【正文】 于客戶準(zhǔn)入時(shí)）與債項(xiàng)評級（基于債項(xiàng)違約后）的必要補(bǔ)充，同時(shí)客戶評級與債項(xiàng)評級中的專家判斷也離不開評估實(shí)踐的項(xiàng)目、市場、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。評價(jià)期間 中長期 (一般指貸款期內(nèi) ) 短期（一般指一年內(nèi)） 短期與中長期結(jié)合主要應(yīng)用 貸款審批、專項(xiàng)授信決策依據(jù)客戶評級、債項(xiàng)評級調(diào)整依據(jù)客戶定位及信貸準(zhǔn)入（基礎(chǔ)應(yīng)用） 擔(dān)?；厥章式y(tǒng)計(jì)與應(yīng)用（基礎(chǔ)應(yīng)用）風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、經(jīng)濟(jì)資本計(jì)量、業(yè)績考核、產(chǎn)品定價(jià)（深度應(yīng)用）相互關(guān)系 客戶評級結(jié)果是評估借款人評價(jià)重要參考依據(jù)。1929年－ 1932年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)美國資本市場受到嚴(yán)重沖擊，證券投資風(fēng)險(xiǎn)受到社會廣泛關(guān)注，信用評級成為債券投資和定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)模式?；痉椒ㄊ?現(xiàn)金流預(yù)測 。 由于項(xiàng)目預(yù)期效益具有較大的不確定性，導(dǎo)致貸款判斷和決策的難度較大。 固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)固定資產(chǎn)投資本身是影響經(jīng)濟(jì)周期性波動的主要因素。 期限較短。固定資產(chǎn)貸款，是指貸款人向企（事）業(yè)法人或國家規(guī)定可以作為借款人的其他組織發(fā)放的，用于借款人固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款。在規(guī)范的項(xiàng)目融資中，項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)是建立在嚴(yán)格的契約安排基礎(chǔ)上的。而且，貸款期限越長，影響貸款正常償還的不確定性就越多。因此，固定資產(chǎn)貸款所要求的項(xiàng)目審批手續(xù)、資本金制度、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，同樣適用于項(xiàng)目融資。 期限較長。 宏觀因素：如經(jīng)濟(jì)周期、重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩、節(jié)能減排等。 有權(quán)部門批復(fù)前的中介機(jī)構(gòu)的評估，側(cè)重的是國民經(jīng)濟(jì)可行性。19世紀(jì)末美國經(jīng)濟(jì)與債券市場快速發(fā)展1909年約翰 比較 貸款評估 客戶評級 債項(xiàng)評級評價(jià)維度 一維評價(jià) 共同組成二維評級假設(shè)前提 持續(xù)經(jīng)營 違約清償評價(jià)對象 僅限于中長期項(xiàng)目貸款 所有借款人 各類信貸業(yè)務(wù)評價(jià)核心 經(jīng)營性現(xiàn)金流的償債能力 借款人違約概率（ PD） 特定債項(xiàng)違約損失率（ LGD）主要依據(jù) 借款人綜合實(shí)力評價(jià)，項(xiàng)目加建設(shè)、投籌、市場評價(jià)，現(xiàn)金流預(yù)測與償債能力評價(jià)，擔(dān)保能力評價(jià)。由于處置手段差異、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)困難、相關(guān)性復(fù)雜等諸多原因，計(jì)算違約損失率仍然是世界性難題，世界領(lǐng)先銀行也大多停留在研究與積累階段，現(xiàn)階段債項(xiàng)評級結(jié)果的應(yīng)用效果受到客觀條件限制。（ 3）物業(yè)定位：單體面積適中（ 2到 3萬平方米）的三棟寫字樓便于整棟銷售，配套商業(yè)屬于該區(qū)域較為稀缺資源。 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目各年息前稅后自由現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是反映包含貨幣時(shí)間價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目實(shí)際投資收益率，計(jì)算公式如下： 式中： 為計(jì)算期內(nèi)第 i年的項(xiàng)目息前稅后自由現(xiàn)金流（凈利潤 +折舊攤銷 +財(cái)務(wù)費(fèi)用）； n為項(xiàng)目計(jì)算期。 項(xiàng)目最大還款能力期限越短，說明項(xiàng)目自身的償債能力越強(qiáng)。折舊攤銷 考慮購買外國設(shè)備、引進(jìn)技術(shù)用匯匯率的變動。項(xiàng)目籌資預(yù)測對自籌資金全部、部分到位，要核實(shí)報(bào)表的 “ 在建工程 ” 、 “ 存貨 ” 等科目，銀行賬戶或驗(yàn)資報(bào)告；對于已經(jīng)投入并形成物化的投資需查驗(yàn)其實(shí)際的購貨發(fā)票或購貨憑證等；對于新建項(xiàng)目法人公司，要查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照的注冊資金與實(shí)收資本是否相等。 考慮項(xiàng)目收入預(yù)測達(dá)產(chǎn)時(shí)間、達(dá)產(chǎn)率價(jià)格、產(chǎn)量、利用率趨勢變化、價(jià)格的趨勢變化一般開始投產(chǎn)時(shí)負(fù)荷率低，以后逐年提高產(chǎn)成品率（產(chǎn)品損耗率） 租售進(jìn)度 租售價(jià)格 租售率租售價(jià)格增長率房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間規(guī)模趨勢公路項(xiàng)目 通車年交通量 收費(fèi)價(jià)格 車型結(jié)構(gòu)交通量增長率 電源項(xiàng)目 上網(wǎng)電量、售電量上網(wǎng)電價(jià)發(fā)電項(xiàng)目收入送變電項(xiàng)目收入預(yù)測電價(jià) 熱電結(jié)合，供熱量和售熱量 一類城建 支付進(jìn)度 供應(yīng)價(jià)格 供應(yīng)量 量價(jià)變化示例：部分行業(yè)收入計(jì)量因素比較指在運(yùn)營期內(nèi)為生產(chǎn)產(chǎn)品提供服務(wù)所發(fā)生的全部費(fèi)用，等于經(jīng)營成本與折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和。 其他制造費(fèi)用通常按固定資產(chǎn)原值的百分?jǐn)?shù)估算；或按人員定額估算。稅種和稅率的選擇，應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅法和項(xiàng)目的具體情況確定。 測算償債資金來源：在按間接法（凈利潤 +折舊 +攤銷 營運(yùn)資本增加）或直接法（經(jīng)營活動現(xiàn)金收入 經(jīng)營活動付現(xiàn)成本）計(jì)算經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的基礎(chǔ)上，考慮其他資金來源、資本支出的自籌部分、原有債務(wù)的償還、測算償債資金來源。 綜合償債能力預(yù)測的注意點(diǎn)（四）、計(jì)算期與折現(xiàn)率期限現(xiàn)金流償債保證比1基準(zhǔn)期限建設(shè)期 ——是指我行貸款正式投入開始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)為止所需的時(shí)間經(jīng)營期 ——項(xiàng)目合理經(jīng)營期限，一般由項(xiàng)目合法收費(fèi)年限、主要設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命期、可以接受的投資回收周期等因素共同決定。四、一致性原則在確定計(jì)算期、基準(zhǔn)折現(xiàn)率、行業(yè)基準(zhǔn)期限等基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，應(yīng)遵循一致性原則，避免出現(xiàn)預(yù)測結(jié)果在同行業(yè)項(xiàng)目或企業(yè)中缺乏可比性的情形。三者關(guān)系：建設(shè)期 主要用于估算總投資， 經(jīng)營期 主要用于計(jì)算項(xiàng)目內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)， 基準(zhǔn)期限 主要用于比較同行業(yè)可比項(xiàng)目的償債能力強(qiáng)弱。 安排年度償還計(jì)劃：一般應(yīng)保證當(dāng)年償債保證比在 。51行業(yè)基準(zhǔn)期限下的還款方式統(tǒng)一假定為每年等額還款。 注意點(diǎn) 特殊行業(yè)成本費(fèi)用的預(yù)測要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行，重點(diǎn)關(guān)注：原輔材料、用水用電的價(jià)、量，年折舊率、攤銷年限等?？偝杀举M(fèi)用 =生產(chǎn)成本 +期間費(fèi)用對投資者的出資能力、方式、合法性和時(shí)間進(jìn)行分析，評價(jià)其繼續(xù)出資的可靠性。如：項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，容易 發(fā)生漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算的情況，應(yīng)盡量做到費(fèi)用項(xiàng)目、費(fèi)用數(shù)額與實(shí) 際相符、構(gòu)成齊全，不擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，不少算、也不有 意壓低造價(jià)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用價(jià)格 產(chǎn)能 利用率虧損的彌補(bǔ)方法 利潤的分配方式 （三）、分項(xiàng)測算要點(diǎn)項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目籌資預(yù)測項(xiàng)目收入預(yù)測項(xiàng)目成本預(yù)測償債計(jì)劃安排償債能力估算固定資產(chǎn)投資總投資流動資金投資靜態(tài)投資動態(tài)投資其它費(fèi)用 土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)開辦費(fèi) ……建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)工程費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi) 以工程費(fèi)用和其他費(fèi)用為基數(shù)計(jì)取基本預(yù)備費(fèi)，原則按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用的 5%~10% ，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)展及建設(shè)條件等情況酌情選取。計(jì)算公式為： 式中： FCFi為第 i年項(xiàng)目息前稅后自由現(xiàn)金流； Tb為行業(yè)基