【正文】 系統(tǒng)管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 消防系統(tǒng)管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 18 電梯設(shè)備管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 給排水系統(tǒng)管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 公共配套設(shè)施管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 23第八章 公共秩序維護(hù)管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 安全防范管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 車輛管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 消防管理 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 28 突發(fā)事件應(yīng)急處理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 29第九章 環(huán)境維護(hù)管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 蟲害控制管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 綠化養(yǎng)護(hù)方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33第十章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34第一章 物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)思及項(xiàng)目介紹恒福物業(yè)根據(jù)盛世龍?jiān)吹膶?shí)際情況實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，設(shè)計(jì)出一套與「盛世龍?jiān)础箻I(yè)主層次及商務(wù)需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。 樓宇設(shè)備管理 我們根據(jù)「盛世龍?jiān)础箙^(qū)域商務(wù)住宅、電梯、車場(chǎng)管理等實(shí)際情況，采用半軍事化管理與智能設(shè)備技術(shù)相結(jié)合，在熟悉設(shè)備特性和掌握運(yùn)行規(guī)律同時(shí)，相關(guān)專業(yè)公司的配合下，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。第二年力爭(zhēng)達(dá)到市物業(yè)管理優(yōu)秀示范標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主、客戶都能真正地享受到至臻完善的物業(yè)管理服務(wù)，并對(duì)某些業(yè)主、客戶的特色要求提供個(gè)性化服務(wù)。公司總部員工簽定目標(biāo)責(zé)任書內(nèi)部質(zhì)量審核績(jī)效考核體系客戶滿意度測(cè)評(píng)管理處員工等級(jí)評(píng)定主管例行檢查員工定期考核員工培訓(xùn) 嚴(yán)格考核與激勵(lì)機(jī)制通過(guò)有效的激勵(lì)，能使職員個(gè)人素質(zhì)獲得提升，使管理體系持續(xù)改進(jìn)，使企業(yè)文化更具凝聚力。輪班4工程主管及工程維修人員2管理處辦公室負(fù)責(zé)工程維修及設(shè)施保養(yǎng) 負(fù)責(zé)創(chuàng)新中心一期設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主單元內(nèi)報(bào)修處理。工程主管A、組織召開部門例會(huì)，傳達(dá)上級(jí)指示，部署工作任務(wù)，制訂部門計(jì)劃；B、領(lǐng)導(dǎo)、落實(shí)、指導(dǎo)、監(jiān)督下屬工作；C、制定對(duì)下屬培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效的評(píng)估； D、工程施工、預(yù)決算、合同的管理；E、協(xié)調(diào)本部門與其它部門、客戶的關(guān)系；F、對(duì)工程物料的管理審批?？蛻糁鞴蹵、客戶接待；B、負(fù)責(zé)受理客戶的咨詢、投訴、建議等事務(wù)；C、負(fù)責(zé)跟蹤、回訪投訴、委托服務(wù)、建議處理情況；D、負(fù)責(zé)解答客戶的問(wèn)題疑問(wèn)；E、客戶信息收集、資料歸檔；F、負(fù)責(zé)收集、整理客戶信息，網(wǎng)絡(luò)信息，做好各項(xiàng)業(yè)主服務(wù)記錄和服務(wù)檔案；G、定期統(tǒng)計(jì)、分析客戶信息、投訴建議和委托服務(wù)情況。非急修處理的問(wèn)題30分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)或與客戶約時(shí)上門維修，小修當(dāng)日內(nèi)處理，大修不過(guò)三日。 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)本區(qū)域物業(yè)設(shè)施設(shè)施設(shè)備的配置情況及性能參數(shù)，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度。 智能化系統(tǒng)管理我們合作擁有弱電安裝、施工及維護(hù)的專業(yè)公司和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景及緊急廣播系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理與維護(hù)工作。電梯維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃如下表：項(xiàng) 目每天二周每月每季每年二年五年電梯運(yùn)行及機(jī)房巡檢X對(duì)電梯進(jìn)行例行維護(hù)保養(yǎng)X電梯井坑底及機(jī)房清潔XMG軸承潤(rùn)滑油補(bǔ)充X對(duì)電梯測(cè)試檢查X電梯年度安全檢查X電梯限速器測(cè)試X電梯負(fù)荷調(diào)整及測(cè)試X 對(duì)電梯維保的監(jiān)督與管理根據(jù)月、季、年度電梯保養(yǎng)計(jì)劃，依照《電梯維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》及《電梯維保操作手冊(cè)》的要求，對(duì)電梯維保實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督與管理，建立《設(shè)備履歷》，詳細(xì)記錄電梯維修、跟換零件、故障處理等相關(guān)信息。當(dāng)管理處接到電梯困人求救時(shí)，監(jiān)控中心立即與電梯維保人員聯(lián)絡(luò)，并通過(guò)電梯轎箱監(jiān)控系統(tǒng)密切關(guān)注被困人員情況，通過(guò)電梯通話系統(tǒng)做好被困人員的安撫工作；若被困電梯轎廂的人員中有老、弱、孕婦及兒童等，必要時(shí)需與消防部門尋求救援幫助。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，中英文字規(guī)范。 安全防范總體思路采用“人防加技防”結(jié)合的安全防范總體思路，在人力可以控制的區(qū)域，以人防范為主；在人力無(wú)法顧及的地方，以技術(shù)防范為主。設(shè)置交通指示、警示標(biāo)識(shí)，提醒所有進(jìn)出盛世龍?jiān)吹能囕v及行人，遵章行駛，禁止逆向行駛或超速形式；通過(guò)車輛憑停車卡或閘機(jī)取卡通行等手段，維護(hù)停車場(chǎng)停車秩序，以確保創(chuàng)盛世龍?jiān)赐＼噲?chǎng)內(nèi)按位停放，車輛無(wú)亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生；車場(chǎng)配置專職秩序維護(hù)員，負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行巡視，引導(dǎo)車主將車輛停放至規(guī)定的泊車位內(nèi)；消防通道、消防登高作業(yè)場(chǎng)、人行通道等處，將嚴(yán)格禁止停放車輛。3）監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。 垃圾清運(yùn)管理方案根據(jù)垃圾清運(yùn)工作的特殊性和本區(qū)域的要求，此項(xiàng)工作由管理處聯(lián)系環(huán)衛(wèi)公司清運(yùn)，管理處保潔部負(fù)責(zé)質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督、考核等管理工作。3）發(fā)生塌陷或大量泥沙沖至路面、綠地，保潔員要及時(shí)清運(yùn)、打掃，協(xié)助工程部門處理好現(xiàn)場(chǎng)。4）清理火災(zāi)遺留的雜物清運(yùn)火災(zāi)遺留的殘物，打掃地面積水，用拖布拖擦干凈。 綠化養(yǎng)護(hù)措施盛世龍?jiān)丛诰G化質(zhì)保期間，我們將重點(diǎn)督促和配合綠化承包商做好綠化的養(yǎng)護(hù)工作；在質(zhì)保期后，通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)，選聘有實(shí)力的園藝公司，園藝人員對(duì)本區(qū)域的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作，根據(jù)「盛世龍?jiān)葱^(qū)」的綠化配置情況，將制定長(zhǎng)期詳細(xì)的綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，督促綠化養(yǎng)護(hù)單位按標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)，包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木、清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。5）暴風(fēng)雨后保潔員要及時(shí)清掃各責(zé)任區(qū)地面上的積水樹葉、垃圾、紙屑、泥沙等雜物?！?建筑垃圾清運(yùn)由管理員定時(shí)檢查建筑垃圾數(shù)量，負(fù)責(zé)與各建筑單位聯(lián)系確定垃圾運(yùn)輸路線，并及時(shí)通知環(huán)衛(wèi)公司清運(yùn)。 突發(fā)事件應(yīng)急處理 火警應(yīng)急程序報(bào)警信號(hào)消控中心判斷地點(diǎn)并立即派人現(xiàn)場(chǎng)察看災(zāi)情輕災(zāi)情重誤報(bào)義務(wù)消防隊(duì)員滅火打119通知領(lǐng)導(dǎo)查明原因并記錄疏散人員安全保護(hù)義務(wù)消防隊(duì)員滅火檢查啟動(dòng)消防設(shè)備切斷電源監(jiān)視火勢(shì)火情，堅(jiān)守消防崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，作好災(zāi)情記錄 盜竊和遇劫突發(fā)事件預(yù)案誤報(bào)確認(rèn)巡邏崗進(jìn)行確認(rèn)報(bào) 警消控中心善后處理?yè)艽?10向警方求助出入口進(jìn)行布控通知管理處領(lǐng)導(dǎo)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)清查樓層 斗毆突發(fā)事件預(yù)案出現(xiàn)斗毆事件消防中心現(xiàn)場(chǎng)勸阻巡邏秩序維護(hù)員撥打110報(bào)警疏散圍觀人群維持現(xiàn)場(chǎng)秩序第九章 環(huán)境維護(hù)管理 蟲害控制管理方案根據(jù)“蟲害控制”工作的特殊性，此項(xiàng)工作宜采用外發(fā)專業(yè)公司（業(yè)主認(rèn)可）承包的形式，特別是機(jī)房、檔案室、應(yīng)嚴(yán)格做好防鼠、防蟲工作，由管理處保潔部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督、考核等管理工作。我們將在控制火災(zāi)隱患工作中注意如下幾個(gè)要點(diǎn)：1）控制火源。除根據(jù)消防規(guī)范建立完整消防安全體系外，在盛世龍?jiān)赐ピ簶怯睢⒏鞒鋈肟?、主要通道、停車?chǎng)及電梯轎廂等重點(diǎn)部位，采用監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，并設(shè)置門禁及報(bào)警等智能化系統(tǒng)進(jìn)行安全防范。 標(biāo)識(shí)管理—— 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)）—— 應(yīng)考慮主要道路及停車場(chǎng)設(shè)施交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)；—— 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)；—— 所有標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T 10001標(biāo)準(zhǔn)的要求。 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理我們根據(jù)本區(qū)域物業(yè)實(shí)際情況，合理安排水箱清洗時(shí)間，盡量控制在周末或夜間進(jìn)行，并事先通過(guò)公告、電話等形式告知相關(guān)業(yè)主。電梯遇檢修或保養(yǎng)超過(guò)一天時(shí)，管理處將事先通過(guò)公告、電話等形式告知相關(guān)