房地產(chǎn)出租(完整版)
【正文】 的進項稅額為（ 10247。 西安 張輝 33 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 5） ? 部分企業(yè)認為營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍沒有轉(zhuǎn)供水電，屬于超范圍經(jīng)營。 ? 如果修繕金額沒有經(jīng)過承租人審核書面認可，則按照實質(zhì)重于形式原則，一般推定為租金的價外費用，征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。 西安 張輝 25 經(jīng)營租賃中的押金（續(xù) 4） ? 如果承租人因使用不當?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。 ? 注：貫徹納稅資金能力原則 西安 張輝 11 出租所得稅（續(xù)） ? 2023國稅函 79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 ? 如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可對 上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 西安 張輝 7 合同的租賃年限（續(xù)） ? 出租人和承租人簽訂 30年的租賃合同，每月租金 1萬元整，約定提前一次性支付所有租金，共計 360萬元整（ 1 30 12）。出租人與承租人 ? 一、租賃合同的基本法律問題 ? 二、租賃關(guān)系中的營業(yè)稅 ? 和房產(chǎn)稅、所得稅 ? 三、提前收取租金 / 滯后收取租金 ? 四、經(jīng)營租金中的押金 西安 張輝 1 出租人與承租人 ? 五、經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電 ? 六、租賃房屋的修繕、改建 ? 七、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 ? 八、出租房產(chǎn)并且提供物業(yè)管理 ? 注：利潤分割法 西安 張輝 2 合同的訂立形式 ? 中華人民共和國合同法第二百一十五條 ? 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。但是，按照權(quán)責發(fā)生制原則，每月應當確認租金 （ 360247。 ? 注：允許企業(yè)在一定范圍內(nèi)選擇 西安 張輝 12 承租人租金扣除 ? 企業(yè)所得稅法實施條例 ? 第四十七條 企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除： ? （一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除； 西安 張輝 13 提前收取租金 ? 借：銀行存款 ? 貸：預收賬款 ? 其他應付款 ? 借：應交稅費 ? 貸：銀行存款 ? 借：預收賬款 ? 貸：其他業(yè)務(wù)收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 西安 張輝 14 提前收取租金（續(xù) 1） ? 企業(yè)提前收取全部租金提前繳納了全部的營業(yè)稅金，但按照權(quán)責發(fā)生制原則，全部或者部分金額暫時不允許進入本期會計損益，資產(chǎn)負債表的“應交稅費”會出現(xiàn)負數(shù)，表示實際繳納的稅費由于不符合權(quán)責發(fā)生制原則，暫時不允許進入會計損益，這是正常的。對于出租人而言，不同的賠償方式稅收待遇也是不一樣的。 西安 張輝 28 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電 ? 在房屋租賃中，作為公用部門的供電公司、自來水公司等，往往以承租人頻繁更換、不便于管理等為借口，不愿意將相應的水電發(fā)票直接開具給承租人，而是直接開具給出租人，由出租人進行轉(zhuǎn)供或者分攤等。但是大量的司法案例已經(jīng)清楚的表明，如果不以營利為主要目的，轉(zhuǎn)供水電的合同是有效的。 6%），銷項稅額為 萬元（ 247。 西安 張輝 43 租賃房屋的修繕 ? 2023商品房屋租賃管理辦法 ? 第九條：出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。 西安 張輝 48 租賃房屋的裝修費用（續(xù) 2） ? 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十九條：固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出： ? 修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ) 50％以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。 3+10）， 但只能收取租金 10萬年，原因是出租人的部分應收租金 54萬元與應付工程款 54萬元對沖，即發(fā)票金額與實收金額不對等。 西安 張輝 59 轉(zhuǎn)租年限（續(xù)） ? 在轉(zhuǎn)租過程中，如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過主租賃合同的剩余租賃期限，在按照權(quán)責發(fā)生制原則計算每月租金時，應當按照轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期間和主租賃合同的剩余使用期限孰低的原則確定租賃月份。 ? 多數(shù)省份明確按照全額征收營業(yè)稅，部分省份明確按照差額征收營業(yè)稅 西安 張輝 62 轉(zhuǎn)租的營業(yè)稅（續(xù)） ? 2023財稅 16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 三 （十九） ? 從事物
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