【正文】 廚打開(kāi)界面 ， 后者可以不作要求；前者生活陽(yáng)臺(tái)必須大于 N平米 ， 進(jìn)深大于 M米 ， 后者數(shù)字要小得多 …… 3. 在 G3系列中 ， 青之與青持的產(chǎn)品差異在于： 青年持家廚房必須保證若干功能配臵 ， 青年之家則少得多；青年持家有家政空間 ， 青年之家無(wú)；青年持家有正式餐廳 ， 青年之家只有兩人餐臺(tái) …… 4. 之后 ， 做成單體方案中 ， 有可能 G3 的青持與青之在一個(gè)單體中共存 ， 也有可能只考慮青持 ， 根據(jù)市場(chǎng)的客戶比例 ， 選擇一個(gè)合理的 ， 而不是一個(gè)唯一的 …… 再用一頁(yè)紙來(lái)舉個(gè)例子（僅僅是例子） …… ?滿足集團(tuán)發(fā)展對(duì)效率和規(guī)模的要求 ， 在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案 （ 建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系 ， 圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)化 ， 通過(guò)做簡(jiǎn)單 ， 獲取更高的效率 。 如何做出“好”產(chǎn)品 第一個(gè)層面： 如果符合一個(gè)區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個(gè)區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目的土地條件要求，那么，就有了在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性； 第二個(gè)層面： 如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶的核心需求沒(méi)有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品” 仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項(xiàng)目化 —— 直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制 如何具有適應(yīng)性 適應(yīng)性研發(fā)（針對(duì)各區(qū)域和核心城市） 主流客戶 +土地區(qū)位與密度趨勢(shì) +競(jìng)品規(guī)律 超出客戶滿意的產(chǎn)品研發(fā) 客戶細(xì)分 +需求歸納 +功能研發(fā) +產(chǎn)品測(cè)試 產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品研發(fā) 例如：小太陽(yáng)客戶對(duì)生活陽(yáng)臺(tái)的功能需求（兒童曬太陽(yáng)、晾衣、游戲 … ）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽(yáng)臺(tái)，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作 ? 主流客戶的需求趨同 ? 未來(lái)的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性 ? 用有限的產(chǎn)品滿足８０％的項(xiàng)目需求 “ 有限產(chǎn)品”與“大量需求” 產(chǎn)品資料庫(kù) 產(chǎn)品資料庫(kù)的功能 使用對(duì)象： 公司管理層、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷系統(tǒng)的專業(yè)人員 功能 —— 支持產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建 ? 公司管理層：了解市場(chǎng)產(chǎn)品概況 ? 營(yíng)銷系統(tǒng)： （ 1）分析有客觀市場(chǎng)制約下客戶 /土地 /產(chǎn)品三者之間的關(guān)系 （ 2）競(jìng)品市場(chǎng)研究，尋找產(chǎn)品的客戶邏輯 （ 3）尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn) ? 設(shè)計(jì)系統(tǒng)： （ 1）研究市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀，進(jìn)行產(chǎn)品分類 （ 2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品 （ 3）競(jìng)品設(shè)計(jì)研究 ? 操作主體：格式與標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)統(tǒng)一，一線公司營(yíng)銷口 /銷售代理公司完成錄入 ? 合作模式：兩個(gè)平臺(tái)分別服務(wù)于各自公司，同時(shí)可以進(jìn)行信息對(duì)接 代理公司 信息平臺(tái) 萬(wàn)科產(chǎn)品 資料庫(kù)平臺(tái) 信息對(duì)接 產(chǎn)品資料庫(kù)的構(gòu)建（基于外部合作） ? 信息錄入 項(xiàng)目信息 單體信息 戶型信息 客戶信息 ? 產(chǎn)品查詢 ? 數(shù)據(jù)分析（分 3個(gè)層次）： 分析結(jié)論概述（可進(jìn)行城市間對(duì)比） 交叉分析表格 具體產(chǎn)品信息 ? 系統(tǒng)維護(hù) （以城市為單位進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護(hù)） 產(chǎn)品資料庫(kù)的結(jié)構(gòu) 一核戶數(shù)單體形態(tài)1衛(wèi) 2 衛(wèi) 1衛(wèi) 2衛(wèi) 1衛(wèi) 2衛(wèi) 3衛(wèi) 1衛(wèi) 2衛(wèi) 3衛(wèi) 2衛(wèi) 3衛(wèi) 4 衛(wèi)1 單向 5 15 1 21 % %單向 4 1 52 4 11 5 77 %雙向 1 10 1 4 1 17 %多向 1 2 3 %單向 5 14 2 21 %雙向 5 1 10 3 5 30 5 1 12 12 1 1 86 %多向 1 1 2 2 6 %單向 4 5 1 6 16 %雙向 63 8 46 159 5 5 51 4 3 344 %多向 6 13 8 10 40 2 6 1 1 87 %單向 1 2 3 %雙向 1 8 8 6 51 2 13 2 91 %多向 2 15 11 29 1 8 1 2 69 %單向 1 1 2 %雙向 1 2 68 7 20 85 6 12 1 202 %多向 4 63 5 29 67 9 4 181 %雙向 2 15 2 11 2 32 %多向 30 10 9 16 2 3 70 %雙向 8 55 5 7 25 4 104 %多向 7 40 10 14 29 2 102 %雙向 6 3 1 2 12 %多向 1 2 5 1 2 1 12 %10 多向 1 1 1 1 1 5 % %12 多向 1 2 3 6 % %3 50 1 407 72 165 652 29 7 142 32 7 1 1 1569% % % % % % % % % % % % % %%100 60100 4060 2040 1020戶型類型五居2一居單體類型單身公寓三居比重小計(jì)3945678二居%%%%%%%%%比重比重比重 % % % %小計(jì)四居?三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注 9070后的走勢(shì) ?三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是 9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn) ?二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù) 注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù) ?廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高 ?廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小 ?一核 4和一核 6的單體比重最大，一核 8的比重其次，一核 5和一核 7處于補(bǔ)充狀態(tài) 100 60100 4060 2040 1020 產(chǎn)品庫(kù)的分工 ? 集團(tuán)： 建立產(chǎn)品庫(kù) /產(chǎn)品資料庫(kù)的體系和標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合集團(tuán)發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目獲取情況明確產(chǎn)品庫(kù)的應(yīng)用目標(biāo)和范圍 根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫(kù)工作 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品資料庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) ? 區(qū)域： 參與產(chǎn)品庫(kù)構(gòu)建的研討 根據(jù)產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫(kù) 完成產(chǎn)品資料庫(kù)的具體錄入工作 ? 外部資源引入： 各區(qū)域有固定的設(shè)計(jì)合作資源，共同研發(fā) 各區(qū)域引入銷售代理公司完成產(chǎn)品資料庫(kù)的信息錄入 產(chǎn)品庫(kù)的分工 產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州） 產(chǎn)品庫(kù)工作流程（廣州） 土地特征 產(chǎn)品系列 3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略 基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 成本控制 產(chǎn)品入庫(kù) 產(chǎn)品資料庫(kù) 產(chǎn)品選擇 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品入庫(kù) 趨勢(shì)研究 主力客戶及其特征和需求 配套特征 某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征 客戶 ∝ 產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下） 確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列 ∝ + 可能產(chǎn)品組合方案 產(chǎn)品的選取原則 目錄 一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì) 二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì) 三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù) 四、廣州產(chǎn)品系列劃分 五、客戶 ∝ 產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下） 六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇 七、設(shè)計(jì)可能性研究 八、客戶需求提煉 九、競(jìng)品單體研究 十、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì) 廣州細(xì)分市場(chǎng)客戶比例 青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人之家中年之家富貴之家家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分 從 05年廣州市場(chǎng)客戶細(xì)分結(jié)果來(lái)看，社會(huì)新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的 83%，屬于市場(chǎng)主流購(gòu)房人群。 富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。 ?銷售市場(chǎng)判斷：市場(chǎng)上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。在總平面組合上 ， Y 字形可通過(guò)各單元的拼接 ， 組合成較為自由的形態(tài) ； 也可獨(dú)立為塔式布置 。傳統(tǒng)核心筒 ， 有或沒(méi)有通風(fēng)采光。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。適用于用地方正且較寬松的地塊。傳統(tǒng)主流平面形態(tài) ， 由于其合理性而經(jīng)久不衰 。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài) 。適用于用地方正且較寬松的地塊 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊。傳統(tǒng)核心筒 ，有通風(fēng)采光 。主要特點(diǎn)是將傳統(tǒng)封閉的核心筒打開(kāi) 。 組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分） ?對(duì)于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。 —— 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） 客戶關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮 9070 二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì) 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） —— 住房用地計(jì)劃 表 2： “ 十一五 ” 期間住房用地計(jì)劃 年度 政府保障型住房（公頃） 商品住房用地（公頃） 合計(jì)（公頃） 比例（％） 各年度其他商品住宅平均容積率 廉租住房用地 新社區(qū)住房用地 部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地 小計(jì) 政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地 其他商品住房用地 單套套型建筑面積≤ 90平方米住房用地 單套套型建筑面積 ＞90平方米住房用地 其他商品住房用地占商品住房用地比例 單套套型建筑面積≤ 90平方米住房用地 單套套型建筑面積 ＞90平方米住房用地 小計(jì) 2023 9 18 10 37 187 50 117 354 391 70 30 47% 2023 9 84 38 131 156 64 150 370 501 70 30 58% 2023 2 80 38 120 145 59 139 343 463 70 30 58% 2023 6 60 35 101 119 49 115 283 384 70 30 58% 2023 5 26 30 61 154 49 112 315 376 70 30 51% 合計(jì) 31 268 151 450 761 271 633 1665 2115 70 30 54% 注：廉租、新社區(qū)住房，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房套型建筑面積全部控制在 90平方米以內(nèi)。 ? 對(duì)于富貴之家， 3房 2衛(wèi)、 4房 2衛(wèi)為主流選擇 ? 青年持家、孩子三代對(duì) 3房 2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時(shí)對(duì) 3房 1衛(wèi)也需求較高 目標(biāo)客戶對(duì)戶型的選擇 戶型選擇的總體情況 房間數(shù) 帶洗手間數(shù) ? 3房是最主要的市場(chǎng)選擇，其次為 2房 ? 衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。從客戶到產(chǎn)品 —— 產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建 目錄 一、產(chǎn)品庫(kù)概述 二、產(chǎn)品資料庫(kù) 三、產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品庫(kù) 概述 1. 以前 ， 我們拿到了土地再做產(chǎn)品 ， 現(xiàn)在 ， 我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品 …… 2. 既然沒(méi)有具體的項(xiàng)目地塊 ， 我們就要把這個(gè)城市的所有土地大致上分成幾類 ， 這個(gè)城市的所有客戶也分成幾類 （ 當(dāng)然 ， 都盡可能控制在個(gè)位數(shù) ） ， 每一類土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶 ， 他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征 ， 我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列 —— G G G T T C……