4成本法(完整版)
【正文】 費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等 )和土地取得稅費(fèi)。 成本法的理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必分的費(fèi)用所決定的。 ? 學(xué)習(xí)要求： ?了解成本法的基本程序； ?了解成本法的適用對(duì)象； ?熟悉重新購(gòu)建價(jià)格的求??； ?掌握建筑物折舊的求取方法 。 注意：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。 征地補(bǔ)償安置費(fèi)一般由下列 4項(xiàng)費(fèi)用組成： 1)土地補(bǔ)償費(fèi)。通常是采用市場(chǎng)法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。按銷(xiāo)售收入的5%～ 7%計(jì) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的匹配 一般用投資利潤(rùn)率計(jì)算即 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用） 投資利潤(rùn)率 或開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用） 成本利潤(rùn)率 第 4章 成本法 15 167。 第 4章 成本法 22 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 單位比較法 分部分項(xiàng)法 把建筑物按分部分項(xiàng)工程分為基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程、給排水工程、供暖工程、電氣工程等項(xiàng)綜合計(jì)算。 具體公式如下： 打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設(shè)備部分得分 Ｂ Ｇ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重； Ｓ 裝修部分權(quán)重； Ｂ 建筑設(shè)備部分權(quán)重 第 4章 成本法 27 （三）分解法 分解法是對(duì)建筑物各種類(lèi)型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來(lái)求取建筑物折舊的方法。④求取建筑物的折舊總額。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算其折舊額。對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的 “建筑物重建價(jià)格 ”下，折舊額為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該落后功能的重置價(jià)格，減去該落后功能已提折舊，加上拆除該落后功能的必要費(fèi)用 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆除落后功能費(fèi)用 )，減去該落后功能拆除后的殘余價(jià)值 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)落后功能殘余價(jià)值 )，加上單獨(dú)增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用 )，減去重置建造建筑物時(shí)隨同增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用 )。以前面講過(guò)的層高過(guò)高的廠房為例，因?yàn)橹刂脙r(jià)格將依據(jù) 5m層高而不是 6m層高來(lái)估算，而重建價(jià)格將依據(jù) 6m層高來(lái)估算。殘值率假設(shè)均為零。試用直線法計(jì)算其年折舊額、折舊總額與現(xiàn)值。 現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格多取決于花費(fèi)的成本，成本增減必定影響房地產(chǎn)價(jià)格的增減。由于該評(píng)估項(xiàng)目屬于自建房，故該費(fèi)用取房屋工程造價(jià)的 6%，因此 ,前期工程費(fèi)共計(jì) 831360元 6%=49882元 ⑵、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括的道路、供水、供電、排污、通訊、燃?xì)?、綠化、環(huán)衛(wèi)等建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)沈陽(yáng)市建委頒發(fā)的文件，確定此項(xiàng)費(fèi)用為 60元 /㎡ ,共計(jì)： 60元 /㎡ 866㎡ =51960元 第 4章 成本法 47 ⑶、建筑安裝工程費(fèi)用：按照行業(yè)平均水平以 960元 /㎡ 計(jì)算，共計(jì)： 960元 /㎡ 866㎡ =831360元； ⑷、管理費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)：組織管理建設(shè)工程所發(fā)生的費(fèi)用及建設(shè)過(guò)程中應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括建設(shè)單位的施工管理費(fèi)、人員工資等一些費(fèi)用，本估價(jià)報(bào)告按前三項(xiàng)之和的 3%計(jì)算 ,共計(jì)： (49882+51960+831360) 3%=933202 3%=27996元 ⑸、投資利息 :按一年期銀行貸款 %計(jì)算，建設(shè)期按一年計(jì)算，建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)： 933202 [(1+%)]=26500元 第 4章 成本法 48 ⑹、投資利潤(rùn)：按行業(yè)平均投資利潤(rùn) 10%計(jì)算 ,共計(jì) (933202+27996) 10%=961198 10%=96120元 估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋建安費(fèi)用＋管理費(fèi)＋投資利息＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 49882+51960+831360+27996+26500+96120=1083818元 第 4章 成本法 49 評(píng)估對(duì)象成新率的確定 根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門(mén)窗 、 天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)記錄，確定完好分值率。 某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。土地是在 1999年 4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是 40年。 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝ 2（萬(wàn)元） 裝飾裝修的折舊額＝ 30 3=18（萬(wàn)元） 設(shè)備的折舊額 =60 10=40（萬(wàn)元） 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額 =（ 18023060） 10=（萬(wàn)元） 該建筑物的物質(zhì)折舊總額 =2+18+40+=（萬(wàn)元） 第 4章 成本法 33 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1