【正文】 開發(fā)類企業(yè) 32家，交易類 8家，配套類 29家）盈利模式 藍(lán)印 新都 嶺南 市場(chǎng) 海天 內(nèi)部訪談（ 17人）?包括公司章程復(fù)印件 20份，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 25份，企業(yè)狀況表 21份，財(cái)務(wù)狀況表 21份，企業(yè)基本信息調(diào)查表40份。前期訪談 資料分析 初步結(jié)論2XX投資顧問有限公司 本次調(diào)研流程介紹 企業(yè)調(diào)查從 2023年 10月上旬開始，所有的人員訪談、調(diào)查、研究和分析由智仁公司的顧問人員在市場(chǎng)系統(tǒng)管理經(jīng)營人員的配合下完成。?對(duì)交易市場(chǎng)有限公司高層管理人員和下屬企業(yè)管理人員的個(gè)別訪談了解企業(yè)目前存在的主要問題。 高幸奇 韓興 胡建平 智仁公司專業(yè)顧問訪談（ 2人） 東岸 東晨 市場(chǎng)綜合服務(wù)中心 金陽技術(shù)協(xié)會(huì) 天益 組織體系 9402交易市場(chǎng)有限公司主要下屬企業(yè)發(fā)展歷程佳騰 金緣 拆遷 蘭印房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)共有 32家 鶴城 東晨 華迅 浦江 金緣 新都 雙浦 通源 富順 交易市場(chǎng)有限公司資產(chǎn)狀況關(guān)于浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司資產(chǎn)狀況的幾點(diǎn)結(jié)論? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)在整個(gè)交易市場(chǎng)有限公司中占有主導(dǎo)地位? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高? 房地產(chǎn)開發(fā)板塊中資產(chǎn)規(guī)模比較平均，沒有一到兩家規(guī)模較大的企業(yè)? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占到浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司總資產(chǎn)的 %，房地產(chǎn)交易類企業(yè)總資產(chǎn)占 %，房地產(chǎn)配套類企業(yè)總資產(chǎn)占 %? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到%? 資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ——藍(lán)印公司的總資產(chǎn)也僅有 14XX投資顧問有限公司C1 三大板塊經(jīng)營績(jī)效16XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司經(jīng)營戰(zhàn)略與盈利模式演變1993 20231995單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)以交易為主開發(fā)為輔以開發(fā)為主交易為輔第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) —— 東揚(yáng)公司成立（年份）◆ 經(jīng)營 戰(zhàn)略◆ 盈利模式交易開發(fā)交易開發(fā)交易、 企業(yè)與其外部客觀的經(jīng)營條件、經(jīng)濟(jì)組織及其它外部經(jīng)營因素之間處于一個(gè)相互作用、相互聯(lián)系、不斷變化的動(dòng)態(tài)過程之中。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 分析說明進(jìn)入壁壘 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境27XX投資顧問有限公司企業(yè)宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)因素 自身的能力提出了更高要求。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29XX投資顧問有限公司房地產(chǎn)對(duì)ＧＤＰ貢獻(xiàn)到2023年將增加到１０％國民經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)投資增長　　　　　　　　　　房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比重經(jīng)濟(jì)條件和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可或缺的因素。?經(jīng)營環(huán)境的變化，使得企業(yè)遭遇到發(fā)展中的瓶頸，因此，企業(yè)必須通過某種程度的變革來避免邊緣化的危險(xiǎn)。企業(yè)企業(yè) 交易市場(chǎng)有 限公司 企業(yè)企業(yè) 企業(yè) 企業(yè) 企業(yè)注：虛線箭頭表示股權(quán)關(guān)系實(shí)線箭頭表示管理關(guān)系上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司管理職能狀況主要經(jīng)營者個(gè)人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35XX投資顧問有限公司交易市場(chǎng)機(jī)構(gòu)設(shè)置狀況企業(yè)具有較強(qiáng)現(xiàn)金獲取能力 ,03年 16月取得 4營運(yùn)能力 未做分析 (銷售凈利率 ) 發(fā)展前景： 九十年代初，商品房交易量不足 100萬平方米， 1995年突破 500萬平方米， 1998年突破 1000萬平方米， 2023年突破 1500萬平方米， 2023年達(dá)到 1797萬平方米，逐年的上升趨勢(shì)十分明顯。 結(jié)論： 上海房地產(chǎn)交易行業(yè)吸引力較大，但競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以目前浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的實(shí)力難以得到長期健康的發(fā)展。 主要企業(yè)：目前浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的主要配套類企業(yè)有拆遷、銀信、海天、東康、聯(lián)迅、東昊等，基本上涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。配套服務(wù)　　　　　 ? 　　　　　　從已有資料看，配套類企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)較好，其中浦東產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限　　　　　　　　　　　　　　　　公司凈資產(chǎn)收益率為 %；國衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 %；　　　　　　　　　　　　　　　　海天事務(wù)所 %；評(píng)估公司具備國家 AAA資質(zhì) .人　才　　　　 長期發(fā)展（后頁）　　　　　　　結(jié)論員工培訓(xùn)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境45XX投資顧問有限公司公司十年發(fā)展始終以搶占資源為目標(biāo)，通過借殼發(fā)展使企業(yè)壯大。? 文化 混亂職能運(yùn)作管理層 股 業(yè) 股權(quán)合并基本方案：增加各級(jí)經(jīng)營層一、二、三級(jí)公司的持股。公司合理的治理結(jié)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離。管理層收購的概念：在收購?fù)瓿珊?，形成新的董事?huì)和董事成員，并重新構(gòu)建合理的企業(yè)組織框架。管理層收購首要的目標(biāo)是收購整個(gè)公司外部非自然人股東的股份。治理方案收購股份的具體運(yùn)作應(yīng)以內(nèi)外結(jié)合、分步操作為原則。關(guān)鍵問題62XX投資顧問有限公司方案 B示意圖? 管理者對(duì)外部股份聯(lián)合收購，對(duì)企業(yè)內(nèi)的參股部分再分配。指導(dǎo)思想份和內(nèi)部互相參股股份同時(shí)，對(duì)兩公司內(nèi)部參股股份進(jìn)行清理，股份按各自資產(chǎn)扎清后，將剩余的參股股份委托一家信托公司托管。容易得到多數(shù)員工支持，操作成本降低，但評(píng)估和運(yùn)作比較復(fù)雜。由于金陽公司為東揚(yáng)公司大股東，自然收購東揚(yáng)公司并形成集團(tuán)總公司，真正的控股人為管理層。該方案還可衍生出參考方案，即暫時(shí)不采用管理層收購的手段，而以行政手段將金陽公司外部非自然人股份和東揚(yáng)公司控股金陽公司 41％的股份統(tǒng)一劃歸第三家公司，這家公司就成為金陽公司的大股東，然后如上所述依次兼并東揚(yáng)等公司組建企業(yè)集團(tuán)。指導(dǎo)思想 增設(shè)原公司缺欠或相對(duì)較弱的戰(zhàn)略投資和稽核審計(jì)、法務(wù)等職能部門。治理方案指導(dǎo)思想在一定階段將部分原管理人員調(diào)任董事、監(jiān)視會(huì)任職，使其向單一的企業(yè)所有者過渡。這樣的操作方法比較簡(jiǎn)單，需要相關(guān)的財(cái)務(wù)、評(píng)審相對(duì)較少，改革有一定的過渡。關(guān)鍵問題65XX投資顧問有限公司方案 C示意圖? 內(nèi)部公司轉(zhuǎn)讓股份實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)調(diào)整，并由管理層最終控股。這里企業(yè)員工也有權(quán)參與購股。關(guān)鍵問題63XX投資顧問有限公司股份清理，公司合并自然人原金陽公司三林等兩公司原東揚(yáng)公司自然人信托公司管理層公司 管理層全資或控股（通過信托） 全資（可含職工持股份額）合并新設(shè)集團(tuán)公司管理層收購東揚(yáng)公司與金陽公司外部非自然人股份，忽視兩公司內(nèi)部參股，管理者所有持股達(dá)到一定比例時(shí)就可實(shí)現(xiàn)控股。在此基礎(chǔ)上，操作建立新的組織架構(gòu)，整合內(nèi)部業(yè)務(wù)方案A方案C方案B60XX投資顧問有限公司方案 A示意圖? 通過收購全部外部非自然人股份形成控股，實(shí)現(xiàn)管理層收購。指導(dǎo)思想但這種方式目前還存在某些弊端。關(guān)鍵問題57XX投資顧問有限公司管理層收購的主要方法方的激勵(lì)。基本方案：主營業(yè)務(wù)的一級(jí)行業(yè)公司為主進(jìn)行合并，構(gòu)建集團(tuán)公司主體。整 經(jīng) 股東、員工改革認(rèn)知度低 收購機(jī)制良好的企業(yè)委托經(jīng)營目 治理方案公司近年來快速發(fā)展的同時(shí)也堆積了許多問題：公司內(nèi)股權(quán)交錯(cuò)，管理層次混亂，管理費(fèi)用居高不下；對(duì)外無法形成 市場(chǎng) 品牌，競(jìng)爭(zhēng)力大為消弱，從而影響公司的長期發(fā)展和收益，企業(yè)改革已刻不容緩。產(chǎn)利用率低 ,人力資源 業(yè)務(wù)的能力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的前景 面臨進(jìn)一步降低的在房地產(chǎn)行業(yè)較強(qiáng)的 ? 集團(tuán)的有利條件 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境47XX投資顧問有限公司浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案48XX投資顧問有限公司集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整方向企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境46XX投資顧問有限公司這種模式對(duì)企業(yè)未來的影響對(duì)經(jīng)營層的長期激勵(lì)不足，經(jīng)營層在企業(yè)運(yùn)作過程中缺乏源動(dòng)力管理結(jié)構(gòu)混亂 ,表現(xiàn)為管理層次不明晰 ,股權(quán)結(jié)構(gòu)混亂 ,只能運(yùn)作不流暢，經(jīng)營成本高公司發(fā)展戰(zhàn)略不明晰 ,各項(xiàng)業(yè)務(wù)近乎平均發(fā)展 ,不能集中資源于盈利性高 ,發(fā)展有潛力的業(yè)務(wù) .沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力公司遠(yuǎn)景?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 “整合外部資源， ‘借 ’殼運(yùn)作，快速發(fā)展 ”成長模式所引發(fā)的問題根本原因 突出的問題 具體現(xiàn)象經(jīng)營管理體制滯后法人治理結(jié)構(gòu)先天不足（治理結(jié)構(gòu)）對(duì)決定企業(yè)發(fā)展模式成功與否的關(guān)鍵因素 —— 經(jīng)營層的長期激勵(lì)不足分散經(jīng)營，代理機(jī)制失靈（管理模式）下屬企業(yè)小而全，企業(yè)不能有效利用資源，二級(jí)經(jīng)營者并不向?qū)嶋H股東負(fù)相應(yīng)責(zé)任， “山頭主義 ”嚴(yán)重管理錯(cuò)位，職能缺失（職能運(yùn)作）管理組織不合理，二級(jí)公司代替總公司經(jīng)營職能部門運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，部分管理職能喪失缺乏實(shí)際有效的協(xié)調(diào)監(jiān)控，企業(yè)經(jīng)營成本高企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 　　　人才年齡結(jié)構(gòu)和素質(zhì)結(jié)構(gòu)均不合理，不足以支撐　　　　　　　　　　　 開發(fā)產(chǎn)品多次獲 ”白玉蘭獎(jiǎng) ”\”金橋獎(jiǎng) ”　　　　　　 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較：應(yīng)當(dāng)看到，浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的銀信、聯(lián)迅、海天等企業(yè)的發(fā)展前景十分廣闊，比如銀信可以涉足投資業(yè)務(wù)，聯(lián)迅可以提供住宅智能化服務(wù)，這些都是回報(bào)非常豐厚的業(yè)務(wù)。 行業(yè)前景：目前，上海僅物業(yè)公司就已超過了 2023家，但是大多不能滿足用戶需求，尚處于培育和構(gòu)筑階段。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀(jì)、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實(shí)力雄厚，占據(jù)了大部分的市場(chǎng)份額，還有大量小型房地