【正文】 誤12*估價(jià)原則原則完整、準(zhǔn)確，具有針對(duì)性。2(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定依據(jù)不足，或未簡要說明理由的，扣1～2分。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(3)估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的，屬于不合格內(nèi)容。每缺少一項(xiàng)。(3)當(dāng)價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘期不一致時(shí)，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中進(jìn)行說明的，扣2分。(5)未注明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊(cè)號(hào)、簽名日期的，扣2分。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)除標(biāo)題處有5個(gè)一級(jí)標(biāo)題，包括標(biāo)題每少一項(xiàng)，最后扣至零分；結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告須有二級(jí)標(biāo)題，估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件不用標(biāo)注二級(jí)標(biāo)題；目錄中標(biāo)的文字、頁碼要與正文一致，否則每出現(xiàn)一個(gè)問題，；若只向估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄。估價(jià)結(jié)果表達(dá)方式：一是準(zhǔn)確、簡潔，二是結(jié)果用表格式；報(bào)告使用特別提示：報(bào)告份數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)提示等；致估價(jià)委托人函屬于估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容，沒有此項(xiàng)的，評(píng)審為質(zhì)量不合格；致估價(jià)委托人函舉例3目 錄內(nèi)容完整，前后文字、頁碼一致。2*致估價(jià)委托人函內(nèi)容完整，前后內(nèi)容一致，表述準(zhǔn)確、簡潔。第十五條（參照?qǐng)?zhí)行） 對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十一條（有重大技術(shù)問題的不合格） 估價(jià)報(bào)告有下列重大估價(jià)技術(shù)問題之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)假設(shè)嚴(yán)重錯(cuò)誤（包括隨意編造、不應(yīng)有而有、應(yīng)有而沒有）的；（二）估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的；（三）根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的；（四）估價(jià)對(duì)象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價(jià)對(duì)象狀況的；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，或者與估價(jià)目的不適應(yīng)，與有關(guān)規(guī)定不相同且未充分說明理由的；（六）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義、內(nèi)涵表述嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（七）主要估價(jià)依據(jù)遺漏，或者估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)要求的；（八）理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說明理由，或者估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，估價(jià)方法運(yùn)用（包括計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果等）嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（九）比較法中可比實(shí)例少于3個(gè)，或者虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的；（十）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或者嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（十一）估價(jià)結(jié)果、估價(jià)方法等重要內(nèi)容在致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告之間不一致或者相互矛盾的。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處，并簡述理由。每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分之和。估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價(jià)報(bào)告：（一）房地產(chǎn)抵押；（二）國有土地上房屋征收補(bǔ)償；（三）房地產(chǎn)司法鑒定；（四）房地產(chǎn)稅收；（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓；（六）上市公司有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易；（七）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量；（八）房地產(chǎn)作價(jià)入股；（九）企業(yè)破產(chǎn)清算。不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目的評(píng)審得分之和。第八條（創(chuàng)新特色加分） 鼓勵(lì)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)撰寫、出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)委托人；（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（三）估價(jià)目的；（四）估價(jià)對(duì)象；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（六）價(jià)值類型；（七）估價(jià)原則；（八）估價(jià)依據(jù)；（九）估價(jià)方法；（十）估價(jià)結(jié)果；（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；（十二）實(shí)地查勘期；（十三）估價(jià)作業(yè)期。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。每缺少一項(xiàng)。(4)致函日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)的，屬于不合格內(nèi)容。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的。(2)聲明內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件混淆的，扣1分。5(1)內(nèi)容包括：本次估價(jià)的各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)、估價(jià)報(bào)告使用限制。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)有7個(gè)方面的要求，其中（7）是對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定，即隨意編造等；有5個(gè)方面的假設(shè)要求，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘期不一致的時(shí)間時(shí)說明要求，重大影響的事項(xiàng)或因素披露要求；估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)、使用范圍不明確要求；本子目標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價(jià)報(bào)告中較重要。8*估價(jià)目的表述明確、具體、規(guī)范。(2)估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模（如面積等）、用途、權(quán)屬等。本子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分較多；具體要求見“評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)”，體現(xiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象的定位，是估價(jià)報(bào)告的基本事項(xiàng)；本子項(xiàng)財(cái)產(chǎn)范圍為4+3；本子項(xiàng)估價(jià)對(duì)象狀況為5（基本）+4（土地）+5（建筑物）。(2)價(jià)值定義或內(nèi)涵表述不準(zhǔn)確的，～1分。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性的，是估價(jià)前提條件。要全面理解和運(yùn)用評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，本子項(xiàng)是要求寫出名稱；估價(jià)依據(jù)主要分四個(gè)層面：即法律法規(guī)名稱、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱，估價(jià)委托人提供的資料、估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料等，也包括估價(jià)委托合同或委托書；防止出現(xiàn)不合格，如估價(jià)依據(jù)出現(xiàn)遺漏、依據(jù)本身錯(cuò)誤、運(yùn)用錯(cuò)誤、廢止依據(jù)等14*估價(jià)方法估價(jià)方法的名稱規(guī)范，定義簡明、準(zhǔn)確。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的不一致的，評(píng)估價(jià)值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。1表述不準(zhǔn)確的，扣1分。每缺少一項(xiàng)。(6)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等。(2)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。(2)缺少分析或分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1～2分。(2)理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的。評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求有三方面，要搞清楚；多數(shù)估價(jià)應(yīng)對(duì)四個(gè)估價(jià)方法方面逐個(gè)進(jìn)行分析；如果對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)運(yùn)用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，在本子項(xiàng)也應(yīng)對(duì)該估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析；理解估價(jià)技術(shù)路線的定義或內(nèi)涵，并要進(jìn)行表述；不要出現(xiàn)二個(gè)不合格的錯(cuò)誤。要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的要求，內(nèi)容涉及到一般項(xiàng)目表和各估價(jià)方法表；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)選取要有來源；該選用的估價(jià)方法一定要選，理論應(yīng)選而未選的要說明理由；分析要有說服力、測(cè)算要有公式、要有步驟和詳細(xì)過程。四、附件及外在質(zhì)量︵8分︶27*附 件附件資料齊全、完整、真實(shí)。(2)報(bào)告各部分之間描述相互矛盾的，扣1～3分。(2)可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵說明不清的，扣1～2分。2(1)未說明交易情況的，扣2分。4(1)成交日期表述模糊或未說明的，扣2～3分。(2)比較因素說明不清晰或未說明的，～3分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，～3分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣3分。點(diǎn)評(píng)明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)有四方面要求；防止出現(xiàn)注二種不合格現(xiàn)象，切實(shí)認(rèn)真對(duì)待意三方面調(diào)整；以下收益法區(qū)位、成本法實(shí)物、假設(shè)開發(fā)法等權(quán)益要求相同。3(1)租金內(nèi)涵不一致或不清晰的，扣2～3分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，～2分。自營型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)明確；說明近年經(jīng)營收入；經(jīng)營收入測(cè)算過程清楚、完整，計(jì)算正確。4運(yùn)營費(fèi)用出租型運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成正確、完整，取值依據(jù)充分，測(cè)算過程清楚、完整，計(jì)算正確。(3)運(yùn)營費(fèi)用（運(yùn)營費(fèi)用率）確定無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2～4分。(2)轉(zhuǎn)售價(jià)格、轉(zhuǎn)售成本確定錯(cuò)誤的，扣2分。(2)報(bào)酬率或資本化率確定方法不正確的,，扣2分。(4)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。征收集體土地征收國有土地上房屋點(diǎn)評(píng)注意土地價(jià)格取得的途徑；除特殊要求外，一般從市場取得；2建設(shè)成本前期費(fèi)用計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。點(diǎn)評(píng)注意建安工程費(fèi)取得依據(jù)，定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人工、材料市場價(jià)格等；注意建安工程費(fèi)的單方造價(jià)數(shù)據(jù)與內(nèi)涵；不能編造依據(jù)、不能編造單方造價(jià)。(3)費(fèi)用額度或取費(fèi)基數(shù)、費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。(3)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。9公式選用和計(jì)算過程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。8(1)未說明土地取得方式的，扣1分。5(1)土地開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不完整的，扣1～3分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。7銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅率、費(fèi)率確定正確。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。小 計(jì)30表133 成本法（房地分估的建筑物或單獨(dú)的建筑物）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分1建設(shè)成本前期費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成不完整或不合理的，扣2分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成不完整或不合理的，扣2分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。5銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅率、費(fèi)率確定正確。(4)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。(3)計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣1～2分。點(diǎn)評(píng)注意評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，共分三分面；專門標(biāo)明三個(gè)估價(jià)前提；表明弄好經(jīng)營方式，即是估價(jià)前提條件，也是估價(jià)測(cè)算不同步驟需要明確的。(5)當(dāng)前市場狀況變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，～1分。2(1)其他成本構(gòu)成不完整的，扣1～2分。8銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅率、費(fèi)率確定正確。3(1)未說明動(dòng)態(tài)分析法選擇理由的，扣1分。(2)未描述開發(fā)經(jīng)營方式的，扣3分。4取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。(3)計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣1～2分。(2)調(diào)整方法、系數(shù)介紹不完整的，扣1～2分。2(1)未采用最適用的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，扣2分。(2)區(qū)位狀況調(diào)整的計(jì)算過程錯(cuò)誤的，扣1～3分。(4)土地使用期限調(diào)整的計(jì)算過程錯(cuò)誤的，扣1分。8公式選用和計(jì)算過程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。(2)未分析說明估價(jià)對(duì)象是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)的，扣2分。3*估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求披露內(nèi)容完整。(3)變現(xiàn)能力分析存在錯(cuò)誤的，扣5分。小 計(jì)30。6(1)風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容包括：①關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明；②評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明；③估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；⑤合理使用評(píng)估價(jià)值；⑥定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。每缺少一項(xiàng)，扣2分。點(diǎn)評(píng)要用專門文字說明估價(jià)對(duì)象是屬于法律法規(guī)規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)，或是不可以抵押的財(cái)產(chǎn)；估價(jià)對(duì)象抵押的合法性要全面、正確。(2)計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣1～2分。3(1)開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)確定不符合宗地狀況說明，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。3(1)容積率調(diào)整系數(shù)確定不符合宗地狀況說明，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。2土地市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整系數(shù)確定依據(jù)充分、合理，計(jì)算正確。(4)未介紹調(diào)整系數(shù)的，扣2分。(5)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。2(1)利潤率內(nèi)涵不清楚或取值理由不充分的，扣1分。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。2(1)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。2后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期期間明確、合理。(3)計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣1～2分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。6管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成不完整或不正確的，扣1分。1后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或不合理的，扣1分。(5)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。3(1)維護(hù)使用狀況未描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。(3)計(jì)取稅費(fèi)基數(shù)、稅率確定依據(jù)不充分的，～1分。(3)費(fèi)用額度或取費(fèi)基數(shù)、費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。3(1)選擇房地分估的，未說明選擇理由，或選擇理由不充分的，～1分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。(3)土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。(3)成本取值依據(jù)不充