房地產(chǎn)交易-法律講座(完整版)
【正文】 賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》，總結(jié)了近年來(lái)我國(guó)常見(jiàn)糾紛的處理方法。這已經(jīng)引起了各界的充分重視，這也推動(dòng)了國(guó)家立法的發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)非常多，比較常用的有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》、《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)交易管理辦法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及最高人民法院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓、商品房買(mǎi)賣(mài)、施工合同糾紛的三個(gè)司法解釋。我選了幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題，和大家一起探討。簽訂此三種合同的法律效力，目前尚有爭(zhēng)論。盡管如此，我們?cè)趯?shí)際操作中，還是遵循法律的規(guī)定，以免造成不必要的損失。要約、承諾構(gòu)成了合同訂立的過(guò)程，受法律約束。２００２年４月２３日，原告朱某與同力創(chuàng)展開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告以２７００００元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的陽(yáng)光人本花園Ｂ１號(hào)樓１０１室商品房。比如，對(duì)于合同中的重要條款雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的情況，包括產(chǎn)權(quán)辦理期限、房屋交付時(shí)間、房屋價(jià)款及支付方式等。再加上另外一個(gè)條件：已收受購(gòu)房款，才會(huì)被認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。這里有兩種情況：（1）售出后，不告知，抵押給第三人。在全國(guó)范圍內(nèi)，各地也已經(jīng)認(rèn)同了這種處理方法，不同的僅僅是賠償額度、比例上根據(jù)個(gè)案特點(diǎn)的差別。當(dāng)糾紛上升到法律層面，一定是要講究證據(jù)的。法院判決：認(rèn)定原告張某與被告華海開(kāi)發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效，判決該公司返還原告張某已付購(gòu)房款１０００００元、利息１５０００元，賠償原告張某３００００元。無(wú)書(shū)面證據(jù)，很可能產(chǎn)生延期交房等問(wèn)題的法律糾紛。需要指出的是，損失賠償部分，除了裝修、定作家具、租住其他房屋的房租等損失，還包括房屋增值給買(mǎi)房人帶來(lái)的損失。由于在保修期內(nèi)，所以我們應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)處理。一般來(lái)說(shuō)，我們會(huì)在合同中設(shè)置合同解除條款，約定解除條件。其后，經(jīng)過(guò)了大約半年的時(shí)間，崔娟仍沒(méi)能辦理完畢貸款手續(xù)。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。我們必須證明：（1）我們已經(jīng)在合理期限內(nèi)通知了業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)、業(yè)主不予配合；（2）業(yè)主配合辦理，而我們已經(jīng)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了辦理產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)資料（登記機(jī)關(guān)未能及時(shí)辦理）。我們已經(jīng)向該業(yè)主發(fā)出了催告辦理產(chǎn)權(quán)的通知。根據(jù)以上兩條規(guī)定，在訂立合同時(shí)，必須根據(jù)我們的實(shí)際情況、我們及當(dāng)?shù)卣块T(mén)的工作效率來(lái)約定辦理產(chǎn)權(quán)的期限。然后，我方將該房屋出售給第三人。也可以不予催告而直接解除，但行使解除權(quán)也不要超過(guò)1年。目前此事正在處理中。在案件審理過(guò)程中，買(mǎi)方向法院提交了房屋價(jià)格鑒定申請(qǐng)，要求開(kāi)發(fā)商賠償房屋增值的損失。經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)多次交涉無(wú)果后，向法院起訴要求開(kāi)發(fā)商立即修復(fù)，并承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，違約金數(shù)額大概有10多萬(wàn)元。（3）如果為補(bǔ)償安置房屋，在未取得被拆遷人同意前，絕對(duì)不能出售，否則，拆遷人和買(mǎi)房人都有權(quán)要求我們雙倍賠償。問(wèn)題七：合同無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除，導(dǎo)致雙倍賠償?shù)那闆r 根據(jù)《解釋》第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： ?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； ?。ǘ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。2007年某月某日，購(gòu)房人崔娟購(gòu)買(mǎi)了我們所開(kāi)發(fā)的蘭州北岸公館項(xiàng)目的一套商鋪，并交付了首付款。因此，如發(fā)生糾紛，買(mǎi)受人很可能無(wú)法取得所購(gòu)房屋。因此，我們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)包括了房屋基本狀況、價(jià)款及支付方式等內(nèi)容，而且已收受部分或全部購(gòu)房款，就要當(dāng)作購(gòu)房合同對(duì)待。根據(jù)實(shí)際情況，我給他設(shè)計(jì)了一套方案，在與開(kāi)發(fā)商合同磋商過(guò)
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