【正文】 銷售費(fèi)用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費(fèi) （ 十一 ） 不可預(yù)見費(fèi) 5/16/2023 10 三、土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本測算依據(jù) （ 一 ） 項(xiàng)目前期費(fèi)用 1. 立項(xiàng)報(bào)告 、 可研報(bào)告 、 土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) 2. 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費(fèi)用 4. 環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用 5. 交通影響評價(jià)分析費(fèi)用 6. 地震影響評價(jià)分析費(fèi)用 7. 地價(jià)評估費(fèi)用 8. 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 9. 招標(biāo)代理費(fèi) 、 招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 10. 工程保險(xiǎn)費(fèi) 5/16/2023 11 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 立項(xiàng)報(bào)告 、 可研報(bào)告 、 土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) → 測算標(biāo)準(zhǔn)可參考 1999年 9月 10日國家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格 ［ 1999］ 1283號 《 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 》 及 北京市物價(jià)局 、 北京市計(jì)劃委員會京價(jià) （ 房 ） 字 ［ 1999］ 第 487號文 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知 》 中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。 由項(xiàng)目前期費(fèi)用 、 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 工程建設(shè)其他費(fèi)用 、管理費(fèi) 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 、 土地招拍掛中的交易費(fèi)用 、 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成 。 5/16/2023 5 ? 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。 一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 7 ? 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。 ◆ 立項(xiàng)報(bào)告 、 可研報(bào)告的編制費(fèi) ◆ 土地一級開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) ◆ 項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) 5/16/2023 12 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 → 2023年國家計(jì)委 《 關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知 》 （ 計(jì)價(jià)格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設(shè)部 、 國家物價(jià)局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 ， 放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場 。 規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價(jià) ， 并按照 《北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評價(jià)準(zhǔn)則和要求 》 編制咨詢報(bào)告。 凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地 、 物價(jià)部門確認(rèn)的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對土地價(jià)格進(jìn)行評估， 并按本通知的規(guī)定收取土地評估費(fèi) 。 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表 5/16/2023 20 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見 》 建質(zhì) [2023]133號 ， 指出： “建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 、 落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險(xiǎn) 、 安裝工程一切險(xiǎn) 、 工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等 。 5/16/2023 21 （二）征地、拆遷費(fèi)用 包括： 征地補(bǔ)償費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 房屋拆遷評估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) 拆除工程費(fèi)用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 其它 5/16/2023 22 （二）征地、拆遷費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi)用 ? 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整 。 5/16/2023 29 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括： 1. 場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水 、 供電設(shè)施、 臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路 、 橋梁建設(shè)費(fèi)用 3. 市政管線建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房 、 燃?xì)庹{(diào)壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等 ， 其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標(biāo)識指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) 5/16/2023 30 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 5/16/2023 33 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括： 1. 工程監(jiān)理費(fèi) 2. 竣工圖編制費(fèi) 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)用 6. 其他 5/16/2023 34 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法 》 (京價(jià)收 1996第 043號 )， 規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取 ， 用插入法計(jì)算 。 為此 ， 土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi) 。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測算 。 測算報(bào)告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 （一）工作體系 5/16/2023 59 五、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 操作體系：是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面，具體由各項(xiàng)目部的成本管理人員落實(shí)，是成本管理和控制的具體化和實(shí)施控制載體。以下是成本管理和控制的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 65 五、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 審慎分析項(xiàng)目前期可研 審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 抓好綜合策劃 (或?qū)嵤?)方案的編制和研究 正確選擇