物業(yè)經(jīng)營管理(34)(完整版)
【正文】 款的年利率為 5%，而甲 3年后需要的資金總額為 34500元，則在復(fù)利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為（ ）。 ? A 建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中會發(fā)生磨損，導(dǎo)致物業(yè)空間服務(wù)質(zhì)量降低、收益能力下降、設(shè)備設(shè)施的運行效率下降、運營成本上升 ? B 不及時對建筑物或設(shè)施進行大修理，將嚴(yán)重影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，降低在市場中的競爭力，甚至導(dǎo)致物業(yè)的貶值 ? C 因為房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命通常只有 40年，因此關(guān)于設(shè)備更新的問題不是很普遍 ? D 設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命 ? 2 下列關(guān)于設(shè)備磨損的說法中，不正確的是（ ）。 ? A 投資回收通常用提取折舊的方式獲得 ? B 投資回報常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率 ? C 在公式 A = P [ i( 1 + i )n] / [ ( 1 + i )n – 1 ] = Pi + Pi / [ ( 1 + i )n – 1]中， Pi就是投資者投入資本 P后獲得的投資回收 ? D 在公式 A = P [ i( 1 + i )n] / [ ( 1 + i )n – 1 ] = Pi + Pi / [ ( 1 + i )n – 1]中， Pi / [ ( 1 + i )n – 1]就是投資者投入資本 P后獲得的投資回收 ? 2下列關(guān)于財務(wù)評價指標(biāo)的敘述中，不正確的是（ ）。 ? A 抵押貸款還本付息不包括在收益性物業(yè)的運營費用里 ? B 有效毛收入的最大化是考查物業(yè)管理企業(yè)管理工作成功與否的主要方面 ? C 準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新 ? D 從潛在毛租金中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入 ? E “專項維修基金”一般是由業(yè)主繳納 ? 下列選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有（ ）。 ? A 空間直線距離 ? B 交通路線距離 ? C 交通時間距離 ? D 空間垂直距離 ? 在某一時點，對于一個特定的收益性物業(yè)，其（ ）是客觀的，唯一的。那么，上調(diào)貸款利率和提高土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)價格的影響分別是（ ）。 ? A 原始取得價值的減價修正 ? B 原始取得價值的返銷與回收 ? C 重置價值的返銷與回收 ? D 價值的減價修正 ? 1一幢出租的寫字樓，土地總面積 6500平方米，總建筑面積 40000平方米，租金平均為每月每平方米 10元，可出租面積率為 50%，空置率為 10%，運營費用率為 30%，則年有效毛收入、年凈運營收益分別是（ ）。 ? A 收益率和資本化率的本質(zhì)區(qū)別在于前者用在通過持有期間的所有凈現(xiàn)金流估算房地產(chǎn)價值，后者僅使用持有期第一年的凈現(xiàn)金流在求取價值 ? B 利用市場法估計估價對象的市場價值時，如果可比實例的價格是在志方急切想要出售的情況下形成的，應(yīng)進行交易情況修正，交易情況修正系數(shù)大于 1 ? C 一般而言，房地產(chǎn)價格越高的城市，地價在房價中所占的比例越大 ? D 從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高；反之則低 ? E 經(jīng)濟折舊是指由于功能過失或落后，使估價對象的經(jīng)濟價值遭受損失的折舊類型 ? 在市場法估價中，搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的（ ）等。但是一些運營費用，如水、電、煤氣、熱力、通信等資源的使用費，由物業(yè)公司代收代繳。 ? A 投資利息 ? B 銷售稅費 ? C 地段差價 ? D 投資利息（不含自有資金的利息） ? E 開發(fā)利潤 二、多選（備選項中有 2個或 2個以上符合題意） ? 對于物業(yè)價格的特征，下列說法正確的有（ ）。 ? A 甲等于乙 ? B 甲大于乙 ? C 甲小于乙 ? D 難以判斷 ? 1特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是（ ）。 ? A 投資價值總是高于市場價值 ? B 評估投資價值與評估市場價值的假設(shè)前提是相同的，采用的方法是不同的 ? C 評估設(shè)資價值時采用的折現(xiàn)率一般要低于評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率 ? D 在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅 ? 前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說法，也出現(xiàn)了某些地方政府部門公開開發(fā)商房價成本的行為，請問商品住房的價格屬于（ ）。 ? A 土地費用 ? B 還本付息 ? C 稅金 ? D 貸款本金收入 ? E 運營費用 ? 下列關(guān)于資金的時間價值的說法中，正確的有（ ）。 ? A 當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值大于）的時候，認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的 ? B 當(dāng)償款備付率小于 ，表示當(dāng)期資金來源足以償付當(dāng)期債務(wù) ? C 當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時，認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的 ? D 當(dāng)動態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)回收期時，開發(fā)項目在財務(wù)上是可以接受的 ? 3下列關(guān)于靜態(tài)盈利指標(biāo)的敘述中，
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