營(yíng)銷的視角談住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路(完整版)
【正文】 是在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主題基礎(chǔ)上進(jìn)行提煉和深化的。規(guī)劃設(shè)計(jì)師只有站在市場(chǎng)角度，準(zhǔn)確把握目標(biāo)消費(fèi)者的真正需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品才會(huì)受到市場(chǎng)的追捧和消費(fèi)者的喜愛(ài)。因此，“前營(yíng)銷”的介入就顯得必不可少?！ ∫虼?，籍以此文，筆者試圖站在營(yíng)銷的角度對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃提一些粗淺的建議，以對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷策劃兩環(huán)節(jié)斷鏈后所存在的問(wèn)題起一點(diǎn)啟發(fā)作用，也權(quán)當(dāng)是拋磚引玉之作吧。本文詳細(xì)分析了傳統(tǒng)流程中各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)的弊端，提出市場(chǎng)營(yíng)銷工作應(yīng)該貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做流程?！ 」P者在從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作的歷程中，常常看到地產(chǎn)市場(chǎng)上許多綜合素質(zhì)不錯(cuò)的項(xiàng)目苗子因產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃兩個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)重脫節(jié)以致開發(fā)成問(wèn)題項(xiàng)目，如本可以開發(fā)出十分暢銷的小戶型住宅的地塊開發(fā)成了大戶型住宅，因周邊的生活配套根本無(wú)法滿足大戶型消費(fèi)者的需求而致使項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷；又如小區(qū)規(guī)劃或套型設(shè)計(jì)不科學(xué)將項(xiàng)目做成劣質(zhì)產(chǎn)品及出現(xiàn)缺陷戶型，最終遭到市場(chǎng)無(wú)情的唾棄……。 住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)看似只是一個(gè)純技術(shù)上的活，而且表面看任何住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都大同小異，離不開那幾個(gè)常規(guī)的要素：地形分析、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間組織、交通組織?！ ‘?dāng)前產(chǎn)品營(yíng)銷講究市場(chǎng)的細(xì)分，房地產(chǎn)產(chǎn)品也一樣，每一細(xì)分市場(chǎng)里的消費(fèi)者都會(huì)有其獨(dú)特的需求和愛(ài)好。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定產(chǎn)品的品質(zhì)性能，將在很大程度上影響和決定著項(xiàng)目銷售的成敗，作為肩負(fù)著將產(chǎn)品成功推向市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃，就不得不對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃提出營(yíng)銷戰(zhàn)略上的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，以便在營(yíng)銷推廣過(guò)程中進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘，以產(chǎn)品的唯一性、排他性、差異化和前瞻性搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)，吸引和打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者，創(chuàng)造火爆的銷售局面，實(shí)現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)。實(shí)踐證明，任何一個(gè)成功的項(xiàng)目都在產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)上下足功夫，如世紀(jì)村的入戶陽(yáng)光花房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，便為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了一個(gè)走俏的賣點(diǎn)，令無(wú)數(shù)理性的購(gòu)房人紛紛掏空了腰包還直叫好，可見(jiàn)差異化產(chǎn)品的魅力所在。今天的消費(fèi)者已日漸成熟和理性，劣質(zhì)的物業(yè)或不符合時(shí)代發(fā)展需求的物業(yè)已瞞不過(guò)他們的法眼。
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