【正文】 查結(jié)果反映出，打算選購新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購新房為主。片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。營銷成本兩極分化報紙廣告在2001年對報社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報社說，我們今年的廣告費(fèi)少收了20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡今年以來，關(guān)于房價的問題一直受各方關(guān)注，降價呼聲也很高。 銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預(yù)售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。這6項措施在2001年逐漸實施，落到實處，在2002年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場的增長（60年代的香港房地產(chǎn)市場的快速增長就是依賴于人口高速膨脹）。各項貸款余額2861億元，%，其中包含了企業(yè)、項目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。2001年當(dāng)年實現(xiàn)全市GDP總值1908億元，%。居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費(fèi)的熱點，2001年汽車銷售量增長3成，百戶居民家庭小汽車擁有量比上年度翻了一翻。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項規(guī)范房地產(chǎn)市場的公告（深規(guī)土告[2001]0003號），分別對建立土地有形市場、提高預(yù)售門檻兩項內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購；未交清地價款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣。政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。大盤時代到來上圖是2001年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項目的規(guī)模，％。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來的表象。GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨特，成了眾多的樓盤的選擇?！　挠媱澷徺I時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。最愛的是小高層　　頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。按揭付款是主流　　頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。1環(huán)境因素很重要　　在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。1工作在福田　　調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。1各種置業(yè)因素加權(quán)排序　　被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。交易案例客戶總結(jié)——深業(yè)花園成交客戶分析 居住地取樣106個地區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)關(guān)外香港外地（含外籍）個數(shù)2155310125百分比%51%%%%%由表可見，%權(quán)重的非深圳人。 自住216。 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬佳、飲食、娛樂 蓮花二村216。 對地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)；216。 有車族，且以進(jìn)口名牌車居多216。置業(yè)區(qū)域置業(yè)人群分析根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報告港人內(nèi)地置業(yè)的人群81%是男性；年齡中位數(shù)為41歲，%；，其中48%的人月收入在1萬元港幣以下；教育程度54%屬于中?；蝾A(yù)科，%行業(yè)劃分：%從事批發(fā)、零售、進(jìn)出口貿(mào)易，%從事制造業(yè)。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽(yù)有隱憂。希望購置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱　　從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在5萬以上和5萬以下人數(shù)分別占全部被訪者46%和54%。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標(biāo)準(zhǔn)還是有少許差異。價格與景觀的選擇趨向于平衡與理性　　港人對于價格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價格低的單位。四、競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析部分本區(qū)域與外區(qū)域樓盤的競爭，其實質(zhì)上是片區(qū)之間的競爭，在這里我們重點分析片區(qū)競爭特點。水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū)碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使波托菲諾分析：高檔樓盤的廣告戰(zhàn)已經(jīng)處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時在近期推出，定位相似、總價趨同必然會導(dǎo)致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項目必須要注意的。城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GBT5028098中對CBD的定義： CBD是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)。朝向景觀：二期有較大改進(jìn)，基本沒有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。天健世紀(jì)花園天健的項目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標(biāo)客戶的同質(zhì)性很強(qiáng)，天健地產(chǎn)不斷的邀請客戶參與對戶型的品評和修改，可以看出天健的重視程度。中心區(qū)的部分項目將在本次房地產(chǎn)交易會亮相，進(jìn)一步了解中心區(qū)項目的推廣形象定位可以使項目的推廣更清晰?！?，設(shè)有公共停車場、商業(yè)、地鐵人行出入口及設(shè)備用房等。項目北面購物公園正在建設(shè)中，視野開闊，低層現(xiàn)代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。 亮點突出，設(shè)計了部分一梯二戶南北通透的豪華戶型，北有購物公園景觀，南有無遮擋庭院景觀；216。 從戶型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶型；216。 圓形餐廳216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀(jì)村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀(jì)花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 250 200 150 100 50高級白領(lǐng)私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項目主力戶型覆蓋并高出此區(qū)間，可以顯示兩點：各項目目標(biāo)市場趨同；本項目主力戶型處于競爭集中帶；本項目亮點戶型面積高出市場主力戶型分布區(qū)間，與各項目推出的HOUSE面積接近。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。三、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響。占地面積：類 別：住宅（商?。╉椖克诘乜偨ㄖ娣e： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。從產(chǎn)品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進(jìn)入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖中心區(qū)各項市政工程進(jìn)展概況表項目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設(shè)計單位建設(shè)單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計公司深圳市建設(shè)局包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè)計院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院深圳市電視臺主體封頂。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評議。華僑城競爭片區(qū)判斷：高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸價格競爭區(qū)域：景田、景田北都市競爭區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍(lán)色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表項目名稱項目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國際名苑國際房地產(chǎn)安柏理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。信息來源：216。 注意健康及運(yùn)動，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點宣傳區(qū)域，對價格反而不太在意；216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所、幼兒園、216。 保值或升值、“買來放著”、216。中國加入WTO后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。　　加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。　　從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。量入為出的月供　　購房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％。最希望的面積是90110平方米