稅收籌劃精品課程系列講座第7講個人出售房屋納稅(完整版)
【正文】 . 教育費附加 ? 應納教育費附加＝實際繳納的營業(yè)稅稅額 3% ? （外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人自2023年 12月 1日 要征收）。第 7講 個人出售房屋納稅籌劃 主講 楊映忠 西南大學 經(jīng)濟管理學院 ? 個人出售房屋納稅籌劃 ? 一、 個人出售房屋需要繳納的稅種 ? 二、個人出售房屋合理避稅的方法 一、個人出售房屋需要繳納的稅費 ?個人出售房屋應該繳納的稅費主要有 營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。 ? 應納個人所得稅額 = 應納稅所得額 20％ ? 應納稅所得額 = 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 房產(chǎn)原值 合理費用 ? 合理費用 是指購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。 土地增值稅的計算 ? 扣除項目金額 5項 ? 注： 第三項扣除方法 (1)地價款 (地價 +手續(xù)費、過戶費 ) (2)開發(fā)成本 (直接成本 +間接成本 ) (3)開發(fā)費用（ 財務費用 (利息 ) 管理費用 銷售費用 ） (4)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的 相關稅費 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能扣） (5)其他項目 [(1)+(2) ] 20% （ 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不能扣） 分項扣除：利息支出能夠在開發(fā)項目上分配 并且 能夠提供金融機構的貸款證明 利息支出（據(jù)實扣除） 管理 /銷售費用 =[(1)+(2) ] 5%以內(nèi) 綜合扣除：不符合“分項扣除”條件，利息 /銷售 /管理費用 =[(1)+(2) ] 10%以內(nèi) 土地增值稅計算步驟 =(1)+(2)+(3)+(4)+(5) =應稅收入 扣除項目金額 =增值額 247。 （ 2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額包括： ①取得土地使用權所支付的金額為 3000萬元。 = 9 900 40％一 10100 5％ =3 455（萬元）。 ③房地產(chǎn)開發(fā)費用 =（ 3000+2 800) 10％ =580（萬元）。 ? 所以 ，目前對個人銷售住房僅征收 營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和個人所得稅。 ? 賣出二手房可以按照兩種方式中 較低 的稅費繳納。 （受贈人需按征收機關核定的房屋計稅價格繳納契稅，稅率 3%） （五） 根據(jù)當?shù)囟愂照哌M行合理避稅 ? 杭州 2023年現(xiàn)行的購房優(yōu)惠政策只有首套
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