) —— 5套 ?建筑面積 —— 500~1000㎡ ?建筑形式 —— 公建化 /開放式處理 ?模糊用途 —— 居住 /辦公 /酒吧 /咖啡廳 / 企業(yè)別墅 /Club 設(shè)計(jì)有私家碼頭的豪華住宅 景觀命名 —— 發(fā)現(xiàn)島 （ Discovery Island） 私家碼頭 景觀命名 —— 王子碼頭 （ Prince Wharf） ?唯一門牌 /獨(dú)立命名 ?客戶定制 ?大師全球版權(quán) ?豪華私家碼頭 ?公建化處理 ?美金定價(jià) ?拍賣 ?分城市專賣 稀缺供給 樹立產(chǎn)品地位 ?建筑師走廊 ?招標(biāo)式銷售 ?十大體驗(yàn)點(diǎn) ?接待團(tuán)體 /個(gè)人參觀 形成展示區(qū) 設(shè)計(jì)有私家碼頭的豪華住宅 —— 發(fā)現(xiàn)島（ Discovery Island） 造鎮(zhèn) —— 濱水樓 王的營銷方向 （牛鼻子） —— 持續(xù)制造獨(dú)特亮點(diǎn) 大盤后續(xù)開發(fā)的原則： 造鎮(zhèn) 產(chǎn)品總規(guī)劃 洋房 總套數(shù)： 481套 戶均面積： 157平方米 戶均附送： 30平方米 TOHO、雙拼別墅 總套數(shù)： 59套 戶均面積： 230平方米 戶均附送： 80平方米 別墅 總套數(shù)： 267套 戶均面積： 311平方米 戶均附送： 150平方米 濱水樓王 總套數(shù)： 6套 戶均面積： 700平方米 退臺(tái)式類 TOHO 總套數(shù)： 160套 戶均面積： 250平方米 戶均附送： 100平方米 別墅 TOHO 雙拼別墅 退臺(tái)式類 TOHO 洋房 濱水樓王 套數(shù) 戶均面積 套數(shù) 戶均面積 套數(shù) 戶均面積 套數(shù) 戶均面積 套數(shù) 戶均面積 造鎮(zhèn) 產(chǎn)品銷售分期組合 1 2 2 3 1期 92 332 24 230 92 300 481 157 2期 83 300 35 230 160 250 6 700 3期 總 267 481 157 6 700 160 250 59 230 311 產(chǎn)品規(guī)劃的銷售檢驗(yàn) —— 別墅與 TOHO的價(jià)格實(shí)現(xiàn) 6套頂級產(chǎn)品 總建面 4200M2 單價(jià) /M2 總價(jià)： 7560萬 鄰水 第一排 第二排 總建面： M2 M2 單價(jià)： /M2 1萬元 /0M2 總價(jià)： 15600萬 13000萬 近水高地 總建面： 2600M2 單價(jià)： /M2 總價(jià)： 3380萬 視野開闊 總建面： 3000M2 單價(jià)： /M2 總價(jià)： 3300萬 景觀較少 總建面： M2 單價(jià)： /M2 總價(jià)： 57780萬 地勢高視野開闊 總建面： 3000M2 單價(jià)： /M2 總價(jià)： 3960萬 最終實(shí)現(xiàn)別墅＋ TOHO: 總銷售面積 M2 總銷售額 平均單價(jià) 10100元 /M2 長 灘 Longbeach 發(fā)現(xiàn)島 （ Discovery Island） 王子碼頭 （ Prince Wharf） 星光大道 Walk of Fame 拉菲特廣場 Lafayette SQ. 競爭聚焦 差異化定位 啟動(dòng)區(qū) 定位延展 如何實(shí)現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式 元素 的提取 椰林大道 （ COCO Street) 源自美國的景觀命名 區(qū)域命名 競爭聚焦 差異化定位 啟動(dòng)區(qū) 定位延展 如何實(shí)現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式 元素 的提取 康橋水莊 伊薩維拉 ● 水岸社區(qū) Ithaca villa 源自美國紐約州康耐爾大學(xué)旁的伊薩卡小鎮(zhèn) 其它命名 —— 伊薩維拉 ● 水岸社區(qū)的完美演繹 一個(gè)標(biāo)志性的入口廣場 —— 拉菲特廣場 一條融入街區(qū)設(shè)計(jì)概念的商業(yè)街 —— 椰林大道（美國傳統(tǒng)街區(qū)概念 TND） 一組風(fēng)格化 /多種產(chǎn)品組合的建筑群 —— 美式莊園建筑 /TOHO+別墅 +空中別墅 一個(gè)具有規(guī)?；闹笜?biāo) —— 539畝 /容積率 幾組人聚人居的公共空間 —— 王子碼頭 /雙會(huì)所 /長灘 一所國際化、高水準(zhǔn)的學(xué)校 —— 湖景學(xué)校 一套完善的 DIS（區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng) )系統(tǒng) 一套完善的 DSS（社區(qū)服務(wù)系統(tǒng) )系統(tǒng) 一條具有符號(hào)意義的軸線 —— 星光大道 6 7 2 3 4 5 1 8 9 2 3 4 4 4 4 6 6 6 6 伊薩維拉 ● 水岸社區(qū)造鎮(zhèn)的實(shí)施綱要 開放空間展示 產(chǎn)品規(guī)劃 資源利用 中央商業(yè)街 /水上 CLUB 空中別墅 私家碼頭 增值體系 產(chǎn)品規(guī)劃 資源利用 產(chǎn)品規(guī)劃 開放空間展示 資源利用 區(qū)域界定 泛會(huì)所 /臨水棧道 主題區(qū) /水岸會(huì)所 /商業(yè)街 別墅 /Tree in House建筑方案 啟動(dòng)區(qū) 第二階段 第三階段 DIS系統(tǒng)（小鎮(zhèn)標(biāo)識(shí)） DSS系統(tǒng) /綱領(lǐng)性文件 TOHO/濱水樓王 發(fā)現(xiàn)島 伊薩維拉無疑將成為東莞最受矚目的地產(chǎn)明星 我們不是試圖用象征城市的裝飾品去裝點(diǎn)我們的產(chǎn)品，而為此去積極搜集紀(jì)念品包裝盒般引人注目的建筑形式，我們需要建立一個(gè)權(quán)威的造鎮(zhèn)模式。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 2:37:25 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 深圳 水榭花都 案例借鑒 香蜜湖 用最佳產(chǎn)品（ TH、多層）做為啟動(dòng)產(chǎn)品， 樹立高檔的社區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。 原則一：高端入市。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則： 競爭聚焦 差異化定位 啟動(dòng)區(qū) 后續(xù)延展 如何造鎮(zhèn) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)產(chǎn)品 案例 C—— 標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū) 占地面積：約 容積率： 建筑面積：約 建筑類型：洋房（ ≤12層） A B C B—— 高檔住宅區(qū) 占地面積： 建筑容積率： 1 建筑面積： 建筑類