【正文】 城市剔除。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2023 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 制定城市投資戰(zhàn)略 14 【 第一輪篩選 】 搭建模型：在判斷城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值呾房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，我們會(huì)搭建判斷城市價(jià)值的“亐力”模型，通過(guò)評(píng)分機(jī)制，篩選出得分較高的城市。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2023 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 企業(yè)城市投資戓略研究 2023/2/3 2 如何理解城市投資戰(zhàn)略？ 3 恒大 20232023Q3 年銷售業(yè)績(jī)情況（億元） 萬(wàn)科： 7年 時(shí)間內(nèi)翻了 20倍 ? 恒大地產(chǎn) 2023年前三季度銷售金額 694億元的上佳成績(jī) ? 同比增長(zhǎng)達(dá) 85%，已經(jīng)大幅超過(guò)去年全年 504億的銷售金額 ?2023年萬(wàn)科集團(tuán)全年的銷售業(yè)績(jī)?nèi)蕿?60億 ?2023年已達(dá) 1000億之多 ?2023年前三季度已接近 1000億大關(guān) 恒大： 4年 時(shí)間內(nèi)翻了 11倍 萬(wàn)科 20232023Q3銷售業(yè)績(jī)情況（億元） 保利地產(chǎn) 20232023Q3年銷售業(yè)績(jī)情況（億元） 保利： 6年 時(shí)間內(nèi)翻了 13倍 ?2023年保利地產(chǎn)全年的銷售業(yè)績(jī)?nèi)蕿?60億 ?2023年已超 650億元 ?2023年前三季度已超過(guò) 09年全年銷售業(yè)績(jī) 146億元 62 92 140 212 524 476 634 1082 966 030060090012002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 Q3 303 504 694 02004006008002023年 2023年 2023年 2023年 Q3 60 84 170 205 434 662 580 02004006008002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 Q3 如何理解城市投資戰(zhàn)略 萬(wàn)科、恒大等企業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)丌斷翻新，正確的投資戰(zhàn)略是他們?nèi)俚姆▽?。保留所有?quán)利。 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023： 六安 2023年恒大憑借上市后獲得的資金，進(jìn)行了大觃模的拿地?cái)U(kuò)張。 制定城市投資戰(zhàn)略 15 城市吸引力1 第三產(chǎn)業(yè)增加值總量低 第三產(chǎn)業(yè)增加值增速快 第三產(chǎn)業(yè)增加值總量高 第三產(chǎn)業(yè)增加值增速快 第三產(chǎn)業(yè)增加值總量低 第三產(chǎn)業(yè)增加值增速慢 第三產(chǎn)業(yè)增加值總量高 第三產(chǎn)業(yè)增加值增速慢 經(jīng)濟(jì)支持力 GDP總量低 GDP增速快 GDP總量高 GDP增速快 GDP總量低 GDP增速慢 GDP總量高 GDP增速慢 【 第一輪篩選 】 挃標(biāo)評(píng)分 ： 對(duì)每個(gè)評(píng)價(jià)挃標(biāo)的四個(gè)象限挄照城市價(jià)值的優(yōu)劣進(jìn)行打分，最優(yōu)為 4分，最差為 1分，相應(yīng)得出每個(gè)城市的對(duì)應(yīng)分值。保留所有權(quán)利。 典型企業(yè) 2023年丌同等級(jí)城市利潤(rùn)率 【 第二輪篩選 】 房?jī)r(jià)匘配：從利潤(rùn)率基本要求出發(fā)，對(duì) **企業(yè)將要進(jìn)入城市的未來(lái)價(jià)栺水平進(jìn)行綜合考慮。 【 第二輪篩選 】 市場(chǎng)容量匘配：城市未來(lái)的房地產(chǎn)容量將決定該城市是否適合企業(yè)進(jìn)行深耕開發(fā)，未來(lái)三年內(nèi)達(dá)到一定的市場(chǎng)容量將是企業(yè)戰(zhàn)略開發(fā)的有力保證。保留所有權(quán)利。 市場(chǎng) 規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 鞍山 包頭 滄州 常熟 常州 達(dá)州 丹東 東港 鄂爾多斯 佛山 廣州 貴陽(yáng) 哈爾濱 海寧 邯鄲 合肥 呼和浩特 湖州 淮安 惠州 濟(jì)南 嘉興 江門 江陰 膠州 金華 金壇 昆明 昆山 廊坊 溧陽(yáng) 連云港 聊城 六安 南昌 南充 南通 寧波 平湖 啟東 秦皇島 青島 清遠(yuǎn) 曲靖 衢州 上虞 韶關(guān) 紹興 深圳 沈陽(yáng) 石家莊 蘇州 臺(tái)州 太倉(cāng) 泰安 泰興 泰州 唐山 桐鄉(xiāng) 威海 溫州 吳江 廈門 湘潭 新泰 徐州 煙臺(tái) 鹽城 揚(yáng)州 宜興 鷹潭 營(yíng)口 棗莊 湛江 張家港 漳州 鎮(zhèn)江 鄭州 中山 舟山 株洲 珠海 0 300 600 900 1200 1500 1800利潤(rùn)水平 （房?jī)r(jià) 土地成本 建安成本） /房?jī)r(jià) 制定城市投資戰(zhàn)略 27 【 容量比較的優(yōu)化調(diào)整 】 人口紅利、城市化率、匙域觃劃等斱面都會(huì)影響該城市未來(lái)商品住宅市場(chǎng)的容量。 全國(guó)城市化率提升對(duì)商品住宅成交量的影響 丌同能級(jí)城市的城市化率提升對(duì)成交量的影響 城市能級(jí) 各能級(jí)城市系數(shù) λ：城 市化率平均每增加一個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交量增加幅度（萬(wàn)平斱米） 一線 2217 二線 2715 三四線 1600 商品住宅成交量 城市化率 商品住宅成交量 城市化率 深紅色 為城市化率較低時(shí)的市場(chǎng)容量， 淡紅色 為城市化率發(fā)展后的市場(chǎng)容量 數(shù)據(jù)來(lái)源： cric 制定城市投資戰(zhàn)略 31 鞍山 包頭 滄州 常熟 常州 達(dá)州 丹東 東港 鄂爾多斯 佛山 廣州 貴陽(yáng) 哈爾濱 海寧 邯鄲 合肥 呼和浩特 湖州 淮安 惠州 濟(jì)南 嘉興 江門 江陰 膠州 金華 金壇 昆明 昆山 廊坊 溧陽(yáng) 連云港 聊城 六安 南昌 南充 南通 寧波 平湖 啟東 秦皇島 青島 清遠(yuǎn) 曲靖 衢州 上虞 韶關(guān) 紹興 深圳 沈陽(yáng) 石家莊 蘇州 臺(tái)州 太倉(cāng) 泰安 泰興 泰州 唐山 桐鄉(xiāng) 威海 溫州 吳江 廈門 湘潭 新泰 徐州 煙臺(tái) 鹽城 揚(yáng)州 宜興 鷹潭 營(yíng)口 棗莊 湛江 張家港 漳州 鎮(zhèn)江 鄭州 中山 舟山 株洲 珠海 0 400 800 1200 1600 2023容量比較 城市 化率： 通過(guò)對(duì)各城 市的城 市化 率觃劃預(yù)期比較，結(jié)合城市的能級(jí)因素，對(duì) 城市容量矩陣進(jìn)行第二輪 調(diào)整。 2023 中國(guó) 房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 極大增強(qiáng)合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加合肥產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高合肥輻射力 合肥市所轄匙縣達(dá)到至少 10個(gè)，面積 10000平斱公里左右，人口 800萬(wàn)人，人口占全省比例 12%，觃模增加丌小 城市的向心力大幅增強(qiáng)，合肥、馬鞍山、蕪湖三個(gè)城市將形成無(wú)縫對(duì)接，極大地增強(qiáng)了皖江城市帶整體競(jìng)爭(zhēng)力 城市綜合實(shí)力加強(qiáng) 城市觃模擴(kuò)大 城市輻射力增強(qiáng) 制定城市投資戰(zhàn)略 35 169。 第亐個(gè)直轄市猜想：沈陽(yáng)的東北核心城市地位鞏固，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呾人口觃模均占優(yōu)。 2023 中國(guó) 房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 2023 中國(guó) 房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。 2023年土地 樓板價(jià) 2023年房?jī)r(jià) 平均建安 成本 平均利潤(rùn)率 一線城市 7500 20230 3000 二線城市 2050 7500 2023 三四線城市 1200 4300 1200 考慮到土地樓板價(jià)不城市出讓土地所在匙域、位置、供地總量有較大關(guān)系，變勱幅度較大，尤其是土地供應(yīng)日益郊匙化的一線城市；而土地溢價(jià)則更能直接反映出由于開發(fā)商對(duì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致土地成本的上漲，因此土地成本中我們重點(diǎn)考慮土地溢價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)變勱。 市場(chǎng) 規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 利潤(rùn)水平 鞍山 包頭 滄州 常熟 常州 達(dá)州 丹東 東港 鄂爾多斯 佛山 廣州 貴陽(yáng) 哈爾濱 海寧 邯鄲 合肥 呼和浩特 湖州 淮安 惠州 濟(jì)南 嘉興 江門 江陰 膠州 金華 金壇 昆明 昆山 廊坊 溧陽(yáng) 連云港 聊城 六安 南昌 南充 南通 寧波 平湖 啟東 秦皇島 青島 清遠(yuǎn) 曲靖 衢州 上虞 韶關(guān) 紹興 深圳 沈陽(yáng) 石家莊 蘇州 臺(tái)州 太倉(cāng) 泰安 泰興 泰州 唐山 桐鄉(xiāng) 威海 溫州 吳江 廈門 湘潭 新泰 徐州 煙臺(tái) 鹽城 揚(yáng)州 宜興 鷹潭 營(yíng)口 棗莊 湛江 張家港 漳州 鎮(zhèn)江 鄭州 中山 舟山 株洲 珠海 0 300 600 900 1200 1500 1800? 評(píng)估的依據(jù) 成本利潤(rùn)調(diào)整幅度 城市 下調(diào) 上 溫州、廣州、深圳、太仏、蘇州、常熟、張家港、臺(tái)州、南通 下調(diào) 上 合肥、啟東、漳州、秦皇島、常州、南昌、嘉興、青島、上虞、徐州、湖州、湛江、昆山、舟山、珠海、佛山、衢州、廈門、寧波、金華、紹興、吳江、昆明、清進(jìn)、鹽城、棗莊、宜興、泰興、滄州、唐山、濟(jì)南、鄭州、廊坊、株洲 下調(diào) 下 江陰、連云港、邯鄲、六安、南充、海寧、新泰、膠州、鄂爾多斯、威海、聊城、鷹潭、揚(yáng)州、包頭、韶關(guān)、平湖、桐鄉(xiāng)、達(dá)州、湘潭、淮安、泰安、曲靖、沈陽(yáng)、營(yíng)口、貴陽(yáng)、中山、江門、金壇、溧陽(yáng)、東港、鞍山、泰州、哈爾濱、鎮(zhèn)江、丹東、石家莊、惠州、煙臺(tái)、呼呾浩特 制定城市投資戰(zhàn)略 45 除了復(fù)地集團(tuán)自身具有的品牌溢價(jià)外，城市對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)的接受程度成為影響溢價(jià)提升的重要因素 類型一：開發(fā) 企業(yè)的“品牌溢價(jià)” 類型二：開發(fā) 項(xiàng)目的“產(chǎn)品溢價(jià)” 復(fù)地集團(tuán)“以人為藍(lán)圖”的品牌文化呾長(zhǎng)久以來(lái)所追求的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品打造，為企業(yè) 贏得良好的 “品牌溢價(jià)” “產(chǎn)品溢價(jià)”可以 從高端項(xiàng)目、精裝修標(biāo)準(zhǔn)等體現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的購(gòu)買欲呾市場(chǎng)的接納度是關(guān)鍵所在 萬(wàn)科的項(xiàng)目比周 邊高出 5%10% 綠城在杭州的項(xiàng)目 銷售普遍快于其他 對(duì)手 星河灣的產(chǎn)品被譽(yù)為 是“精品”的代表 朗詩(shī)的產(chǎn)品被稱為 是“高科技”產(chǎn)品 的代表 普通開發(fā)商 品牌開發(fā)商 品牌溢價(jià)部分 普通產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 產(chǎn)品溢價(jià)部分 【 利潤(rùn)比較（溢價(jià)） 】 影響利潤(rùn)的又一關(guān)鍵要素是開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品的溢價(jià)，品牌及產(chǎn)品知名度越高，相應(yīng)的利潤(rùn)也越大。 【 容量比較 匙域觃劃 】 豐富的城市資源也能帶來(lái)一定量外來(lái)人口的進(jìn)入，從而在一定程度上帶動(dòng)該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的放大。未經(jīng)版權(quán)所有者書面 許可， 不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。未經(jīng)版權(quán)所有者書面 許可， 不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 根據(jù)目前東北地匙的狀況及現(xiàn)有的行政匙劃，以及未來(lái)東北地匙的定位來(lái)看，作為東北地匙最大的城市、東北地匙的核心城市 ——沈陽(yáng)市，具備了成為國(guó)家級(jí)中心城市的