【正文】 東山湖野生動物園 1995 仿野生概念自然動物園 營業(yè)中 中華民族文化村 1997 民族文化 開業(yè) 8個月后歇業(yè)，旅游團路線不對 南拳鱷魚湖 1999 仿野生概念自然動物園 2023年倒閉，旅游團路線不對 熱帶海洋公園 2023 海洋主題公園 8億 2023年末停業(yè)，旅游團路線不對 碧海情深 2023 海洋主題公園 未開業(yè)即歇業(yè)，受臺風(fēng)破壞影響資金鏈 呀諾達雨林文化旅游區(qū) 2023 熱帶雨林 3億 營業(yè)中 海南作為國內(nèi)外知名的旅游目的地，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著，但主題公園發(fā)展相對滯后。 26 東線城市發(fā)展格局總結(jié) ?？凇偤?、三亞三大區(qū)域性中心城市帶動了東線城市群的發(fā)展，也是目前 東海岸線土地開發(fā)格局形成的最基本的內(nèi)在原因。 在國際旅游島建設(shè)的大格局中， 食、住、行、游、購、娛是構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈及 價值鏈的核心要素，西線區(qū)域中心城市的規(guī)劃必須緊扣 6大旅游要素規(guī)劃城市 功能。 ?資源整合力度偏弱，開發(fā)運營能力弱 海南旅游產(chǎn)業(yè)總結(jié) 32 思考點 7： 東線旅游城市帶初成規(guī)模 ， 但與國際旅游島標(biāo)準(zhǔn)尚有較大差距 ， 還處于初級旅游發(fā)展階段的海南旅游 ， 國際旅游島更需要城市綜合競爭力的支撐 ， 海南城市競爭力如何提升 ？ 33 同樣擁有海岸線，西線工業(yè)無法支撐區(qū)域城市的發(fā)展， 哪個城市先發(fā)展，全局開發(fā)還是同質(zhì)化浪費型城市群開發(fā)？ 東線是海南發(fā)展的先行者， 有后發(fā)優(yōu)勢的棋子灣如何定位？ 是去扎堆海南的首日游，還是慧眼于海南第 N天游基地！ 做海南旅游的夯實者還是跟隨者？ 城市產(chǎn)業(yè)缺乏的西海岸線，第二產(chǎn)業(yè)的單薄與缺失， 如何實現(xiàn)自我發(fā)展？ 除了這些，還有： 34 讓我們帶著思考吧！ 因為一次偉大的發(fā)展總要經(jīng)歷漫長的過程！ 35 第一階段 :榮耀與困惑 海南概述及引發(fā)的思考 第二階段 :瘋狂與陽光 一、海南重點產(chǎn)業(yè)研究 房地產(chǎn) 旅游 第三階段 :沉淪與崛起 一、西線未來城市發(fā)展構(gòu)想 棋子灣現(xiàn)階段的狀況 國際旅游島政策研究 海南西線城市發(fā)展?fàn)顩r分析 棋子灣城市定位 二、棋子灣城市定位現(xiàn)階段的缺失與朔造 偉大城市的形象朔造 棋子灣城市形象朔造 36 借助“國際旅游島”概念， 從 2023年 12月 15日至今年 1月 23日，海南房價就翻番了 國際旅游島獲批后 5天內(nèi)，海南商品房銷量就超過 2023年全年總量。 2023年三亞市出讓國有土地（不含工業(yè)用地） 8幅，其中，居住用地 3幅。?？谑?GDP占全省 30%以上； 通過橫向的發(fā)展比較，?？诮?jīng)濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市； 根據(jù)城市 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，?？诜康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展時期 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 ?？诮?5年 GDP總量及增長率 各城市 GDP橫向比較 ?？?GDP占全省比例 4%~5% 5%~8% 大于 8% 2 GDP總值 數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗蟆⒏鞒鞘姓珗? 47 ?？谑腥司?GDP數(shù)值偏小且增速不斷放緩，與同類城市相比有較大差距，但房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期 582516265163198457683610530572242960 20230 40000 60000 80000青島廈門大連長沙南昌三亞?？?500010000150002023025000300000 .0 %2 .0 %4 .0 %6 .0 %8 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %1 4 .0 %1 6 .0 %1 8 .0 %人均生產(chǎn)總值 （ 億元 ） 增長速度人均生產(chǎn)總值 （ 億元 ） 17684 20436 23204 25733 27792增長速度 1 0 .5 % 1 5 .6 % 1 3 .5 % 1 0 .9 % 8 .0 %2023 2023 2023 2023 2023 ?？谑腥司?GDP也處于偏低水平，增長速度緩慢，經(jīng)濟實力較弱； 通過橫向比較，海口經(jīng)濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市； 根據(jù)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，?？谑蟹康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展期； 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 0800US$ 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 各城市人均生產(chǎn)總值橫向比較 2 人均 GDP值 ?？谑薪?5年人均生產(chǎn)總值及增長率 數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報 48 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中占比大，而其他產(chǎn)業(yè)相對其他城市比，處于中低水平 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%?？?三亞 南昌 長沙 大連 廈門 青島第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0100200300400500第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 1 4 9 .2 1 9 5 .1 2 2 2 2 .0 6 2 5 5 .8 2 9 8 .5第二產(chǎn)業(yè) 8 2 .4 8 8 3 .1 4 1 0 2 .1 2 1 1 1 .1 1 1 3 .2 8第一產(chǎn)業(yè) 2 1 .3 3 2 3 .0 9 2 5 .8 8 2 9 .5 3 1 .42023 2023 2023 2023 2023 ?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮?。? 相比其它類似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）與其他城市基本持平。 7 居民生活條件 數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報 53 周期理論：從 GDP、房地產(chǎn)發(fā)展程度等指標(biāo)，房地產(chǎn)一般會經(jīng)歷復(fù)蘇、發(fā)展、危機和蕭條整個周期 市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略 復(fù)蘇 直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓 無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價低，沒有人買地 發(fā)展 地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場 開發(fā)策略：土地儲備； 銷售策略：分期賣樓 危機 頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者 一次性賣樓 蕭條 地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備 最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價 房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷依據(jù) GDP增速 人均 GDP增速 房地產(chǎn)發(fā)展程度 ?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的 低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn) 定發(fā)展期。原因主要是新供應(yīng)量的減少，價格過高，普通居民購買力薄弱，以及前半年各種購房政策的限制和金融危機影響； 3 二級市場 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù) 59 成交價格： 2023年出現(xiàn)近幾年最大漲幅，海口房地產(chǎn)市場發(fā)生量跌價漲的現(xiàn)象 近幾年來，受居民生活水平提高以及外來購房群體的不斷增多，市場需求越來越大，?？诜康禺a(chǎn)市場成交價格穩(wěn)步上升， 年漲幅在 10%以上； 2023年，?？诜康禺a(chǎn)市場供應(yīng)量下滑 11%，市場以消化存量房為主， 受供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)的影響 ，?？诜康禺a(chǎn)市場量跌價升，房價飆升到 4000元 /平米以上，出現(xiàn)了近幾年來最大的房價漲幅，漲幅達 28%，同比2023年高出 17個百分點。 ?？? 深圳 上海 發(fā)達國 家 ： 1 ： 1 ： 1 3:1— 5:1 5 三級市場 62 6 ?？谑袌隹偨Y(jié) 周 期：受區(qū)位、政策、人口、經(jīng)濟等因素驅(qū)動，海口房地產(chǎn)處于平穩(wěn)的發(fā)展期 供 應(yīng)：六大板塊發(fā)展不平衡，各版塊產(chǎn)品根據(jù)自身資源條件，檔次拉開，市場高低端區(qū)隔明顯 需 求：整體而言，外來客戶與本地客戶需求不相上下，但在高端住宅市場，受旅游業(yè)的拉動，以外來客戶為主 價 格：受外來客戶強大購買力的拉動，?？诜績r近年上漲較快。全境北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。 行政區(qū)劃：三亞市管轄河?xùn)|區(qū)、河西區(qū) 2個區(qū)，海棠灣鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn) 6個鎮(zhèn)。 總結(jié) 6 良好的投資環(huán)境 旅游業(yè)支撐 購買需求 76 Part 1 3 1 三亞市城市發(fā)展情況 2 三亞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 三亞房經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 77 三亞市土地開發(fā)投資額有所增長，市內(nèi)新開發(fā)土地面積分布比較均勻。 100平米以下商品房的銷售量大于供應(yīng)量，說明之前市場的小戶型存量較多。共有 43個居民委員會和 92個村民委員會 66 主要依托鳳凰國際機場、三亞港、東西線高速、海榆公路和粵海鐵路等海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò) 交通狀況 3 對外交通作為三亞“十一五”期間基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重中之重，以機場擴建、東環(huán)城際快速客運軌道建設(shè)、環(huán)島高速公路東西線連接等措施，努力打造海、陸、空區(qū)域性交通樞紐 , 提升三亞區(qū)域中心城市的地位 三亞 上海 北京 日本 韓國 新加坡 吉隆坡 三亞已經(jīng)開通第五航權(quán)：經(jīng)停 第三 國 境內(nèi)某 點 上下旅客或 貨物權(quán) 海榆東線 G224國道 海榆中線 西線高速 G225國道 G223國道 67 三亞，東方夏威夷 —— 獨特的熱帶季風(fēng)性氣候、賦予三亞任何一寸土地都是稀缺旅游資源 旅游資源 4 三亞是一座健康而龜齡的都邑。主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。 ，中國唯一的熱帶濱海旅游城市 三亞市地處海南島最南端，位于北緯18176。 首創(chuàng)：和政府合作開發(fā)長流起步區(qū)，并打算染指二級開發(fā) 首創(chuàng)墊資和?？谡献鏖_發(fā)西海岸長流起步區(qū)（至少 4000多畝） 并有在長流開發(fā)住宅項目的意向。 1 發(fā)展周期 55 土地市場狀況： 受資源限制，城市被迫拉大框架，未來土地市場層面，城市和海將難以兼得 臨近城市的海景資源被開發(fā)商瓜分且存量不多： 傳統(tǒng)認知中的城市海景資源（填海區(qū)、海甸島和西海岸東等區(qū)域）土地資 源已經(jīng)被眾多開發(fā)商控制； 總體來說一線海景未開發(fā)的土地存量正在下降，土地價格上漲迅速。 8 .3 6 7 .7 7 .4 7 .4 73 2 .6 32 7 .6 2 9 .2 2 8 .1 2 5 .65 9 .0 16 4 .7 6 3 .4 6 4 .5 6 7 .40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)?？诮?5年三次產(chǎn)業(yè)情況 ?？诮?5年三次產(chǎn)業(yè)變化趨勢 各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗蟆⒏鞒鞘姓珗? 49 ?？谝缘谌a(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟主體，經(jīng)濟總量偏小，未來將加大第二產(chǎn)業(yè)投入，拉動經(jīng)濟發(fā)展 ?？跒楹Ｄ鲜〉暮诵某鞘校苓叿淞τ邢?；目前正在計劃合并澄邁縣，擴大城市版圖及縱深； 城市 GDP總量穩(wěn)步增長，但總量仍偏?。话l(fā)展速度較快，為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供一定的經(jīng)濟支持； 以旅游業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，占 GDP總量的六成，但城市缺乏高級服務(wù)業(yè)如顧問咨詢、金融理財、信息服務(wù)、國際貿(mào)易等；且旅游業(yè)競爭力有所下降； 第二產(chǎn)業(yè)貢獻不足，占 GDP總量不到三成，形成城市經(jīng)濟快速突破發(fā)展的瓶頸；“十一五”以來政府將加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持。樓面地價 3266元 /平方米，其中，住宅樓面地價 3786元 /平方米。 大年初三至初五三亞麗思卡爾頓酒店麗水閣豪華海景房則飆至 17480元 /晚 ! 海南毒豇豆事件曝光 產(chǎn)業(yè)遭重創(chuàng)批發(fā)價狂跌 90% …… 海南又一次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖 海南現(xiàn)象： 37 除了地產(chǎn)外，旅游產(chǎn)業(yè)作為海南的第三產(chǎn)業(yè)的主體，并且在第一產(chǎn)業(yè)飽和，第 二產(chǎn)業(yè)無法提升的情況下，海南的城市發(fā)展主要依托第三產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)與旅游產(chǎn) 業(yè)作為海南經(jīng)濟的兩大引擎，是海南第三產(chǎn)業(yè)的支柱，而且兩者本來就互相關(guān)聯(lián)， 是海南新一輪發(fā)展的動力，他們正好代表這海南的城市特征， 我們要構(gòu)建新的城市 體系，就不能不了解海南城市的特點，了解其城市特點就是了解其核心產(chǎn)業(yè)，在海 南必定是房地產(chǎn)與旅游，把這個兩大產(chǎn)業(yè)摸透了，也就找到了海南城市發(fā)展的脈絡(luò) 。 觀點 29 30 海南各旅游度假區(qū)的旅游產(chǎn)品主走