稅收籌劃精品課程系列講座第7講個(gè)人出售房屋納稅(完整版)
【正文】 . 教育費(fèi)附加 ? 應(yīng)納教育費(fèi)附加＝實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額 3% ? （外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人自2023年 12月 1日 要征收）。第 7講 個(gè)人出售房屋納稅籌劃 主講 楊映忠 西南大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 ? 個(gè)人出售房屋納稅籌劃 ? 一、 個(gè)人出售房屋需要繳納的稅種 ? 二、個(gè)人出售房屋合理避稅的方法 一、個(gè)人出售房屋需要繳納的稅費(fèi) ?個(gè)人出售房屋應(yīng)該繳納的稅費(fèi)主要有 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。 ? 應(yīng)納個(gè)人所得稅額 = 應(yīng)納稅所得額 20％ ? 應(yīng)納稅所得額 = 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 房產(chǎn)原值 合理費(fèi)用 ? 合理費(fèi)用 是指購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。 土地增值稅的計(jì)算 ? 扣除項(xiàng)目金額 5項(xiàng) ? 注： 第三項(xiàng)扣除方法 (1)地價(jià)款 (地價(jià) +手續(xù)費(fèi)、過戶費(fèi) ) (2)開發(fā)成本 (直接成本 +間接成本 ) (3)開發(fā)費(fèi)用（ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (利息 ) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 ） (4)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的 相關(guān)稅費(fèi) （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能扣） (5)其他項(xiàng)目 [(1)+(2) ] 20% （ 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不能扣） 分項(xiàng)扣除：利息支出能夠在開發(fā)項(xiàng)目上分配 并且 能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明 利息支出（據(jù)實(shí)扣除） 管理 /銷售費(fèi)用 =[(1)+(2) ] 5%以內(nèi) 綜合扣除：不符合“分項(xiàng)扣除”條件，利息 /銷售 /管理費(fèi)用 =[(1)+(2) ] 10%以內(nèi) 土地增值稅計(jì)算步驟 =(1)+(2)+(3)+(4)+(5) =應(yīng)稅收入 扣除項(xiàng)目金額 =增值額 247。 （ 2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額包括： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額為 3000萬元。 = 9 900 40％一 10100 5％ =3 455（萬元）。 ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（ 3000+2 800) 10％ =580（萬元）。 ? 所以 ，目前對(duì)個(gè)人銷售住房?jī)H征收 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅。 ? 賣出二手房可以按照兩種方式中 較低 的稅費(fèi)繳納。 （受贈(zèng)人需按征收機(jī)關(guān)核定的房屋計(jì)稅價(jià)格繳納契稅，稅率 3%） （五） 根據(jù)當(dāng)?shù)囟愂照哌M(jìn)行合理避稅 ? 杭州 2023年現(xiàn)行的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策只有首套
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