房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2(完整版)
【正文】 住房政策 、 城市規(guī)劃 、 地價(jià)政策 、 稅收政策 、 租金控制 。 、 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的 。 房地產(chǎn)價(jià)格 是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平 ， 通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示 。實(shí)際計(jì)算過程中 ， 可按銷售或出租 、 存量房屋和新建房屋 、 不同物業(yè)類型等分別計(jì)算 。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積 ， 指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂 (正式 )銷售合同的商品房屋面積 。 竣工房屋價(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算 。 房屋新開工面積 是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積 。 不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積 。 二 、 需求指標(biāo) 房屋空間使用數(shù)量 是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量 。 不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積 ， 但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同 ， 在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積 。 吸納周期 是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度 (單位時(shí)間內(nèi)的吸納量 )計(jì)算 ， 同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間 ， 單位為年 、 季度或月 ， 在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) 。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì) ， 是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì) 。 空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平 ， 該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率 ， 從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí) ， 空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的 。 措施： 健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)、規(guī)范交易程序、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理。 第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟 。 公開招標(biāo) 是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo) 。 開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作 ， 是從業(yè)主的角度 ， 對(duì)建設(shè)過程實(shí)施包括質(zhì)量 、 進(jìn)度 、 成本 、 合同 、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理 。 承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同 、 分包合同 、 供應(yīng) (采購(gòu) )合同 、 運(yùn)輸合同 、 加工合同 、租賃合同 、 勞務(wù)供應(yīng)合同 、 保險(xiǎn)合同 、 融資合同 、 聯(lián)合承包合同等 。 成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 。 購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法 。 六 、 竣工驗(yàn)收 依據(jù)：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書 、 年度開工計(jì)劃 、施工圖紙和說(shuō)明文件 、 施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件 、 現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程 、 施工驗(yàn)收規(guī)范 、 質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ， 以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款 。 二 、 進(jìn)度控制 是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù) ， 綜合利用組織 、 技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì)和合同等手段 ， 對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理 。 邀請(qǐng)招標(biāo) 是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo) 。
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