【正文】 秀?并不包括基地所在的華豐石橋區(qū)！ ? 2023年 4月 18日，首次以市長(zhǎng)身份亮相的蔡奇在半山地區(qū)環(huán)境綜合整治工作動(dòng)員大會(huì)上說：?從今年到 2023年，用四年時(shí)間，打一場(chǎng)半山環(huán)境綜合整治攻堅(jiān)仗? 、?半山環(huán)境污染問題非常突出，排污量過大，給人民群眾生活帶來了嚴(yán)重影響? 。 城北規(guī)劃前景對(duì)項(xiàng)目的意義 思考一：我們?cè)谖锢韺傩陨蠈儆诔潜? 但又不屬于嚴(yán)格意義上的城北。是目前的熱點(diǎn)板塊。 ? 自 04年 7月撤鎮(zhèn)建街以來，商貿(mào)流通發(fā)展迅速， 已逐步成為杭城北部的物流集散地。在以前，當(dāng)杭州人還是以 15分鐘車程為生活居住概念 時(shí)，出入市中心約 1個(gè)小時(shí)的半山卻成了一個(gè)例外的小鎮(zhèn)。并設(shè)有泛會(huì)所、室內(nèi)泳池等高品質(zhì)設(shè)施。 明晰華豐石橋區(qū)域的供求現(xiàn)狀 北景園經(jīng)濟(jì)適用房 都市楓林 祥和人家 億城嘉園 消費(fèi)人群 市區(qū)中低收入家庭 部分在半山等城北地區(qū)工作的人士、主城區(qū)一部分消費(fèi)能力有限的購(gòu)房者、市中心的退休老人、城東一批購(gòu)房者 原住民、部分在半山等城北地區(qū)工作的人士、主城區(qū)一部分消費(fèi)能力有限的購(gòu)房者、市中心的退休老人 市區(qū)工薪階層、本地居民和在城北周邊企業(yè)工作的人 主力戶型 多層住宅的主力戶型為 6090 M2，小高層住宅的主力戶型為 90120 M2 100170M2 90130M2 90150M2，目前開盤戶型為 93123M2 歷史價(jià)格 2980元 / M2 04年開盤均價(jià) 5500元 /M2， 05年均價(jià)6500元 / M2， 06年7月均價(jià) 7000元 / M2， 06年 9月至今均價(jià) 7200元 / M2 04年開盤均價(jià) 5000元 /M2， 05年均價(jià)6700元 / M2， 06年至今 6500元 / M2 06年 5500— 6000元/ M2，目前均價(jià)5700元 / M2 消費(fèi)目的 解決住房問題 改善居住條件、養(yǎng)老、結(jié)婚 改善居住條件、養(yǎng)老、結(jié)婚 解決住房問題、結(jié)婚 ? 在華豐石橋區(qū)塊內(nèi)，這幾個(gè)樓盤的氣質(zhì)構(gòu)成了該區(qū)塊的整體氣質(zhì)；也就是說，他們所提供的供應(yīng)模型，代表了華豐石橋板塊在杭城樓市供應(yīng)梯隊(duì)中應(yīng)處的供應(yīng)位臵。 職員 供應(yīng)梯度 經(jīng)濟(jì)階層 在售典型 個(gè)案 現(xiàn)階段 指標(biāo) 生存類型 奢華 富豪 董事長(zhǎng) 豪華 富人 董事、總經(jīng)理 高檔 富裕 （中產(chǎn)） 副總經(jīng)理、總監(jiān) 舒適 小康 部門經(jīng)理 經(jīng)濟(jì) 溫飽 職員 華豐石橋區(qū)域的現(xiàn)有項(xiàng)目，基本上處于這一位臵。 ? 回顧杭州近年來開發(fā)的的精裝修樓盤，要么是金色海岸、綠城 〃 深藍(lán)廣場(chǎng)、桃花源這樣的高端豪宅和別墅，要么是像梧桐公寓、世茂麗晶城、凱恩 〃 西湖金座、東方金座、華潤(rùn)西子中心、盛世錢塘、龍禧硅谷酒店等樓盤中的高檔小戶型公寓或酒店式公寓，與大眾精品無緣。 嘉里品牌的解讀和運(yùn)用 ? 市場(chǎng)留有機(jī)會(huì)： 目前華豐石橋區(qū)塊沒有領(lǐng)導(dǎo)性大盤； ? 產(chǎn)品力需要： 精裝產(chǎn)品拉高了人群檔次，需要品牌來消減地段抗性； ? 提升項(xiàng)目檔次的需要： 嘉里 〃 華豐項(xiàng)目定位領(lǐng)先于區(qū)域市場(chǎng)，需要品牌的大力支持；如果沒有品牌力，非但不會(huì)領(lǐng)先市場(chǎng)，反而會(huì)被市場(chǎng)架空。 豪華酒店，與杭州人民的親密接觸 始于 23年前。 ? 比如：舉辦?嘉里 10年全球高端物業(yè)精品展? 。 ? 精致品味的喜愛： 好東西大家都喜歡，精英同樣在自己的承受范圍內(nèi)希望選擇更好、更精致的。 K20 K209 27 K287 K28 K304 K31 335 K812 攻其上 守其中 撇其下 地緣主義消費(fèi)者 分流原則 與市中心同等半徑范圍的客源 正如我們之前所說， 華豐石橋區(qū)域參與到杭州整體供應(yīng)格局的競(jìng)爭(zhēng)可能性強(qiáng) 那么讓我們思索一下： 我們將要與哪個(gè)板塊爭(zhēng)奪客源？ 我們?nèi)绾蝸砦麄儯? ?兩橫兩縱?的高架使華豐石橋區(qū)域成為交通樞紐， 良好的通達(dá)性使各競(jìng)爭(zhēng)板塊之間的相互替代性加強(qiáng)。地利交通、基礎(chǔ)設(shè)施、大型市場(chǎng)逐漸得到優(yōu)勢(shì)釋放。我們的 目標(biāo)人群將由三大主力共五類人群組成 ：杭州的城市精英族、地緣主義消費(fèi)群、因良好的交通通達(dá)性分流而來的可替代性板塊之客戶。 ? 我們?cè)O(shè)想，傳播上一定會(huì)塑造 ?香港符號(hào)? ， 充分運(yùn)用嘉 里的品牌資產(chǎn) ，讓我們的傳播充滿香港味道。 三墩：配套完善 樓盤名稱 戶型面積 單價(jià) 三 墩 板 塊 三墩頤景園 90120平方米 6100元 /平方米 新南北 〃 蘭韻天城 55120平方米 6400元 /平方米 斯坦福 2（平方） 90120平方米 5250元 /平方米 西港 〃 新界 50平方米左右 未開盤 劍橋公社 精裝修 3050平方米 6500元 /平方米 （含裝修） 親親家園 80110平方米 6800元 /平方米 天陽(yáng) 〃 美林灣 87120平方米 7000元 /平方米 天陽(yáng) 〃 棕櫚灣 82126平方米 5700元 /平方米 靶心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 的設(shè)定根據(jù) ? 濱江板塊 ? 九堡板塊 單價(jià)承受能力 相仿 總價(jià)支付意愿 相仿 確定項(xiàng)目的靶心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 靶心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的客源特征 ? 他們是具有?扎根?條件的未來城市公民； ? 他們可能來自外地，但是在杭州就讀、工作、經(jīng)商，并有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和找到了自己所屬的社會(huì)圈層，正在考慮落地生根； ? 他們可能迫切希望改善居住條件并且對(duì)城市發(fā)展持樂觀態(tài)度，八九十方或者六七十萬，加上一個(gè)具有現(xiàn)代感的社區(qū)環(huán)境就是他們不錯(cuò)的選擇； ? 他們受到房?jī)r(jià)的高壓，目前的支付能力減少了選擇機(jī)會(huì)，也因而爆發(fā)更強(qiáng)烈的購(gòu)買熱情 …… 明確目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目的意義 杭州的精英 與市中心 同等半徑范圍 的客源 地緣主義 消費(fèi)群 （工廠 +市場(chǎng)