【正文】 驅使、或者是感情、或是物質的沖動。 研究內容： 1. 項目位置 2. 過往游客來源和數量 3. 有競爭力項目的地理位置、經營特點、項目安排、產品類型 4. 未來的旅行模式、旅館供給、需求分析 5. 區(qū)域經濟增長狀況 6. 特殊的地理條件 旅游地產策劃體系 度假區(qū)市場分析 ? 商業(yè)房地產市場 商業(yè)設施作為娛樂或度假活動的一個組成部分，其充當的角色相當重要，發(fā)展?jié)摿σ卜浅４蟆? （ 國外 ） ? 將娛樂項目向公共開放?！? —— 哈里 ?H?弗蘭普頓 科羅拉多州東西部合資公司總裁 “成功的第二寓所項目應位于距主寓所三四小時的汽車路程，漸漸地第二寓所會成為主寓所的延伸。 3. 通常能夠最大限度增加居住單元，同時又能保證開敞空間的需求的最有效的辦法就是開發(fā)密集型住宅。 3. 依據土地的資產和債務說明文件作土地資源分析。 ? 做土地使用面積的詳細計劃，為進一步的設計分析和經濟分析做準備。一般來說，除非非常有必要進行修改，否則最好不要偏離經審批后的規(guī)劃。此外，法律要求開發(fā)項目要有足夠的開敞空間，高爾夫球形成了一片開敞空間，這有助于項目獲得審批許可。 ? 對這些計劃而言，完善的服務計劃特別重要。 3. 步行鍛煉、騎自行車居于所有娛樂消遣的首位（美國），跑步也是非常流行的娛樂活動。當其他的娛樂消遣不可行時，或在晚上和下雨的時候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂活動還能填補閑暇時間。 度假旅館常常擁有一個比一般商業(yè)旅館更長的營業(yè)期，隨之而來的配套服務設施以及規(guī)模也更大，具體反映如下： 1. 門廳范圍擴大，擁有健身、娛樂、零售和其他服務，還常常作為到度假村各處的通道中心。 ? 最根本的還是客人提供最是深刻的體驗，展示地域最佳風貌，從而為這個地區(qū)帶來更多的回頭客。家庭一般需要更大面積的房間，并需要為小孩的活動提供場所與設施。比較于那些平常縮減的會議場所，這種空間更便于利用、效率更高。 旅游地產策劃體系 經營與管理 ? 度假區(qū)策劃推廣計劃：（企劃部） ? 制定策略 ? 促銷 ? 廣告 ? 活動策劃 —— 音樂會、音樂節(jié)、演出、藝術品展示、就近旅游、探險、教育培訓、大獎賽、健身康復活動、體育培訓、觀光、假日狂歡、專題活動、藝術家進村、篝火晚會、舞會、荒野求生、烹調學習班 ? 活動要針對市場，可由游客居民自選，目標是 有活力，新奇感受的度假區(qū) 。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。實質上，必須將度假區(qū)作為一處誘人的旅游勝地來介紹給旅游休閑市場。 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項目設計 經營與管理 實例分析 旅游地產策劃體系 經營與管理 ? 度假區(qū)的經營、管理復雜性主要在于： ? 度假區(qū)提供的各種休閑娛樂設施種類繁多，往往要求多種專業(yè)管理技能和強化管理。在進行商務行為時，它們需在客房中有一個功能合理、采光充分的工作區(qū)，還需要多連線的電話，無線傳真機、調制解調器等。 ? 游泳池、水體和其他景觀常有利于建立一種最具吸引力的場所和環(huán)境。 2. 客房比較大，游客平均居住時間較長，且要滿足家庭游客市場需求。 ? 許多大型度假區(qū)利用公園、娛樂中心、藝術長廊、表演舞臺、電影院和表演藝術等來吸引游客。 旅游地產策劃體系 項目設計 ? 自然娛樂活動 ? 一些非常普及的娛樂消遣只需要有適合的自然地形、氣候和環(huán)境即可，這些娛樂消遣主要是：徒步旅行、背包徒步旅行、野營、釣魚和打獵。保留一定的開敞空間 —— 私人的、公共的或共同的 —— 是娛樂活動規(guī)劃的一個很關鍵的原則。 ? 不過濕地面積所占比例不宜太大，且應注重排水處理。 ? 水上運動和劃船運動的形式有：釣魚、滑水、橡皮船、獨木舟、動力船巡游、航海、劃船比賽等。 ? 經濟規(guī)劃師做有關經濟評價和臨時計劃。 5. 關于預算開支和經濟策略的經濟分析。常見產品類型：低層聯排住宅。 —— 小詹姆斯 ?J?查芬 旅游地產策劃體系 可行性分析和投資 ? 地點選擇與分析： 1. 環(huán)境 2. 位置 3. 物質環(huán)境分析 4. 規(guī)章制度分析 （參見圖表 3－ 1） 勘測圖 植被 公用事業(yè) 邊界測定和土地面積 已有植被物種 污水管道 法定繪制圖 樹林、動物保護和植被面積 水 所有權的形式 樣本樹林的面積和位置 雨、雪水 附屬建筑物（形式和位置） 特殊植物的特征和棲息地 電 道路用地 天然氣 地形 土地使用 電視電纜 航空照片 土地使用現狀（結構和用途） 電話 行政區(qū)域和所在地位置 歷史使用狀況 周圍土地使用情況（包括任何錯誤的使用或活動） 公共服務設施 地形 毗鄰用地 學校 坡度（按比例繪制） 開敞空間 本地區(qū)和鄰近地區(qū)的 計算（高點、低點的值） 鄰近土地質量評估 容量 山坡 該地區(qū)增長、發(fā)展格調 學校片區(qū)的人口 排水方式 公園和娛樂服務設施 特殊特征（露出地面的巖層等） 規(guī)章制度 緊急救助設施 景觀（地面上的和離開地面的） 政府權力（城市、鄉(xiāng)村、學校管區(qū)、公園管區(qū)、公用事業(yè)管區(qū)、其他） 火警 主要的和總的計劃方針 警察 土壤 現有的分區(qū)（包括鄰近地塊） 救護車、護理人員 種類和特征 法令細則 公共交通運輸 表土層的深度 可用的開發(fā)費用 商業(yè)服務和商店 底層土條件 專項預算 職業(yè)介紹服務 所在地可用的建筑材料狀況 其他可用的市政、地區(qū)和州立規(guī)劃 基巖、地下水的深度 其他特征 交通和流通 主導風向 排水 現有的交通形式 氣候條件 表層排水特征 道路入口 考古發(fā)現 地下水平面 到達該地區(qū)交通系統(tǒng)最短時間 野生動物（種類和棲息地） 洪水泛濫的臨界線 規(guī)劃和建議的交通系統(tǒng)改進方案 噪聲聲源 濕地、沼澤 鐵路（現存的和規(guī)劃的） 本地和周圍環(huán)境的藝術氛圍 水井的位置 運輸路線 地下水的深度 整個地區(qū)的污染源 潮汐數據 （圖表3－1）位置分析樣表清單 自然策略 自然為主，娛樂設施為補充 住宅產品以寓所為主：公寓、別墅 商業(yè)設施應符合自然、幽靜的特點 ? 對特定的土地兩種基本的介入思路： 旅游地產策劃體系 可行性分析和投資 人工策略 自然條件為背景 ， 娛樂設施豐富 住宅產品中包括較多的旅館 商業(yè)設施齊全 旅游地產策劃體系 可行性分析和投資 ? 財務分析： 評價擬建項目的經濟可行性、指導并修正有關建議內容和開發(fā)過程，獲得與開發(fā)目標相一致的最大的經濟回報；并且為整個開發(fā)過程實現全過程的經濟控制提供基本數據和方便的手段。 （華僑城） ? 經營控制策略和出售策略 ? 開發(fā)者需要對娛樂設施和項目的各個部分在項目建設期內進行持續(xù)性的控制和管理。 可行性分析和投資包括： 1. 可行性分析，討論開發(fā)計劃和許多可能的因素 2. 項目位置選擇和分析 3. 多功能度假區(qū)的假設經濟模型 4. 度假區(qū)資產投資問題 旅游地產策劃體系 可行性分析和投資 ? 開發(fā)計劃： 1. 基礎設施計劃 2. 娛樂項目計劃 3. 住宅和旅館