地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展(完整版)
【正文】 業(yè)，建成使用近二十年）位置：香港青衣站二、發(fā)展沿線物業(yè)出售物業(yè)所得利潤(rùn)，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。按1999年年底的價(jià)值計(jì)算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。截至2000年上半年的20年半的時(shí)間里，逐步由前12年的虧損，轉(zhuǎn)為盈利，；，對(duì)商業(yè)價(jià)值提升：一號(hào)線開(kāi)通后，帶動(dòng)中華廣場(chǎng)商鋪升值5％，流行前線的租金也上升了近一倍多。地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。日期：20031031 第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系一、地鐵建設(shè)的效益沿線商業(yè)提升生活空間和便利度地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了一種蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。政府負(fù)擔(dān)沉重地鐵單憑客流運(yùn)營(yíng)收回成本在全世界都沒(méi)有先例，以廣州地鐵一號(hào)線為例，投資122億，運(yùn)營(yíng)三年下來(lái)，但就去年而言，2000年利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到41億港元。商業(yè)化運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展沿線物業(yè)地鐵結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以三得益：一是通過(guò)地鐵的延伸實(shí)現(xiàn)城市拓展的總體規(guī)劃；二是由地鐵來(lái)建設(shè)新的住宅區(qū)，又可為地鐵帶來(lái)新客流；三是可以用房地產(chǎn)的增值彌補(bǔ)地鐵運(yùn)營(yíng)的虧損。例如最近涉及200至250億港元的九龍站5至7期發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，就有3份標(biāo)書，由新鴻基奪得。數(shù)據(jù)：香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式項(xiàng)目：青衣城目前已經(jīng)建成和使用的是一號(hào)地鐵線。地鐵站點(diǎn)和車廠均單獨(dú)設(shè)置，與城市面貌很難融合。具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又具備發(fā)展規(guī)模，影響力較大的發(fā)展項(xiàng)目，適合聯(lián)合發(fā)展。不管地塊發(fā)展采用何種方式，物業(yè)發(fā)展的營(yíng)銷均以統(tǒng)籌商的形象統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷。同時(shí)，項(xiàng)目發(fā)展形成良性循環(huán)后，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)管理收入也可以用于新項(xiàng)目的發(fā)展。政府也沒(méi)有干預(yù)過(guò)地鐵公司對(duì)票價(jià)的決定權(quán)。控制成本是地鐵公司經(jīng)營(yíng)成功的重要因素。延交地價(jià)，提前預(yù)售在為物業(yè)發(fā)展籌措資金時(shí)，可以獲得低息貸款。使城市的交通網(wǎng)絡(luò)更高效，從而吸引更多的地鐵乘客和地鐵沿線發(fā)展物業(yè)的使用者。年內(nèi)，地鐵公司推出了自愿離職計(jì)劃，將員工由8786人減至7537人，而近5年來(lái)。[案例1]：香港地鐵公司市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)良好的物業(yè)管理，不僅能很好的維護(hù)城市面貌，而且使物業(yè)延長(zhǎng)使用壽命，具有較強(qiáng)的增值能力。而是通過(guò)有關(guān)條例，由政府委托有關(guān)人員擔(dān)任董事局成員，按照商業(yè)原則進(jìn)行地下鐵路的修建、經(jīng)營(yíng)和日常管理。地鐵沿線的地塊也是由政府按項(xiàng)目批租給開(kāi)發(fā)商，與地鐵營(yíng)運(yùn)沒(méi)有直接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。統(tǒng)籌是大前提目前三號(hào)線正準(zhǔn)備以合法手續(xù)擁有沿途洛溪、大石、漢溪的三塊面積達(dá)5平方公里的土地，將通過(guò)招商引資、合作等多種形式，全方位啟動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。[案例2]：廣州地鐵四、難道地鐵真的只能成為一條源
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