【正文】 合肥置業(yè)有限公司景觀公司 玉麒麟景觀堂施工單位 綠地建筑總建筑面積 9萬平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 900個，前期 3:1，后期 2:1物業(yè)費(fèi) 3元 /㎡ /月樓層數(shù) 28層層高 大堂 10米精裝五星級挑高大堂空調(diào) VRV智能變頻空調(diào) 本案平面圖821層平面圖47層平面圖平面圖2224層平面圖市場環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。能、檔次細(xì)分開始顯現(xiàn)，未來將逐漸走向成熟。合肥寫字樓的供應(yīng)情況區(qū)域 名稱 寫字樓規(guī)模 備案可售貨量 單價(jià)廬陽區(qū) 祥源廣場 60000 —— ——合肥合作經(jīng)濟(jì)廣場 50000 —— ——華僑廣場 22800 4800 14500東怡金融廣場 202300 130000 13000包河區(qū) 融城大廈 14770 1900 7100恒興廣場 22344 4200 9000東方廣場 30000 —— ——蜀山區(qū) IFC 294000 37000 15000新華國際廣場 150000 37000 950011000之心城 130000 —— ——環(huán)球金融廣場 37000 —— ——安高廣場 35000 27000 9200融智大廈 38978 23038 7300政務(wù)區(qū) 新地中心 170000 160000 10000白天鵝 70000 23500 10500華邦世貿(mào)城 約 374000 —— ——蔚藍(lán)商務(wù)港 275000 7000 13000經(jīng)開區(qū) 大華國際港 59799 —— ——澳中財(cái)富中心 約 100000 —— ——高新區(qū) 浙商大廈 35000 15000 8900濱湖區(qū) 藍(lán)鼎 180000 —— ——合計(jì) 2229691 470438據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場 在售貨量約 55萬方 ，后期有 約 173萬方推出 ，政務(wù)約占 40%。合合肥肥寫寫字字樓樓分分布布情情況況p合肥目前已售或在售的寫字樓，主要分布在政務(wù)區(qū)、北一環(huán)、馬鞍山路片區(qū)合合肥肥寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)情情況況 2023年年 2023年合肥寫字樓主要集中政務(wù)區(qū)，占年合肥寫字樓主要集中政務(wù)區(qū)，占 42%，約為，約為 48萬萬 平平米，主要代表為華邦世貿(mào)城、天徽廣場、新城國際等項(xiàng)目。政務(wù)區(qū)（面）區(qū)域發(fā)展逐步成熟，將成為合肥高端客戶首選，是合肥寫字樓市場長期發(fā)展的方向。 (6)所屬區(qū)位 ：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。p配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。(8)開發(fā)商的背景： 經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。(5)交通便利： 位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。 p配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動設(shè)施和圖書館。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) A級。二是廣義的指綜合 “A” 級評定標(biāo)準(zhǔn)，包括：（ 1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn) ： A級寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。城改盛景大廈項(xiàng)目定位及營銷策劃方案 0525寫字樓組團(tuán)營銷策劃方案寫字樓組團(tuán)營銷策劃方案2 項(xiàng)目定位及資源優(yōu)化目錄市場調(diào)研及自身研判3 營銷推廣策略及發(fā)展1最新房地產(chǎn)政策一覽回顧，2023房地產(chǎn)政策 ……近期房地產(chǎn)政策 序言p 2023年對于房地產(chǎn)業(yè)而言是非常特殊的一年，也是一個 “ 政策年 ” 。 （ 2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)： A級地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。寫字樓的分類 甲級寫字樓甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 就我國的辦公樓市場而言，一般分為 高檔物業(yè) (甲級寫字樓 )、中檔物業(yè)(乙級寫字樓 )、低檔物業(yè) (丙級寫字樓 )。 p電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有成功經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。 (7)智能化： 3A及 3A以上。p寫字樓的集群效應(yīng)逐步形成，政務(wù)區(qū)必將成為長期的發(fā)展方向，高端客戶未來將主要流向 政務(wù)區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 。米，主要代表為華邦世貿(mào)城、天徽廣場、新城國際等項(xiàng)目。合肥寫字樓去化量分析p據(jù)相關(guān)資料顯示， 202 2023年合肥寫字樓每年去化量為 30萬方左右， 09年為 56萬方， 10年去化量為 50多萬方， 11年年為 68萬方左右。合肥寫字樓主要分布在四個區(qū)域：p政務(wù)片區(qū)p北一環(huán)片區(qū)p南一環(huán)片區(qū)p長江路片區(qū)北一環(huán)片區(qū)長江路片區(qū)南一環(huán)片區(qū)合肥寫字樓區(qū)域檔次分布特征 從合肥城市發(fā)展以及區(qū)域形象來看，合肥各個區(qū)域的寫字檔次類別可以分為 : 中、低檔次寫字樓的區(qū)域分布 老城區(qū)（ 三孝口板塊、百花井板塊、四牌樓板塊、大鐘樓板塊） 中等檔次寫字樓的區(qū)域分布 北一環(huán)板塊、新站區(qū)板塊、科大板塊 高檔次寫字樓的區(qū)域分布 政務(wù)區(qū)板塊、高新區(qū)板塊、南一環(huán)板塊核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，但要 形成氣候尚需一段時間 ? 區(qū)域規(guī)劃? 價(jià)格較高? 新項(xiàng)目? 租金： 4555元 /m2/月? 售價(jià)： 1000012023元 /m2p 涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港和新地中心等項(xiàng)目，但區(qū)域周邊商業(yè)配套暫且不夠成熟。 ? 交通便利? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢? 租金： 3060元 /m2/月? 售價(jià)： 800010000元/m2租金 /售價(jià)? 后續(xù)供應(yīng)量較多；租售狀況? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上；p 交通便利，地理位置占有很大的優(yōu)勢；p 北一環(huán)片區(qū)目前尚未形成一個整體；p 火車站段擁有元一、金色地帶、中環(huán)國際等中高端物業(yè)；安糧 瀛海產(chǎn)證歸屬 包河區(qū)項(xiàng)目位置 馬鞍山路與太湖路交叉口合家福太湖路店對面 開發(fā)商 上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司投資商 上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)物業(yè)公司 上海綠安物業(yè)代理公司 上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)總建筑面積 25萬平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 1:物業(yè)費(fèi) 3元 /㎡ /月單層面積 1700平米樓層數(shù) 27層電梯 每棟 8部三菱電梯空調(diào) VRV智能變頻空調(diào) 平面圖A棟 720層平面圖 B棟 720層平面圖平面圖C棟 720層平面圖 D棟 720層平面圖基本信息 l案例四 —— 匯金大廈（已售 7900元 /㎡）項(xiàng)目名稱 匯金大廈產(chǎn)證歸屬 蜀山區(qū)項(xiàng)目位置 屯溪路與肥西路交匯處（蜀山政府西側(cè) 開發(fā)商 合肥蜀山科技投資開發(fā)有限公司投資商 安徽國購?fù)顿Y集團(tuán)、合肥信息投資有限公司物業(yè)公司 第一太平戴維斯施工單位 省三建公司總建筑面積 4萬平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： 1物業(yè)費(fèi) /㎡ /月戶型面積 851500平米樓層數(shù) 22層層高 電梯 7部三菱高速電梯空調(diào) 大金 VRV中央空調(diào)本案平面圖低區(qū)平面圖 中低區(qū)平面圖中區(qū)平面圖 中高區(qū)平面圖平面圖高區(qū)平面圖平面圖基本信息 l案例五 —— 東方廣場（預(yù)計(jì) 12023元 /㎡）項(xiàng)目名稱 東方廣場產(chǎn)證歸屬 包河區(qū)項(xiàng)目位置 合肥市徽州大道與蕪湖路交口向南 開發(fā)商 合肥耀華房產(chǎn)投資商 合肥耀華電器集團(tuán) /安徽國購?fù)顿Y集團(tuán)景觀公司 上海雅思施工單位 合肥建工集團(tuán)有限公司總建筑面積 8萬平方米，寫字樓 3萬方占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： 1 / 1700個物業(yè)費(fèi) /㎡ /月戶型面積 單層 100110平，整層 1100平樓層數(shù) 26層層高 電梯 未定空調(diào) VRV智能變頻空調(diào) 本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖基本信息 l案例六 —— 鼎鑫 BOSS中心（尾盤，均價(jià) 6200元 /㎡）項(xiàng)目名稱 鼎鑫 BOSS中心產(chǎn)證歸屬 經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目位置 長江西路 563號（豐樂國際大酒店西側(cè)）開發(fā)商 安徽省鼎鑫置業(yè)投資有限公司投資商 安徽省鼎鑫置業(yè)投資有限公司景觀規(guī)劃 廣州智海建筑工程技術(shù)有限公司施工單位 福建發(fā)展總建筑面積 占地面積 車位比 /車位數(shù) 2： 1/200個物業(yè)費(fèi) 3元 /㎡ /月樓層數(shù) 28層戶型面積 401200平米層高 電梯 5部日立電梯空調(diào) 日立 VRV分戶式空調(diào)本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析長江路片區(qū) —— 以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯? 租金： 5070元/m2/月? 售價(jià)： 900011000元 /m2p 本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈、百大CBD，包括新建成的萬達(dá)廣場和新華國際廣場等高端樓盤，未來幾年的供應(yīng)量變化較大。p從自身參考因素來看，周邊寫字樓大多數(shù)樓層數(shù)為 25層或 27層，層高都在 ，帶有精裝挑高大堂；在電梯數(shù)量上，除港匯 SOHO公寓 5部電梯，其他多在 8部以上；外立面多以干掛石材配以玻璃幕墻為主，停車位配比基本比較合理。p1998年初，公司又被建設(shè)部授予 “ 八五 ” 期間全國工程建設(shè)管理先進(jìn)管理先進(jìn)單位稱號?？偨Y(jié)項(xiàng)目自身價(jià)值研判 關(guān)鍵詞三：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 國際流行的核心筒結(jié)構(gòu)，有效提高得房率，可以給客戶帶來更多的使用面積；面積： 面積偏小，可以自由組合，可選擇的空間比較大，更有利于后期針對投資客戶和自用客戶進(jìn)行合理劃分。工作、生活、休閑，隨意切換?！?整個市場存貨量較大，大環(huán)境形勢嚴(yán)峻合肥市寫字樓市場存量充裕， 住宅受限導(dǎo)致新推項(xiàng)目中寫字樓等其他投資類物業(yè)增加，競爭對手不斷涌現(xiàn)對本案形成威脅?！?國際硬件配置 高端商務(wù)品質(zhì)百米地標(biāo)建筑、 、 8部極速電梯、世界品牌中央空調(diào)、全智能化安防系統(tǒng)，滿足高端企業(yè)內(nèi)部辦公環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)要求，時刻提供最新尖端科技體驗(yàn)。收入描述 年收入在 25萬元以上，通過打拼有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)呈上升進(jìn)取期。置業(yè)動機(jī) 看好經(jīng)濟(jì)形式，手中有一定的閑置資金，希望能保值、長期增值，多數(shù)是精明的專業(yè)投資客。置業(yè)動機(jī) 二次置業(yè)，手頭閑余資金多，投資渠道廣，但還是比較看重投資品的保值、增值能力。 寫字樓客群定位目標(biāo)客群定位 購買動機(jī) 他們一般不受地域限制，看重本案 的地段、環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)售后，以及所屬地塊的行政規(guī)劃等綜合因素對資產(chǎn)價(jià)值的提升力度。由于該部分客戶購買動機(jī)兼顧自用和投資兩方面，對項(xiàng)目綜合因素要求較高，購買決策慎重、理性 ，他們有自己獨(dú)特認(rèn)識和標(biāo)準(zhǔn)。p “3E” 可借指本案所處的黃潛望板塊及三區(qū)交匯。 環(huán)境），表現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部管理、物業(yè)、平臺環(huán)境和外部配套、設(shè)施環(huán)境的優(yōu)越；pPA： Peakarea（巔峰 本案的客群主要是以中小企業(yè)為主，因此行業(yè)屬性不宜作為本案的定位方向。E會空間項(xiàng)目案名建議 —— 備選釋義： “E” 代表 3E寫字樓， “E 會 ” 諧音 “ 意會 ” 表現(xiàn)寫字樓利用的靈活性因人而異，自由且變化。本案資源優(yōu)化 1—— 提升項(xiàng)目外立面公建部分的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓公建部分的品質(zhì)（大堂、電梯區(qū)域、公共過道等），是客戶能直接感觸，衡量寫字樓價(jià)值高低的直觀標(biāo)準(zhǔn)。本案資源優(yōu)化 5—— 無縫租售服務(wù)，解決投資之憂購買寫字樓的投資客戶，最大的后顧之憂即是變現(xiàn)性的租售問題，少租一日，即損失極大。整體營銷思路推廣線實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售策略營銷線價(jià)格策略廣告線 包裝線 活動線整體營銷戰(zhàn)術(shù)推廣線推廣階段劃分階期 周期 備 注 1 形象、概念導(dǎo)入期 6月底 9月 20日 通過工地圍墻樹立、銷售部建設(shè)、戶外廣告發(fā) 布，告知本項(xiàng)目即將上市。開盤強(qiáng)銷期： 轉(zhuǎn)向定向營銷為主形象導(dǎo)入期216。銷售模式建議 針對其 基本購置屬性 “ 自用性 ” 和次要屬性 “ 投資性 ” 特點(diǎn)， 目前市場中銷售寫字樓產(chǎn)品其媒體語言：? 一、突出品牌、地段等先天優(yōu)勢；并結(jié)合區(qū)域?qū)懽謽堑慕^版性，提升項(xiàng)目價(jià)值和前景；? 二、突出產(chǎn)品特性及優(yōu)惠信息，擴(kuò)大產(chǎn)品投資屬性及未來前景，盡可能吸納投資客戶。p 獲取合肥各區(qū)及省外集團(tuán)化公司等行業(yè)旗艦，大型國有、事業(yè)單位的名錄與聯(lián)絡(luò)方式、主要負(fù)責(zé)人等資料。銷售與營運(yùn)兩者的平衡發(fā)展，才能夠?yàn)殚_發(fā)商控制好風(fēng)險(xiǎn)，并獲得最大的綜合效益。商業(yè)自身研判 —— 交通環(huán)境本案 黃山路 —— 東西走向連接包河區(qū)和高新區(qū)、安徽第一路城市景觀形象大道，城市核心命脈；潛山路 —— 城市中環(huán)，直通政務(wù)區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)； 1 11 12 12 13 166