【正文】 價(jià)值約500元的小家電，繼續(xù)宣揚(yáng)老帶新政策，炒作現(xiàn)房、未來(lái)前景和升值潛力。 （4）、叉河廣告張貼 在體育大街橋底下及京珠高速橋底下合適的部位張貼宣傳廣告（暫時(shí)考慮為即時(shí)貼、戶(hù)外噴繪布，條幅受地方局限），此部位客戶(hù)均為周邊人群，對(duì)位置上來(lái)說(shuō)比較認(rèn)可，且對(duì)叉河景觀比較欣賞，此類(lèi)客戶(hù)作為延伸客戶(hù)更容易溝通。 以投資風(fēng)險(xiǎn)及期房投資失敗案例來(lái)宣揚(yáng)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，以客觀數(shù)據(jù)分析來(lái)證明現(xiàn)房與期房本身價(jià)值的差。本項(xiàng)目將來(lái)要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)困難主要有：A、村證與市證的抗衡；B、與同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格的抗衡；C、客源單一，以周邊拆遷戶(hù)為主及部分投資類(lèi)客戶(hù)為輔；D、地處市區(qū)遠(yuǎn)郊，交通、配套、環(huán)境不完善對(duì)購(gòu)房心理的障礙；E、剩余房源單一，且多為高層三室房源，總價(jià)較高。但從老百姓的感受來(lái)看，目前還并未感受到房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，老百姓持幣觀望的姿態(tài)看來(lái)是不容易打破的。雖然石家莊版限購(gòu)令難稱(chēng)嚴(yán)厲，限購(gòu)范圍僅限于市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)，同時(shí)放寬了戶(hù)籍政策，相當(dāng)于弱化了限購(gòu)令的部分效果，但仍然對(duì)樓市成交量產(chǎn)生了明顯的抑制效果?！队^天下一期》已售罄，二期價(jià)位還未定，但目前觀天下對(duì)外承諾二期為村證，且村民內(nèi)部?jī)r(jià)已低至2300元/㎡左右；《國(guó)風(fēng)》的價(jià)格比香水灣還要低，而位置比香水灣要強(qiáng)，這也是香水灣很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；年后新上市的《楓林小鎮(zhèn)》于香水灣項(xiàng)目南側(cè)，規(guī)模和戶(hù)型都遠(yuǎn)優(yōu)于香水灣，目前其價(jià)格還未明確，但據(jù)小道消息和售樓部透露，價(jià)格應(yīng)該在4000元/平以里；《東方紅》、《檸檬郡》價(jià)位相對(duì)來(lái)說(shuō)要高一些，但其均承諾市證，這需要我們進(jìn)一步引導(dǎo)客戶(hù)的消費(fèi)，給客戶(hù)準(zhǔn)確做出理性分析，炒作香水灣的未來(lái)發(fā)展和將來(lái)的升值潛力；《御景東城》雖說(shuō)價(jià)格偏低且承諾市證，但位置較遠(yuǎn)暫不作為主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。永邦●天匯開(kāi)發(fā)商：河北永邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電 話(huà)：0311899409989940666位 置：長(zhǎng)安北二環(huán)與東二環(huán)交口西南角（土賢莊舊城改造）概 況：總占地330畝，總建筑面積近70萬(wàn)平米，共22棟高層住宅、2棟寫(xiě)字樓和約10萬(wàn)平米的商業(yè)組成，首推戶(hù)型為二室和三室，面積區(qū)間是89134平米，2013年年底交房。楓林小鎮(zhèn)：開(kāi)發(fā)商：石家莊市長(zhǎng)安區(qū)西兆通村基建處電 話(huà)：0311859060085906002 位 置：石兆街與107輔線北行200米路西，石豐路以北概 況：一期規(guī)劃230畝，近30萬(wàn)平米低密度花園社區(qū)，2014年交房，面積區(qū)間在64 ㎡160 ㎡之間，配套雙氣入戶(hù)，地暖，小區(qū)設(shè)5萬(wàn)平臨街商業(yè)。其 它：交房時(shí)間為2013年5月31日，現(xiàn)手續(xù)為小產(chǎn)權(quán)房手櫝，但按市證推廣。二、2011年香水灣媒介推廣反饋：香水灣2011媒體推廣渠道主要為搜房網(wǎng)、銀河網(wǎng)、報(bào)紙、短信、道旗、單頁(yè)和看房團(tuán)活動(dòng)等，經(jīng)統(tǒng)計(jì)來(lái)電共計(jì)1489批，來(lái)訪共計(jì)2104批次。一、香水灣項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目基本情況：香水灣小區(qū)規(guī)劃9棟住宅，房源共計(jì)796套，截止2011年底已售447套；底商共計(jì)45套，已全部售罄；剩余房源共計(jì)349套，公司及關(guān)系留存47套，剩余可售房源303套，其中： ★ 三室房源剩余275套，占剩余可售房源總量的91%；★ 兩室房源剩余20套；占剩余可售房源總量的7%；★ 一層純陰面一室戶(hù)型余有7套，占剩余可售房源總量的2%；截止2011年底香水灣累計(jì)合同銷(xiāo)售總額為161456958元，實(shí)際回款151187776元，未回款項(xiàng)10269182元。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)前后的成交量明顯下滑，平時(shí)的成交量平均在25套左右，在房市黃金月成交量也并不明顯浮動(dòng)，甚至還有所下滑，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，周邊的小產(chǎn)權(quán)房的成交也遵循此規(guī)律，究其原因不難看出，一則有些微市場(chǎng)因素影響，二則與小產(chǎn)權(quán)房的客戶(hù)群體及購(gòu)買(mǎi)主因有很大關(guān)系。概 況：總占地56畝，建筑面積12萬(wàn)平方米， 4棟板式高層，1樓和2樓為31層。二室、三室房源，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年3月1日開(kāi)工，竣工時(shí)間為2014年12月31日。天洲●視界城：開(kāi)發(fā)商：河北壹州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電 話(huà)：031185069222，85069333位 置：長(zhǎng)安東二環(huán)和北二環(huán)交口十里鋪村委會(huì)以北（十里鋪舊城改造）概 況：項(xiàng)目分三期，共三十幾棟樓，一期共13棟樓，戶(hù)型兩室88平和97平，三室是115平，一期交房時(shí)間是2014年底，二期三期暫未定。其 它：項(xiàng)目也可以分期，分期分三次，首付40%，于2012年3月再付40%，于2012年7月1日交房前交清剩余的20%，項(xiàng)目也是村證，但對(duì)外承諾以后可以辦市證。經(jīng)過(guò)2011年三度上調(diào)存貸款利率后，%%，而在年末石市四大銀行已相繼實(shí)施了利率上浮10%的政策，部分股份制銀行也個(gè)數(shù)上浮，并且多家銀行都表示利率上浮多少會(huì)根據(jù)申請(qǐng)貸款人的具體情況來(lái)定，不一定是10%，也有可能是20%，且二手房貸在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上已上浮了20%—30%，再結(jié)合限購(gòu)令政策，按揭購(gòu)房者首付、月供雙雙增長(zhǎng)，購(gòu)房者不僅要考慮首付款的壓力，更要考慮月供給日后生活的窘迫，這也迫使一些剛性購(gòu)房者向小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)移。面對(duì)慘淡的樓市成交，開(kāi)發(fā)商失去了往日隨意提價(jià)的底氣，而是通過(guò)各種手段來(lái)消化存量房源?？腿憾ㄎ唬罕蓖ㄐ聟^(qū)、滹沱河，秀美風(fēng)景鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親——區(qū)域改善性、拆遷過(guò)渡性客戶(hù)區(qū)域升級(jí)＋商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α磥?lái)發(fā)展愿景投資客戶(hù)年齡范圍：35—55歲職業(yè)特征：周邊西兆通、東兆通改造拆遷戶(hù)，投資客戶(hù)。（3）、樣板間：裝修三室房源樣板間兩套，兩種風(fēng)格，以強(qiáng)有力的視覺(jué)沖擊引導(dǎo)客戶(hù)消費(fèi)走向。 （2）、固定條幅懸掛： 拆遷村懸掛條幅，拆遷村在后期階段，村民進(jìn)村比較零散，條幅可以很好的彌補(bǔ)發(fā)單的不足。（8）、換取競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)客戶(hù)資料： 找尋周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶(hù)資料，以短信群發(fā)及逐一回訪的方式在此客群中篩選有效客戶(hù)資源，定能起到事半功倍的效果。l 媒體投放排期表月份廣告媒體內(nèi)容形式數(shù)量執(zhí)行時(shí)間5月1報(bào)廣燕趙晚報(bào)4每周一期2網(wǎng)絡(luò)廣告搜房網(wǎng)1整月3活動(dòng)房展會(huì)、景區(qū)、景點(diǎn)派單活動(dòng)　　4老帶新優(yōu)惠活動(dòng)　　5參觀石家莊市規(guī)劃館　　6短信周邊競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)資源　　7海報(bào)、條幅周邊重點(diǎn)區(qū)位、節(jié)點(diǎn)　整月8派單周邊重點(diǎn)拆遷點(diǎn)　整月★ 6月份，月計(jì)劃任務(wù)28套，計(jì)劃銷(xiāo)售面積約3300㎡，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款約1000萬(wàn)元；當(dāng)月客群：主力客群以周邊拆遷戶(hù)為主，以市區(qū)投資客戶(hù)及縣區(qū)進(jìn)市定居客戶(hù)為輔； 廣告投放：DM單發(fā)放、報(bào)廣、道旗、短信、圍檔、口碑傳播及網(wǎng)絡(luò)宣傳； 營(yíng)銷(xiāo)策略：“六一”兒童節(jié)市民出行計(jì)劃不是很多，應(yīng)加大媒介宣傳頻率，在各個(gè)兒童活動(dòng)場(chǎng)所及近郊游玩場(chǎng)所派發(fā)DM單，抽獎(jiǎng)活動(dòng)倒計(jì)，本月購(gòu)房者時(shí)間緊迫感較上月份更大，媒介宣傳及賣(mài)場(chǎng)解說(shuō)應(yīng)借勢(shì)造勢(shì)，爭(zhēng)取在后期促進(jìn)大批量的成交，同時(shí)繼續(xù)宣傳貸款政策、購(gòu)房有禮及老帶新政策，炒作現(xiàn)房、未來(lái)前景和升值潛力。