【正文】 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 20三級資質(zhì)申報(bào)0 　　　　　　　　　　　　21稅金63768 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 22小計(jì)949567 71608 70208 75715 71928 71728 80515 70828 71128 80515 73688 74528 137178 注：未考慮2012年工資上漲因素。在人員編制調(diào)整方向上考慮將服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，科學(xué)合理配置員工，做到工作量飽滿，實(shí)行一崗多能，對不合理的崗位予以調(diào)整或裁汰。經(jīng)營 計(jì) 劃書二〇一二年度 公司名稱：鞏義市朗曼物業(yè)管理有限公司 制定時(shí)間：2012年2月 日目 錄第一部分 物業(yè)公司收支預(yù)算…………………………… ………… 第3頁第一章 物業(yè)公司基本情況……………………………… ………… 第3頁一、組織架構(gòu)及人員編制二、職責(zé)分工三、各崗位工資級差表第二章：2012年管理費(fèi)用及經(jīng)營成本預(yù)算………………………… 第6頁一、管理費(fèi)用及經(jīng)營成本核算二、經(jīng)營收入預(yù)算第三章： 經(jīng)營計(jì)劃及完成保障措施……………………… ……… 第17頁一、物業(yè)公司費(fèi)用控制目標(biāo)二、計(jì)劃完成保障措施三、經(jīng)營計(jì)劃完成獎(jiǎng)勵(lì)措施第二部分 物業(yè)公司培訓(xùn)制度及計(jì)劃………………………… …… 第21頁一、物業(yè)公司培訓(xùn)制度二、物業(yè)公司培訓(xùn)計(jì)劃第三部分 考核辦法…………………………………………………… 第26頁一、績效考核的目的和原則二、績效考核的實(shí)施細(xì)則三、計(jì)劃管理細(xì)則四、績效考核的結(jié)果運(yùn)用五、績效考核流程六、績效考核的申訴七、附則第一部分 物業(yè)公司收支預(yù)算第一章：物業(yè)公司基本情況 一、組織架構(gòu)及人員編制物業(yè)公司目前所管理的僅有朗曼假日一個(gè)項(xiàng)目，（、），下設(shè)客服部、工程部及安保部。三、各崗位工資級差表部門崗位工資級差一級工資二級工資三級工資四級工資五級工資客服部客服部經(jīng)理3500400045004800物管員15001600170018002000前臺接待15001600170018002000工程部工程部經(jīng)理3500400045004800工程班長24002600280030003200配電值班17001800190021002300水電維修17001800190021002300安保部安保部經(jīng)理3500400045004800消防主管24002600280030003200領(lǐng)班17001800190020002200隊(duì)員15001600170018002000第二章：2012年管理費(fèi)用及經(jīng)營成本預(yù)算一、管理費(fèi)用及經(jīng)營成本核算㎡ ，總?cè)藬?shù)為31人，鑒于物業(yè)公司目前更多員工的是在從事商業(yè)物業(yè)工作，在費(fèi)用核算過程中共細(xì)分為住宅與商業(yè)的合計(jì)費(fèi)用支出、住宅費(fèi)用支出、物業(yè)服務(wù)于商業(yè)的支出三塊。物業(yè)經(jīng)營成本資金計(jì)劃表（商場，單位：元）序號費(fèi)用明細(xì)2012年計(jì)劃合計(jì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)24500 2200 1700 1700 1700 2300 3000 1700 1700 2100 1700 3000 1700 2水費(fèi)支出77100 5200520060006000600060008800880087006000520052003電費(fèi)支出1024000 79000 85000 76000 67000 73000 76000 89000 115000 135000 89000 75000 65000 4熱費(fèi)支出208800 500005000026000　　　　　　　27600552005垃圾清運(yùn)費(fèi)30000 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 6保潔服務(wù)費(fèi)166764 1389713897138971389713897138971389713897138971389713897138977宣傳費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　8社區(qū)活動(dòng)費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　9消防費(fèi)3300 　　　　　1300 　　　1300 　700 10公共秩序維護(hù)費(fèi)600 50505050505050505050505011合計(jì)1535064 152847 158347 126147 91147 97747 102747 115947 141947 162247 114447 127247 144247 注：上述費(fèi)用中不含商場改造費(fèi)用二、經(jīng)營收入預(yù)算總體收支情況物業(yè)公司結(jié)合目前住宅與商場的經(jīng)營現(xiàn)狀，核算出2012年度管理費(fèi)用總計(jì)1380309萬元（其中住宅合計(jì)費(fèi)用支出430742元，服務(wù)于商業(yè)的管理費(fèi)用949567元）；全年經(jīng)營成本總和為1872164萬元（其中包含住宅經(jīng)營成本支出337100元，服務(wù)于商業(yè)的經(jīng)營成本支出1535064元）；全年合計(jì)總費(fèi)用支出3252473元。比如物業(yè)的報(bào)修，規(guī)定小修在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，假如在任何情況下都能在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修，這就是一種標(biāo)準(zhǔn)。④逐步實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變，在物業(yè)服務(wù)中通過運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)手段，利用安防智能化系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)等智能系統(tǒng)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少操作層員工的投入數(shù)量。長時(shí)間不用的電器將插頭斷開，節(jié)省電損耗。 ③文具類用品要推行以舊換新制度，培養(yǎng)大家養(yǎng)成使用愛惜的習(xí)慣。（2）考核評估的執(zhí)行組織由公司行政部或培訓(xùn)人負(fù)責(zé)組織，制定考核評定標(biāo)準(zhǔn)等。第二條 績效考核的原則全員考核原則：公司各部門、及各部門所有員工必須全部納入考核；對部門和個(gè)人實(shí)行分級考核的原則；月度和年度考核相結(jié)合的原則：年度目標(biāo)為前提，月度目標(biāo)為基礎(chǔ)，績效結(jié)果為導(dǎo)向；指標(biāo)考核和崗位適用原則：用數(shù)據(jù)和指標(biāo)作為考核的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合員工的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核。四、考核依據(jù) 月度考核依據(jù)含月度管理費(fèi)用和經(jīng)營成本控制、業(yè)務(wù)工作、月度品質(zhì)考核、培訓(xùn)計(jì)劃、商戶/業(yè)主滿意度調(diào)查等方面，根據(jù)情況調(diào)整內(nèi)容和權(quán)重。商業(yè)/物業(yè)公司副總經(jīng)理月度和年度考核分?jǐn)?shù)是公司月度和年度考核分?jǐn)?shù)。第三章 計(jì)劃管理細(xì)則第六條 計(jì)劃管理的內(nèi)容商業(yè)/物業(yè)公司各部門月度計(jì)劃的內(nèi)容和考核辦法各部門的月度計(jì)劃包括管理費(fèi)用和成本控制、業(yè)務(wù)工作、品質(zhì)考核和培訓(xùn)計(jì)劃四部分，其中管理費(fèi)用和成本控制占10分，業(yè)務(wù)工作占70分，品質(zhì)考核占10分，培訓(xùn)計(jì)劃占10分。檢查方法：采用檢查各部門經(jīng)理的工作檢查記錄以及現(xiàn)場觀察員工實(shí)際工作狀況相結(jié)合的方法。再次檢查（即連續(xù)3次檢查同一項(xiàng)）仍未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，除該項(xiàng)所占分?jǐn)?shù)加倍扣除外，在公司月度工作會議上對該各部門通報(bào)批評，并計(jì)入年終考評。各級員工的個(gè)人績效考核結(jié)果是公司了解并判斷員工培訓(xùn)需求和培訓(xùn)效果的評估依據(jù)。員工、部門主管和各部門經(jīng)理對個(gè)人考核結(jié)果有異議，可與主管領(lǐng)導(dǎo)溝通，若溝通無效，可以以書面材料的形式申訴到商業(yè)/物業(yè)公司行政部。3學(xué)習(xí)能力積極主動(dòng)參加公司和部門的各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，自我學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)。9信息反饋每次及時(shí)，3分；多數(shù)及時(shí)，2分；偶爾及時(shí)，1分；少數(shù)回饋，0分；不回饋，2分。并有所超越符合崗位常規(guī)要求；按計(jì)劃達(dá)成工作目標(biāo)符合崗位常規(guī)要求；基本達(dá)成工作目標(biāo)。4計(jì)劃上報(bào)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃上報(bào)及時(shí)準(zhǔn)確。如與本規(guī)定有沖突的均按照本規(guī)定執(zhí)行。每月25日前，各部門上報(bào)下月計(jì)劃，行政部匯總審核，商業(yè)/物業(yè)公司副總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)。第四章 績效考核的結(jié)果運(yùn)用第七條 績效考核結(jié)果的運(yùn)用各部門的績效考核結(jié)果作為年度評先創(chuàng)優(yōu)的核心依據(jù)。檢查頻次：每周對所屬部門隨機(jī)抽查，每周抽查考核覆蓋一次。管理費(fèi)用和經(jīng)營成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，該項(xiàng)得滿分；管理費(fèi)用和經(jīng)營成本只要有一項(xiàng)超出計(jì)劃，該項(xiàng)不得分。其考核分為：管理費(fèi)用和經(jīng)營成本10%、業(yè)務(wù)指標(biāo)70%、品質(zhì)考核10%、培訓(xùn)計(jì)劃10%。 月度考核流程說明考核指標(biāo)分值計(jì)分方法管理費(fèi)用和經(jīng)營成本10管理費(fèi)用和經(jīng)營成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，該項(xiàng)得滿分；管理費(fèi)用和經(jīng)營成本只要有一項(xiàng)超出計(jì)劃，該項(xiàng)不得分。第四條 對機(jī)構(gòu)的考核 一、機(jī)構(gòu)分類 包括商業(yè)/物業(yè)公司各部門，各部門員工。考核得分在90分以上者為優(yōu)秀，當(dāng)月績效加2分；低于90分至80分者為良好，當(dāng)月績效加1分；低于80分在70分以上者基本合格，不加分，不扣分；低于70分在60分以上者，當(dāng)月績效扣減1分；低于60分者，為不合格，當(dāng)月績效扣減2分，考核成績出來后，行政部或培訓(xùn)人于一周內(nèi)組織不合格人員補(bǔ)考，補(bǔ)考仍不合格的，當(dāng)月績效扣減5分，連續(xù)三個(gè)月考核不合格的給予辭退處理。項(xiàng)目公司應(yīng)遵守地產(chǎn)公司制定的各種制度、機(jī)構(gòu)設(shè)置、定編定崗、預(yù)算等。⑥充分利用自然采光，使用高效節(jié)能照明燈具，優(yōu)化照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)，改進(jìn)電路控制方式。②高度重視并抓好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)工作，通過良好的設(shè)備維護(hù)管理，可有效降低設(shè)備故障率，延長設(shè)備的使用壽命。并通過以每年的重大節(jié)日為契機(jī),適當(dāng)開展社區(qū)文化活動(dòng),拉近與業(yè)主的感情，加強(qiáng)溝通，使物業(yè)服務(wù)深入人心。關(guān)于計(jì)算辦法的說明住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率按100%計(jì)算；商業(yè)按90%計(jì)算。說明：上述核算的管理及經(jīng)營費(fèi)用中未考慮工資上漲因素及新項(xiàng)目人員入駐的開辦費(fèi)用；人員工資如因薪酬體系調(diào)整增加費(fèi)用另行申報(bào)，開辦費(fèi)用根據(jù)新項(xiàng)目具體開發(fā)進(jìn)展情況另行提報(bào)。物業(yè)公司組織架構(gòu)圖客服部經(jīng)理1人科理1人副總經(jīng)理 1名物管員1人前臺接待1人工程部經(jīng)理1人安保部經(jīng)理1人班長2人配電運(yùn)行4人水電維修4人消防主管1人隊(duì)員11人班長3人二、職責(zé)分工l 副總經(jīng)理1名全面領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作，制定服務(wù)方針和管理目標(biāo)，并負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作計(jì)劃，批準(zhǔn)培訓(xùn)計(jì)劃和各項(xiàng)管理方案等。安保部 16名經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安、交通、車輛、消防等全面的管理，并對區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)突發(fā)事件做好應(yīng)該處理工作； 消防主管1名，協(xié)助經(jīng)理處理具體日常工作事務(wù)，重點(diǎn)做好消防安全的巡查監(jiān)督工作，并做好消防控制室的管理工作；工領(lǐng)班3名，負(fù)責(zé)全班的日常管理工作，并帶領(lǐng)全班完成各項(xiàng)工作任務(wù)；隊(duì)員11名，根據(jù)崗位要求，做好各項(xiàng)值勤工作。附： 33 / 33管理費(fèi)用資金計(jì)劃總表（含住宅與商場，單位：元）序號費(fèi)用明細(xì)2012年計(jì)劃合計(jì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月