【正文】 上海）有限公司。卡爾頓 (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫字樓 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。 商業(yè)經(jīng)營的特色 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 ? 體驗(yàn)特色： 這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。 東方經(jīng)貿(mào)城 成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)： ? 金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國銀行及南方證券外 ? 律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所； ? 會計(jì)師樓 :安永、德勤華永會計(jì)師事務(wù)所； ? 科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國旅運(yùn)通、通用汽車； ? 化工醫(yī)藥 :陶氏化學(xué)、羅氏診斷； ? 消費(fèi)品 :可口可樂、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場地 。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例研究內(nèi)容 ? 背景資料 ? 項(xiàng)目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營方式 ? 項(xiàng)目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 負(fù)一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上 1層。 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 各功能規(guī)模構(gòu)成 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 北京東方君悅大酒店： 531套 plex Building WORLDUNION 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 商業(yè)部分 —— 東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬平 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 主題經(jīng)營是“東方新天地”的一大特色。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬平米。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 公寓部分 中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)； ?公寓為寫字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例 —— 上海商城 ?核心功能： 五星級酒店為主導(dǎo)，以五星級酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 內(nèi)因： ? 定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意； ? 娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 建設(shè)與經(jīng)營模式 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 包羅萬象，其樂無窮。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強(qiáng)觀光性。 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 市場反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬人 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 項(xiàng)目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計(jì)： The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間： 1996年 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級市場、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對而立 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開發(fā)用地極少 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場的華潤集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場。 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群