【正文】 有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格 ———— 使樓盤增值，從而達到營銷目的一種策劃方式。使樓盤增值，從而達到營銷目的一種策劃方式。產(chǎn)市場分割為若干個子市場的分類過程。12南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目所在區(qū)域市場分析項目所在區(qū)域市場分析13南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目所在區(qū)域市場分析項目所在區(qū)域市場分析仙葫區(qū) 2023年在售樓 盤 一 覽 表 樓盤名稱 樓盤地址 規(guī)模 均價（元 /㎡） 楓丹麗舍 仙葫開發(fā)區(qū) 300畝 洋房 1,300 別墅 2,000 龍胤花園 仙葫開發(fā)區(qū) 360畝 約 6,000 麗水灣 仙葫灣畔 一期 160畝 120210萬 /棟 天池山 15南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目所在區(qū)域市場分析項目所在區(qū)域市場分析 南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距市區(qū)僅 6公里，首期規(guī)劃面積 18平方公里，分西區(qū)、南區(qū)、東區(qū)三大功能區(qū)，其中仙葫西區(qū)被規(guī)劃為高尚生活區(qū)。住宅為主體的居住區(qū)。新天地區(qū)位規(guī)劃環(huán)境形象 區(qū)位優(yōu)勢： 項目緊鄰南寧市第一景觀大道 環(huán)境優(yōu)勢： 近三大公園，近 100畝樹林環(huán)繞。龍胤花園 環(huán)境 環(huán)境： 一線江景，充分利用水系資源 價格偏高，周遍環(huán)境雜亂 19南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目所在區(qū)域市場分析項目所在區(qū)域市場分析地段、規(guī)模、配套、價格綜合類比地段、規(guī)模、配套、價格綜合類比 樓盤名稱 地段 規(guī)模 配套 物管公司 均價(元 /㎡ )翡翠園 臨主干道鳳嶺大盤占地 ㎡總建 48萬㎡50套別墅 16棟多層 9棟小高層大型超市、會所、雙語小學(xué)、幼兒園、老人公寓、電影院、銀行、郵電、醫(yī)務(wù)室 中聯(lián)金牌 小高層 3250；獨立別墅：220萬 /棟?！?開發(fā)前期政府向私人出售宅基地較多，規(guī)劃建設(shè)較亂，在一定程度上影響開發(fā)區(qū)的整體面貌及居住檔次。 從以上各方面分析可以看到，南寧高檔住宅市場也將隨著消費群體的審美提高而顯露出其市場空白點： 產(chǎn)品設(shè)計獨特、新穎，具備藝術(shù)生活情調(diào)、豐富文化的內(nèi)涵、個性和產(chǎn)品設(shè)計獨特、新穎，具備藝術(shù)生活情調(diào)、豐富文化的內(nèi)涵、個性和品位突出，揉和山水音畫氣質(zhì)的舒適多功能住宅社區(qū)風(fēng)格?！?都市新貴： 突出在知識時代、信息時代下，通過自身努力奮斗擁有成功事業(yè)、成功家庭、成功人生的一族，他們獲得社會的認同和尊重，是社會發(fā)展的生力軍。 四月 217:44 下午 四月 2119:44April 02, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 02 四月 20237:44:18 下午 19:44:18四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 02 四月 20237:44:18 下午 19:44:18四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/4/2 19:44:1819:44:1802 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 7:44:18 下午 7:44 下午 19:44:18四月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 42南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目市場定位詮釋項目市場定位詮釋 43南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目主題形象定位項目主題形象定位44南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位◆◆ 項目形象定位延展推廣主題參考：項目形象定位延展推廣主題參考：45南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目名稱建議項目名稱建議46南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位后備項目名稱建議：后備項目名稱建議： 47南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目定位的核心競爭價值延伸項目定位的核心競爭價值延伸 48南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位提升項目品牌的附加值建議提升項目品牌的附加值建議49南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略3. 目標(biāo)客源目標(biāo)客源※ 通過對項目原有客戶群體的分析，結(jié)合我們在區(qū)域市場開展的市場調(diào)查，我們關(guān)于消費者的形態(tài)和心態(tài)得出以下結(jié)論：50南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略目標(biāo)消費群體構(gòu)成v第一類消費群體 — 長期住在繁華市區(qū)，厭倦城市的擁擠和煩囂 向往親臨自然的生活設(shè)施和人文環(huán)境，雖不 具備購買別墅的經(jīng)濟能力，但從未停止對高 尚生活的向往；以改善居住環(huán)境或首次置業(yè) 的消費者為主。25南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 區(qū)域消費群體分析區(qū)域消費群體分析消費群體的基本特征消費群體的基本特征 客戶來源 —— 在仙葫區(qū)居住、工作的客戶為主年齡層次 —— 以 3045歲之間的中青年為主教育程度 —— 有較高的知識和學(xué)歷職務(wù)狀況 —— 市政機關(guān)團體領(lǐng)導(dǎo)占居多，其次是生意人、 中小型企業(yè)所有者、高級管理人員、教授學(xué)者及位于職場中高位置，職業(yè)經(jīng)理人等 ，占少量。高級會所、愛琴海泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、高爾夫球場、兒童樂園、幼兒園 海南珠江物管 聯(lián)排別墅 90萬 /棟獨立別墅 120300萬 /棟大自然花園 臨三大公園占地 450畝，總建面積 ㎡，聯(lián)排別墅 103戶，獨立別墅 56戶商務(wù)中心、咖啡廳、生鮮超市、娛樂教育中心、棋牌室、 酒吧、泳池等 未定 獨立別墅 4000聯(lián)排別墅 3700天池山橘郡陽光別墅 仙葫風(fēng)景區(qū)占地 533畝，總建約 30萬㎡。 形象優(yōu)勢： 地處南寧市中央形象區(qū)和東大門的展示窗口，彰顯獨特形象與道路落差大；配套少，生活氛圍單薄。 大沙田 毗鄰江南區(qū) 發(fā)展具有民族特色的娛樂休閑業(yè)、大型專業(yè)市場、農(nóng)副產(chǎn)品加工、電子、生物工程