【正文】 里去？路怎么走？1 東灘公司戰(zhàn)略重點(diǎn)1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 東灘公司的核心能力主要內(nèi)容東灘開(kāi)發(fā)的意義東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路東灘開(kāi)發(fā)的意義1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)東灘 的開(kāi)發(fā)目標(biāo)積極的生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)示范工程?通過(guò)景觀生態(tài)工程優(yōu)化東灘自然生態(tài)系統(tǒng)，對(duì)敏感的濕地生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行積極保護(hù)健康優(yōu)質(zhì)生活模式的人居之地?以景觀生態(tài)工程、房地產(chǎn)、休閑產(chǎn)業(yè)建設(shè)優(yōu)質(zhì)健康生活模式的人居之地生態(tài)住區(qū)生態(tài)保護(hù)東灘 的開(kāi)發(fā)目標(biāo)以生態(tài)系統(tǒng)為支撐的科研、科教、科普基地?以生態(tài)環(huán)境、生物資源為研究對(duì)象的科研活動(dòng)?以人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展為研究目標(biāo)的綜合性科研活動(dòng)?以生態(tài)資源展示、教育為目的博物館、濕地公園等以自然資本、知識(shí)資本為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)群?以人本生態(tài)為主題的休閑旅游?以健康產(chǎn)品、綠色技術(shù)為基礎(chǔ)的生態(tài)農(nóng)業(yè)?以科技教育為特征的知識(shí)產(chǎn)業(yè)?以人本生態(tài)為主題的房地產(chǎn)業(yè)科教研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展從全球城市發(fā)展趨勢(shì)分析，世界城市發(fā)展正面臨著一場(chǎng)從傳統(tǒng)工業(yè)文明走向未來(lái)生態(tài)文明的環(huán)境革命 農(nóng)業(yè)革命 工業(yè)革命 環(huán)境革命村落出現(xiàn)人類向自然有組織的索取城市成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)核心掠奪性開(kāi)發(fā)自然環(huán)境嚴(yán)重破壞城市發(fā)展追求生態(tài)平衡目標(biāo)有計(jì)劃的進(jìn)行生態(tài)和環(huán)境的保護(hù)和恢復(fù)人類與自然和平相處協(xié)調(diào)發(fā)展環(huán)境惡化威脅人類自身生存破壞力有限形成半自然環(huán)境東灘的自然資本東灘的自然資本將產(chǎn)生不可限量的生態(tài)、科學(xué)、美學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值生態(tài)資源蘊(yùn)涵巨大生態(tài)價(jià)值?調(diào)節(jié)鄰近區(qū)域氣候?凈化水并提供水資源?濕地生態(tài)系統(tǒng)支撐多樣生物?豐富的物種多樣性東灘的自然資本豐富的物種、獨(dú)特生態(tài)系統(tǒng)蘊(yùn)涵巨大科學(xué)價(jià)值?豐富的鳥(niǎo)類研究對(duì)象?豐富的魚類生態(tài)類型研究?世界罕見(jiàn)的快速演替濕地生態(tài)系統(tǒng)壯觀的自然景觀蘊(yùn)涵的美學(xué)價(jià)值?鳥(niǎo)類保護(hù)區(qū)?中華鱘保護(hù)區(qū)?濕地和河口海灣組成的自然景觀多種資源蘊(yùn)涵巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值?快速延伸的土地資源?豐富的漁類等生物資源?風(fēng)、水、光等生態(tài)資源生態(tài)經(jīng)濟(jì)： 21世紀(jì)的世界發(fā)展潮流人口、資源和環(huán)境的嚴(yán)峻矛盾經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)之間的矛盾世界性的理論研究《我們共同的未來(lái)》《發(fā)起一場(chǎng)環(huán)境革命》《超越增長(zhǎng)》、《陽(yáng)光經(jīng)濟(jì)》《自然資本論》、《倍數(shù)四》……環(huán)境革命和生態(tài)文明著作經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三贏的生態(tài)文明社會(huì)所謂生態(tài)型的現(xiàn)代化問(wèn)題：就是通過(guò)生態(tài)環(huán)境優(yōu)先的原則促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和生活質(zhì)量提高，而不僅僅是生態(tài)環(huán)境保護(hù)世界性課題：生態(tài)型的現(xiàn)代化？世界性課題：探索生態(tài)型的現(xiàn)代化生態(tài)型的現(xiàn)代化東灘開(kāi)發(fā)東灘開(kāi)發(fā)走的是一條探索積極的生態(tài)環(huán)境保護(hù)、有效合理利用生態(tài)資源達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的道路現(xiàn)代化進(jìn)程中強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境保護(hù)通過(guò)生態(tài)效益創(chuàng)造現(xiàn)代化所需的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益?綠色農(nóng)業(yè)?綠色家園?綠色樂(lè)園?綠色科技生態(tài)經(jīng)濟(jì)： 21世紀(jì)的世界發(fā)展潮流人口、資源和環(huán)境的嚴(yán)峻矛盾經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)之間的矛盾全球性的政府關(guān)注全球：一批生態(tài)示范社區(qū)歐盟：綠色歐洲美國(guó)：綠色印章德國(guó)：藍(lán)色天使計(jì)劃日本：綠色標(biāo)志計(jì)劃、政策和行動(dòng)反思 “現(xiàn)代化 ”生產(chǎn)方式、消費(fèi)行為、價(jià)值觀念和科學(xué)方法。和 “ 八五 ” 時(shí)期相比，增速減慢。q 第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重和城市化水平均呈上升趨勢(shì)，但第二產(chǎn)業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)仍占有相當(dāng)重要的地位。這些城市群和城市帶吸納了大量勞動(dòng)力和高技術(shù)人才，對(duì)推動(dòng)我國(guó)城市化進(jìn)程起到明顯的作用。轉(zhuǎn)變城市功能定位堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)揮城市群帶的輻射帶動(dòng)作用建設(shè)國(guó)際大都市確立以大城市為龍頭的城市體系凸現(xiàn)城市的個(gè)性和特色轉(zhuǎn)變城市功能定位21世紀(jì)顯然不能應(yīng)對(duì)從 20世紀(jì) 50年代初期以來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)期里我國(guó)絕大部分城市的功能定位首先是工業(yè)生產(chǎn)中心其次是商貿(mào)中心和交通中心文化、教育、科技、環(huán)境等指標(biāo)往往處于次要的、從屬的、無(wú)足輕重的地位21世紀(jì)的需要我國(guó)的城市化建設(shè)戰(zhàn)略城市功能定位從產(chǎn)業(yè)型向人本型轉(zhuǎn)變要從更高層次上改善城市環(huán)境，提高居住質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，把一切為了人作為出發(fā)點(diǎn)和歸宿，提高人的教育水平和科技能力，保障人的生活、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、環(huán)境的安全，這也是從更高層面上滿足提升城市綜合實(shí)力的需要。為此，要在整體上提高我國(guó)城市在經(jīng)濟(jì)全球化過(guò)程中的參與度和競(jìng)爭(zhēng)力，必須重視發(fā)揮若干現(xiàn)代化程度較高的大城市的作用。東灘開(kāi)發(fā)有利于解決中國(guó)城市化問(wèn)題東灘開(kāi)發(fā)的理念是從 21世紀(jì)城市化建設(shè)的需要出發(fā)，規(guī)劃功能定位從產(chǎn)業(yè)型向人本型轉(zhuǎn)變從更高層次上改善城市環(huán)境，提高居住質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。地域上，蘇南、蘇中、浙北、浙東，在這些地區(qū)內(nèi)部各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的相似系數(shù)，都在 ，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是驚人的相似，如無(wú)錫和鎮(zhèn)江的相似系數(shù)達(dá)到 。長(zhǎng)江三角洲日益提高的勞動(dòng)力和土地成本需要平衡。橋隧使上海能夠與蘇北平原直到山東半島的經(jīng)濟(jì)通道貫通。使以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)能夠在更大空間上實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理布局，進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展水平。中國(guó)主要特大城市綜合實(shí)力排序城市 綜合實(shí)力 服務(wù)業(yè) 國(guó)際交流排序 3提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)被明確為上海 “ 十五 ” 發(fā)展的主線“ 綜合競(jìng)爭(zhēng)力 ” 成了進(jìn)入新世紀(jì)以后 的一個(gè)熱門詞語(yǔ)。 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力這一創(chuàng)新的概念既借用了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的若干評(píng) 價(jià)指標(biāo)，同時(shí)又能夠反映城市的特征。衡量指標(biāo)包括資金流、包括資金流、貨物流、信息貨物流、信息流等的密集程流等的密集程度等；度等； 上海在股 票市場(chǎng)交易額、國(guó)外對(duì)本地直接投資總額、國(guó)外對(duì)本地直接投資增長(zhǎng)率、年貨物量、年集箱運(yùn)輸量、轉(zhuǎn)口 貿(mào)易量等指標(biāo)方面遙遙領(lǐng)先， 但在年客運(yùn)量上明顯落后。區(qū)域開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須配合區(qū)域主題、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域配套和政府職能跟進(jìn)，積極的環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)性開(kāi)發(fā)并進(jìn)。搭建平臺(tái)252。可持續(xù)發(fā)展東灘開(kāi)發(fā)的策略方針252。美、英、法的概念規(guī)劃中陳家鎮(zhèn)成為主要居住區(qū)設(shè)計(jì)也從另一方面說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)因素 如果不能對(duì)長(zhǎng)興島和橫沙島的開(kāi)發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)，也是其他投資商大舉進(jìn)入橫沙、長(zhǎng)興島進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)，對(duì)東灘的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作會(huì)有很大的負(fù)面影響。核心原則是保證東灘公司對(duì)開(kāi)發(fā)的控制權(quán)，協(xié)同開(kāi)發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國(guó)際慣例： 積極探索采用 BOT、 BOO等國(guó)際通行形式，進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)投資的范圍。但橋隧建設(shè)項(xiàng)目投資金額巨大，施工期較長(zhǎng)，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開(kāi)發(fā)，從這一意義上講，東灘開(kāi)發(fā)必須納入到集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮陳家鎮(zhèn)協(xié)同開(kāi)發(fā)建設(shè)跨江橋隧的相關(guān)問(wèn)題和解決方式建議泛東灘開(kāi)發(fā)概念：從東灘開(kāi)發(fā)的深遠(yuǎn)意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關(guān)聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長(zhǎng)興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開(kāi)發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，系統(tǒng)規(guī)劃。q 上實(shí)集團(tuán)未來(lái)在上海的地位取決于對(duì)上海市能否有重大貢獻(xiàn)，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時(shí)為集團(tuán)爭(zhēng)取更大發(fā)展空間。資金是東灘開(kāi)發(fā)的稀缺資源? 滬崇蘇越江通道? 土地改良? 水道修整? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 東灘的規(guī)模開(kāi)發(fā)84平方公里的土地， 1個(gè)億的資金東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無(wú)法大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)， 我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠(yuǎn)！如何吸引東灘開(kāi)發(fā)必須的資源q 贏得客戶的根本是努力達(dá)成客戶需求東灘開(kāi)發(fā)需要的主要資源：q資金q技術(shù)q政策q品牌資源的提供者：q投資者q合作者q政府資源提供者關(guān)注的是：q東灘公司的實(shí)力q東灘項(xiàng)目的吸引力q資源的提供者是我們開(kāi)發(fā)東灘的客戶q 外部環(huán)境條件– 橋隧通車– 改良的土地– 修整的水道– 必要的基礎(chǔ)建設(shè)東灘系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的條件q 企業(yè)的實(shí)力– 強(qiáng)大的資本實(shí)力– 超大項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力– 一流的人才隊(duì)伍– 企業(yè)品牌的影響力q 開(kāi)發(fā)的吸引力– 國(guó)際領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)理念– 良好的項(xiàng)目環(huán)境– 多贏的商業(yè)模式– 東灘品牌的影響力主觀條件 客觀條件東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)，也無(wú)法吸引規(guī)?；耐鈦?lái)資源投入，更談不上國(guó)際水平的生態(tài)開(kāi)發(fā)。合作者4 同一區(qū)域開(kāi)發(fā)商4 其他（影響者）投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新和實(shí)踐；跨行業(yè)、跨地區(qū)的資源聚集和整合；提供復(fù)合生態(tài)、人本主題的生產(chǎn)、生活服務(wù)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者：東灘開(kāi)發(fā)必須走多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路，同時(shí)只有多產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能支撐如此廣大地域的發(fā)展。根據(jù)核心理念和文化設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。?選擇支柱產(chǎn)業(yè)的切入點(diǎn)?建立產(chǎn)業(yè)鏈?根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)資本運(yùn)作將產(chǎn)業(yè)鏈前向后向延伸，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈，增大盈利空間 投入產(chǎn)出模式東灘開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略模式由增強(qiáng)公司綜合實(shí)力和增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力兩方面展開(kāi)，考慮公司必須聚集、整合眾多的資源（資金、技術(shù)、政策）加入東灘開(kāi)發(fā)行列，同時(shí)必須受制于公司不能影響的外部環(huán)境條件戰(zhàn)略模式，在東灘內(nèi)外尋找符合東灘規(guī)劃原則的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，在東灘內(nèi)外進(jìn)行務(wù)虛、務(wù)實(shí)兩類方式運(yùn)作，推進(jìn)土地改良和配套建設(shè)，加大東灘品牌推廣力度雙管齊下多方合作東灘開(kāi)發(fā)需面向投資者、合作者和政府整合多種資源，必須有包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、理念推廣、示范工程、配套建設(shè)一系列的行動(dòng)，在自有資金不足的情況下，必須考慮多種方式雙贏合作，撬動(dòng)其他資源方可完成。1. 在資金實(shí)力有限的情況下，采取參與式為主的商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)，與世界著名跨國(guó)商業(yè)公司合作，利用后者的商業(yè)判斷、資金和品牌影響力，選擇地塊，借貸資金，建設(shè)商業(yè)購(gòu)物中心，以長(zhǎng)期可靠的租金獲取盈利。與著名跨國(guó)商業(yè)公司合作、配合商業(yè)布局，策劃建立符合市場(chǎng)定位商業(yè)購(gòu)物中心，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 商業(yè)購(gòu)物中心修建收購(gòu)選址處周遍地區(qū)土地東灘外的盈利模式購(gòu)物中心小商鋪招租購(gòu)物中心品牌推廣購(gòu)物中心管理服務(wù)人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長(zhǎng)線：租金收益中線：住宅房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅房產(chǎn)模式七、商圈開(kāi)發(fā)全程盈利東灘公司第二階段盈利模式設(shè)想第一階段第二階段第三階段對(duì)東灘規(guī)?；_(kāi)發(fā)生存發(fā)展積聚資源價(jià)。與著名跨國(guó)商業(yè)公司合作、配合商業(yè)布局，策劃建立符合市場(chǎng)定位的商業(yè)購(gòu)物中心，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款商業(yè)購(gòu)物中心修建收購(gòu)選址處周遍地區(qū)部分土地東灘外的盈利模式購(gòu)物中心小商鋪招租購(gòu)物中心品牌推廣購(gòu)物中心管理服務(wù)人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)土地出售獲利租金收益模式四、商鋪?zhàn)饨稹⒌貎r(jià)升值模式五：商圈策劃、服務(wù)收益2.公司將獲取產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)收益和東灘土地總體價(jià)值升值的收益組建農(nóng)業(yè)（集團(tuán)）公司進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)基于崇明地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模生產(chǎn)、統(tǒng)一收購(gòu)雙管齊下開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略增強(qiáng)公司綜合實(shí)力 增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化旅游休閑業(yè)文化產(chǎn)業(yè)綠色科技產(chǎn)業(yè)餐飲業(yè)采購(gòu)平臺(tái)酒店業(yè)……產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)SWOT分析可行增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力符合東灘開(kāi)發(fā)理念屬于東灘關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)資本平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)開(kāi)發(fā)理念深化東灘品牌營(yíng)銷土地改良種植林木示范工程項(xiàng)目合作策劃配套基礎(chǔ)設(shè)施……操作原則合作、聯(lián)盟與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合與招商進(jìn)度結(jié)合與具體項(xiàng)目結(jié)合項(xiàng)目基礎(chǔ)平臺(tái)資金 /人才 /品牌 /運(yùn)作多方合作開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略政府，通過(guò)經(jīng)營(yíng)東灘關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，爭(zhēng)取政府支持，通過(guò)音樂(lè)年會(huì)、論壇論文、演講比賽、征文比賽等方式推廣生態(tài)理念，提高居民生態(tài)保護(hù)意識(shí)，擴(kuò)大影響、贊助政府發(fā)起、支持的生態(tài)、環(huán)保宣傳活動(dòng)，樹(shù)立良好公關(guān)形象、贊助、支持政府相關(guān)部門組織的生態(tài)、環(huán)保開(kāi)發(fā)考察活動(dòng)多方合作開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略投資者 ：對(duì)于特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行建設(shè)土地一定期限使用權(quán)免費(fèi)優(yōu)惠，要求投資者自己完成部分配套設(shè)施 ：與有意進(jìn)東灘開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商合作，利用東灘項(xiàng)目土地和其在東灘外的土地價(jià)值折現(xiàn)及部分資金組成項(xiàng)目公司，先行開(kāi)發(fā)東灘外土地，待時(shí)機(jī)成熟再開(kāi)發(fā)東灘項(xiàng)目土地 ：直接將部分項(xiàng)目土地以較低價(jià)格售賣給投資者，但附帶投資額和投資時(shí)間限制條件 ：對(duì)規(guī)劃中出售的土地，制訂并公布出售的初步時(shí)間表，根據(jù)出售時(shí)間的地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值分時(shí)出售，造成土地漲價(jià)預(yù)期，刺激現(xiàn)實(shí)購(gòu)買 ：投資者如果提前參與部分配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可在實(shí)際購(gòu)買地時(shí)按約定條件享受地價(jià)優(yōu)惠和地段優(yōu)先權(quán) ：投資者如果提前參與部分土地改良項(xiàng)目，資助植樹(shù)造林，可在實(shí)際購(gòu)買地時(shí)按約定條件享受地