【正文】 般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 一半有 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ期天籟萊茵 1 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 天井內(nèi)次臥不佳 每戶朝向 均勻 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無(wú) 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 差 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 3 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 美林海岸 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 離電梯太 近 入戶花園 無(wú) 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 嶺南新世 界 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 一半有 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3+4 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 時(shí)代玫瑰園三 期 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 天井內(nèi)次臥較好 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng)，有交往空間 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無(wú) 使用率 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 中?；ǔ?灣 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 好 每戶朝向 均勻 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 有 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 高層 戶型情況（居室數(shù)） 3 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 中?？党? 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 好 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無(wú) 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ 期天籟萊茵 2 時(shí)代玫瑰園三期 中?？党? 要求 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評(píng)價(jià) 舒適度 戶型通風(fēng) 好 好 好 好 戶型外部視野和采光 （拼接時(shí)） 天井內(nèi)次臥一般 天井內(nèi)次臥較好 好 解決天井內(nèi)次臥的視野問(wèn)題 每戶朝向 大戶在北 大戶在北 大戶在南 營(yíng)銷確定 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 有采光通風(fēng)，有交往空 間 有采光通風(fēng) 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 好 好 要解決好 入戶花園 一半有 無(wú) 無(wú) ？ 使用率 % % 大于 83% 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 好 好 好 附屬信息 建筑類型 中高層 中高層 中高層 營(yíng)銷確定 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 2+3 2+3 3+3 核心筒形式 市場(chǎng) /客戶邏輯 保證房間面寬 /拼接后開(kāi)口大 /用地效率相對(duì)高 —— 適合享受型 追求公共空間舒適度 /天井內(nèi)次臥適當(dāng)改善 —— 適合標(biāo)簽 /社交型 保證房間朝向，犧牲次臥開(kāi)間/拼接后開(kāi)口小 /用低效率略低 —— 適合孩子三代 競(jìng)品單體研究 —— 1核 4的幾種客戶邏輯 十、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)條件明確 戶型維度（客戶需求） 單體維度 戶型面積 標(biāo)配 +選配 精裝修要求（客戶 +成本） 戶數(shù) 層數(shù) 戶型選型 土地利用效率 外向資源分配 拼接性要素 設(shè)計(jì)價(jià)值觀（取舍原則） 模數(shù)化 模塊化 結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì) 體型簡(jiǎn)單化 立面靈活化 + 產(chǎn)品設(shè)計(jì)條件的確定 第一部分：土地屬性 第二部分：客戶類別和需求 第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 討論時(shí)間 …… 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。用地效率低 ， 南方較少采用 。適用于不規(guī)則或較寬松的地塊 。適用于南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊。半開(kāi)放核心筒 ，可有較好的通風(fēng)采光 。核心筒為軸 ，住宅單元為葉 ， 各葉長(zhǎng)短不一 。 ?簡(jiǎn)單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對(duì)單純，關(guān)注度排序相對(duì)較高；同時(shí)兼顧適度的客戶混合，增加適應(yīng)性。 受 9070政策的影響， 需要用更小的戶型面積滿足客戶需求 新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2023年廣州公司客戶細(xì)分成果，未包括番禺、花都、從化、增城 社會(huì)新銳： ％ 望子成龍： ％ 保有 挖掘 關(guān)注 青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人之家中年之家富貴之家廣州市場(chǎng) 6187771919萬(wàn)科客戶 對(duì)萬(wàn)科品牌喜好 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2023年成交客戶及客戶細(xì)分成果 市場(chǎng)客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系 廣州公司細(xì)分客戶群選擇 核心客戶群 青年持家 % 青年之家 % 孩子三代 % 小太陽(yáng) % 富貴之家 % 后小太陽(yáng) % 老人一二三代 % 中年之家 % 非核心客戶群 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 非目標(biāo)客戶群 33462644 4295550574412422152322203592473426402926462722545 1 5199292 4 2 111其它四房二衛(wèi)三房二衛(wèi)三房一衛(wèi)二房二衛(wèi)二房一衛(wèi)總體 青年之家 青年持家 小太陽(yáng) 后小太陽(yáng) 孩子三代 老人之家 中年之家 富貴之家樣本量： 526 69 127 90 67 76 11 46 28? 3房 2衛(wèi)、 3房 1衛(wèi)、 3房 1衛(wèi)是主要的選擇。 總價(jià) 總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人之家中年之家富貴之家樣本量 526 69 127 90 67 76 11 46 28% % % % % % % % %60M 2以下 1 2 6070M2 13 6 14 17 6 18 15 7080M2 28 13 19 23 13 9 20 8090M2 23 29 28 23 21 36 33 90100M2 16 23 15 10 22 18 17 14100110M2 7 12 14 15 14 9 9 18110120M2 7 11 7 7 8 4 4120130M2 5 4 10 2 36130144M2 3 2 1 6 71