【正文】 現(xiàn)項(xiàng)目開盤，此后不得按照以上計(jì)提任何獎(jiǎng)金。 運(yùn)營(yíng)管理部門的職能定位 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 指標(biāo)結(jié)構(gòu) 銷售面積 銷售金額 回款金額 結(jié)算面積 結(jié)算金額 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 毛利率 凈利潤(rùn) 凈利率 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 施工面積 新開工面積 竣工面積 拆遷面積 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流量 籌資活動(dòng)凈流量 投資活動(dòng)凈流量 總凈現(xiàn)金流 其中：開發(fā)成本合計(jì) 其中：新增貸款合計(jì) 現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制基本步驟 (參考 ) 發(fā)展戰(zhàn)略 集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 對(duì)比目標(biāo)差距 市場(chǎng)分析 新項(xiàng)目拓展計(jì)劃 ①目標(biāo)下達(dá) ②項(xiàng)目盤點(diǎn) ③對(duì)比差距 ④分析調(diào)整 ⑤經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、計(jì)劃定稿 現(xiàn)有項(xiàng)目盤點(diǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)算分析 現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批 項(xiàng)目計(jì)劃管理對(duì)績(jī)效管理的支撐 績(jī)效管理的三個(gè)新觀念 管控工具 共同目標(biāo) 誤區(qū)：績(jī)效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 管理 (POM)課程 企業(yè)不再 —— 還昨天的債 救今天的火 埋明天的雷 化繁為簡(jiǎn)量體裁衣 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施 (主講 劉廣濟(jì) ) 2 討論 3 主要內(nèi)容 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng) 管 理 體 系 三令六會(huì) 三級(jí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 (三級(jí) )各專業(yè) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 （一級(jí)）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) (二級(jí) )項(xiàng)目 主項(xiàng)計(jì)劃 策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 六會(huì)：?jiǎn)?dòng)會(huì)、實(shí)施會(huì)、開工會(huì)、 開盤會(huì)、入伙會(huì)、后評(píng)估會(huì) 三令：籌備令、開發(fā)令、開工令 計(jì)劃與六會(huì)的關(guān)系 六會(huì)與三令的關(guān)系 六會(huì)與三令的關(guān)系圖 開發(fā)令下達(dá) 項(xiàng)目開工會(huì)議 (指引 ) 項(xiàng)目啟勱會(huì)議 (指引 ) “三級(jí)計(jì)劃”體系 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理：事前溝通 /提醒 (項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)、計(jì)劃編制、會(huì)稿等 上報(bào)開發(fā)節(jié)點(diǎn) (項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、二個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃 ) 會(huì)議審批 月度追蹤、統(tǒng)計(jì)、支援 考核。 正確：績(jī)效管理關(guān)系到每個(gè)員工的利益，是組織員工全員的責(zé)任和需求。 內(nèi) 部 利 息 考核激勵(lì) 非承諾 性收入 可預(yù)見 收入 ①基于項(xiàng)目提成的激勵(lì)；適用于少項(xiàng)目，暫不以利潤(rùn)和投資回報(bào)的城市型和關(guān)鍵點(diǎn)操作型的母子公司 ②基于公司利潤(rùn)提成的激勵(lì)：適用于運(yùn)營(yíng)監(jiān)控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營(yíng)層有項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)要求的公司 ③基于公司利潤(rùn)和投資回報(bào)率提成的激勵(lì)：適用于戰(zhàn)略管控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營(yíng)層有投資回報(bào)要求的公司 年終 獎(jiǎng)金 績(jī)效 工作 固定 工資 常規(guī)的績(jī)效考核 (略 ) “年終獎(jiǎng)金 ”與開發(fā)節(jié)點(diǎn)關(guān)聯(lián) 基于項(xiàng)目提出的案例：“以銷售收入和內(nèi)部收益率為核心指標(biāo)，通過過程獎(jiǎng)勵(lì)提高激勵(lì)和引導(dǎo)效果” 項(xiàng)目 進(jìn)度 獎(jiǎng)金 項(xiàng)目 結(jié)利 獎(jiǎng)金 獎(jiǎng)金總量 發(fā)放方式 獎(jiǎng)金總量 方法方式 預(yù)期項(xiàng)目銷售額的 58‰ 超過 8%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率以上的項(xiàng)目利潤(rùn)的 58% 取得項(xiàng)目開工證 +0平面 主體封頂 80%銷售完成 項(xiàng)目全面結(jié)算 “投資收益 ” 考核 難 15% 20% 25% 40% 取得項(xiàng)目開工證 +0平面 主體封頂 80%銷售完成 項(xiàng)目全面結(jié)算 項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放思路 (某關(guān)鍵點(diǎn)操作型案例 ) 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)提取作為年終獎(jiǎng)的來源 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)基數(shù) =項(xiàng)目獎(jiǎng)金預(yù)提總額 *階段提取比例 (X)*50%*節(jié)點(diǎn)完成系數(shù) (Y) 成本與計(jì)劃的聯(lián)勱 勱態(tài)資金計(jì)劃 項(xiàng)目目標(biāo)成本 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本 項(xiàng)目計(jì)劃編制 項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整 合約規(guī)劃 工作項(xiàng) 付款計(jì)劃 已簽合同 1 工作項(xiàng) 1時(shí)間變化 付款計(jì)劃 付款計(jì)劃 合約規(guī)劃 2 工作項(xiàng) 2時(shí)間變化 關(guān)聯(lián)工作項(xiàng) 觸發(fā)調(diào)整通知 觸發(fā)調(diào)整通知 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流 項(xiàng)目銷售回款預(yù)算 項(xiàng)目收益的 PDCA閉環(huán)管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 動(dòng)作 決策改進(jìn) (影響收益部分 基準(zhǔn)版收益指標(biāo) 月度 (季度 )項(xiàng)目收益回顧 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)動(dòng)作 (影響收益部分 ) A P D C 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的分工 集團(tuán) 地區(qū)公司 項(xiàng)目公司 管理部門 (機(jī)構(gòu)) 職能 ● 制定制度 ● 知識(shí)管理和資源共享 ● 投資決策 ● 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控 ● 階段性成果管控 ● 項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制 ● 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制 ● 項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制 ● 項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 ● 項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)付 ● 以計(jì)劃和成果為導(dǎo)向，完成各自的工作 ● 項(xiàng)目職責(zé)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目專員在項(xiàng)目接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo) 職能定位策略： ■ 將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中心放在地區(qū)公司 ■ 項(xiàng)目層面決策權(quán)通過 PMO體系下放到地區(qū)公司 ■ 新成立公司管控層級(jí)適當(dāng)上升 ■ 對(duì)所有項(xiàng)目的管控要點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)及方法不變。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：銜接投資戰(zhàn)略，通過項(xiàng)目策劃力挖掘并創(chuàng)造更大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，形成項(xiàng)目開發(fā)完整的商業(yè)計(jì)劃，并指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。 實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：估價(jià)偏差率在 3%以下，并在絕對(duì)工期內(nèi)完成工作。 3） 定價(jià)技巧不夠。 反饋 /檢查的目標(biāo)： 為了收集信息，了解項(xiàng)目進(jìn)展 更重要的是： 橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)， 協(xié)調(diào)資源，為項(xiàng)目解決問題 管好主項(xiàng)計(jì)劃的“前置”要求是模版的合理性 模版 確定 計(jì)劃 編制 計(jì)劃 考核 計(jì)劃 變更 計(jì)劃 執(zhí)行 檢查 評(píng)價(jià) 計(jì)劃模版沒有共識(shí) 重監(jiān)控輕反饋 計(jì)劃定義導(dǎo)向不清 不準(zhǔn)變更只準(zhǔn)自上而下 主項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 工程管理 營(yíng)銷管理 產(chǎn)品交付 規(guī)劃要點(diǎn)輸入 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)要點(diǎn)輸入 設(shè)計(jì)任務(wù)書 方案設(shè)計(jì)招標(biāo) 方案設(shè)計(jì)深化 方案評(píng)審 方案成本測(cè)算 工程 成本 營(yíng)銷 采購(gòu) 拓展 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目全價(jià)值鏈： 縱向到崗 橫向到邊 公司職能縱深: 基于 WBS分解“精細(xì)化”，先構(gòu)建全景節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 概念方案 設(shè)計(jì) 方案溝通 方案比選 發(fā)出招標(biāo) 意向 資格審查 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 概念方案招標(biāo) 概念中標(biāo)方案 評(píng)審會(huì) 方案設(shè)計(jì)深化 方案成本測(cè)算 方案評(píng)審上會(huì) 項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)識(shí)別 任務(wù)細(xì)化 精細(xì)化 挑選的基本原則應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)管理基本訴求 企業(yè)運(yùn)營(yíng) 管理重點(diǎn) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 管理精細(xì)化 業(yè)務(wù)難點(diǎn) 進(jìn)度瓶頸 多部門協(xié)同 重大費(fèi)用 構(gòu)建主項(xiàng)計(jì)劃最好的方法： 歷史項(xiàng)目法 建議： 510個(gè)項(xiàng)目：“ 5080”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃； 13個(gè)項(xiàng)目：“ 150”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃。根據(jù)目前的了解來看項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃一般有三大類： 一類是按項(xiàng)目職能劃分的，便于項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人更好地完成本職能工作，而將主項(xiàng)計(jì)劃當(dāng)中工作項(xiàng)分解到職能下各小組或各崗位的計(jì)劃，稱為項(xiàng)目職能專項(xiàng)計(jì)劃，如“設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、