【正文】 依法征稅提供基礎(chǔ)。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1套住房； 對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問(wèn)題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”明確定調(diào)。 ?第三，對(duì)于這次 差別化的信貸政策，重點(diǎn)放在第二套住房的首付比例提高上 ，利率水平則與以前相同。第三套以上的住房禁止購(gòu)買。不過(guò)， 問(wèn)責(zé)虛假信息 也是新國(guó)八條的新內(nèi)容。 2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個(gè)具體的價(jià)格數(shù)量， 各地方政府應(yīng)該制定并公布一個(gè) 2023年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房?jī)r(jià)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。 【解讀】“ 十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地 3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。 但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿 3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在上海市新購(gòu)住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿 3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿 3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。 因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成直接影響。即使在春節(jié)后因?yàn)檎{(diào)控抑制了部分需求，但是因?yàn)楣?yīng)的絕對(duì)稀缺， 預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比 2023年更加緊張，所以房?jī)r(jià)下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。 改善型買家比例約 30%，其中約 15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。 2023年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加， 10至 12月每月均超過(guò) 3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大?！? 加大保障房建設(shè)力度，目的是調(diào)整中長(zhǎng)期社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房?jī)纱笞》矿w系。 重慶、上海率先試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅。由于現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動(dòng)會(huì)更明顯。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心依然較足，強(qiáng)通脹預(yù)期下，房?jī)r(jià)上漲具備支撐。可見，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時(shí)，會(huì)結(jié)合自身實(shí)際，不會(huì)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不會(huì)放棄“土地財(cái)政”。 2023年廣州計(jì)劃通過(guò)各種形式提供 10萬(wàn)套保障房。 ?房企：向三四線城市轉(zhuǎn)移，對(duì)資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)影響較小 限購(gòu)令旨在限制一二線城市購(gòu)房?jī)r(jià)格，控制投機(jī)臵業(yè)，在三四線城市并不執(zhí)行限購(gòu)令，因此房企會(huì)轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行投資開發(fā)，針對(duì)三四線城市的開發(fā)商便可能搭上順風(fēng)車以便趕超。 政策市場(chǎng)影響分析 ?商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道 新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯。 首次臵業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市；三次及以上高端臵業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購(gòu)行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷活動(dòng)。新“國(guó)八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過(guò)于限購(gòu)政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購(gòu)房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買房的人群更多為首次購(gòu)房或中低端消費(fèi)需求。 政策解讀 — 房產(chǎn)稅 其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響較小 從上海房產(chǎn)稅的稅率來(lái)看 %（或 %)的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。 由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行差別化待遇，上海人給予 60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購(gòu)房家庭而言，購(gòu)買住房應(yīng)該不會(huì)超過(guò)免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。 政策解讀 — 新國(guó)八條 相較于之前的政策“新國(guó)八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既： 調(diào)控目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，而非下降房?jī)r(jià)。 %的全額營(yíng)業(yè)稅使得 5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過(guò)度炒作。新開工建設(shè)和收購(gòu)各類保障性住房 ，占全市新開工住宅套數(shù) 50%以上。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。 【解讀】 再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ”也為提升二套房貸款利率留下了空間， 可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購(gòu)房。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，特別是價(jià)格能保持在合理的區(qū)間。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省 (區(qū)、市 )人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。 ?總之，新國(guó)八條出臺(tái)既說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題太糾結(jié)、太嚴(yán)重，也說(shuō)明了政府對(duì)這些問(wèn)題有清醒的頭腦，并有決心來(lái)調(diào)整。對(duì)此需要嚴(yán)防的是，由于對(duì)未來(lái)買房難度預(yù)期加大，地方政府的限購(gòu)令反而會(huì)鼓勵(lì)有了一套住房的本地居民加快再購(gòu)買一套住房。如果信貸規(guī)模嚴(yán)格控制，那么第一套住房的利率及首付都會(huì)提高，甚至于取消優(yōu)惠利率；如果信貸規(guī)?？刂撇粐?yán)格，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開。比如加強(qiáng)住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財(cái)產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省 (區(qū)、市 )人民政府， 要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 （五）是加大住房交易市場(chǎng)檢