法學(xué)論文(論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán))(完整版)
【正文】 的利益。但真正由政策轉(zhuǎn)為法律法規(guī)始于國務(wù)院1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》,該條例第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣租出房屋的,須提前三個月通知承租人,承租人享有以同等條件購買的權(quán)利。從這一立法歷程可以看出,我國的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是在我國實行計劃經(jīng)濟體制下,在房地產(chǎn)市場未全面建立、房屋資源匱乏的情況下,為保障承租人穩(wěn)定居所、穩(wěn)定社會秩序而制定的。在第三人已與出租人就出租房屋的買賣辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后,為了維護享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人的利益,只能對房屋的所有權(quán)登記做出無效宣告。而從目前司法實踐以及保護承租人規(guī)則的強化來看,承租人相對于出租人,不僅不是弱者,還有不斷強大的趨勢,現(xiàn)實中不存在特別保護的合理性。在我國房地產(chǎn)市場日益繁榮的今天,承租人完全可以通過市場找到符合其要求的房屋。因為,這一觀點忽略了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的一個前提,即“同等條件”,“同等條件”是一個相對的、比較性的前提。可是《合同法》對于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定很模糊,將《民通意見》的三個月的通知期限改為“合理期限”。認為“同等條件”主要是指價格的同一,如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較為優(yōu)惠的價格,而這些特殊原因能以金錢計算,則應(yīng)折合金錢加入價格中。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。由于以上不同觀點的存在,司法實踐中,按份共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突解決使法官無所適從,使同類型案件的判決結(jié)果千差萬別,有損法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性和可期待性。筆者認為,賦予承租人在拍賣中享有優(yōu)先購買權(quán),無疑影響了拍賣程序的公正,摧毀了拍賣行為“價高者得”、“槌落為成交”的基礎(chǔ)準則,也使其他競買人失去了參加競買的意義,實質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標(biāo)的物的權(quán)利,使拍賣徒有其名,失去信用。因此,筆者對于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)存在的合理性持懷疑態(tài)度。這是因為市場經(jīng)濟瞬息萬變，三個月的時間對房屋的價格變化，沒有人能預(yù)測到。逾此期間，承租人優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。承租人應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道出租人和第三人訂立房屋買賣合同之日起一個月內(nèi)，行使優(yōu)先購買權(quán)；承租人在不知道或不應(yīng)當(dāng)知道該買賣情況的，自出租人與第三人訂立買賣合同之日一年內(nèi)行使，逾此期間，優(yōu)先購買權(quán)消滅。屈茂輝、蔣學(xué)躍：《我國強制締約義務(wù)制度探析》，載《人民法院報》2001年第3版。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)好幫手。韓璟：《淺談承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《新疆審判》2006年第70期。李群星著：《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《人民司法》2001年第6期。損失范圍包括優(yōu)先購買權(quán)人行使撤銷權(quán)而造成的直接損失和間接損失，間接損失表現(xiàn)為信賴利益的損失，即優(yōu)先購買權(quán)人購得同樣房屋的市場價格的差價，當(dāng)然通過限定除斥期間，也就限定了最長一年時間內(nèi)的市場差價。承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期間不能過長，我國宜規(guī)定出租人須提前一個月將決定出賣房屋的基本內(nèi)容通知承租人，承租人在該一個月內(nèi)未答復(fù)的視為放棄。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。采取其他方式強制執(zhí)行時,因為此時房屋買賣并非基于出租人出賣房屋的意思表示,因此也不符合房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使時關(guān)于“出租人出賣房屋”的條件要求。由此可見,就法律的穩(wěn)定性要求而言,法律未明確規(guī)定,實務(wù)部門便易于各行其是,造成判決的不統(tǒng)一,從而消解和破壞法律的穩(wěn)定性。認為按份共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)不能發(fā)生競合,因為按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的客體是共有權(quán)的份
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