【正文】 而同時(shí)當(dāng)這些東西對人類有用或者是稀缺的時(shí)候，它才能成為財(cái)富和資本，我們通常都知道人體是通常不缺少陽光的，缺少陽光人就活不下去了，但是陽光是非常足夠的，那么人們就不覺得它稀缺，那么人們也就認(rèn)識不到節(jié)省陽光就是財(cái)富，那么因此我們要對資本本身有一個(gè)正確的認(rèn)識，你才可能對資本的運(yùn)營產(chǎn)生正確的認(rèn)識。那么在當(dāng)時(shí)的憲法還沒有修改，因此土地是不允許轉(zhuǎn)讓和買賣的，因此那時(shí)候所有成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司必須是全民所有制，而全民所有制的基礎(chǔ)就是非壟斷和非國家所有，因此它并不是完全市場所有的東西，那么在整個(gè)轉(zhuǎn)型的過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)包括資本運(yùn)營，既不是靠理論的指導(dǎo)，而是靠拼死的掙扎過程中逐漸發(fā)展，從八十年代一開始限制房地產(chǎn)企業(yè)的成長，然后開始加進(jìn)去了一些限制的條件，88年進(jìn)行了二次整頓，92年鄧小平南巡講話才真正形成了房地產(chǎn)的資本市場。所以，勞動力開始進(jìn)入資本市場，它成為了一個(gè)開放性的市場，而且成了資本運(yùn)營中的一部分，它可以轉(zhuǎn)化為股權(quán)了。 第一個(gè)概念就是融資，融資可能分為間接融資和直接融資，間接融資是指什么呢？通常我們是指通過中介機(jī)構(gòu)取得的資金是間接融資，就是第一手資金不是你拿到的，而是別人拿到的，比如說銀行，通過銀行取得的都是銀行之間通過客戶取得的資金是間接融資，那么然后通過銀行和中介機(jī)構(gòu)之間取得的融資是間接融資。為什么我們說它是非市場流通的呢？就是說我們一個(gè)股份制公司，政府明文固定允許你的股權(quán)可以自由的轉(zhuǎn)讓，但是不是在公開的市場中進(jìn)行的流通，所以是非市場流通的一種流通股?？蓳Q股就是有選擇性，我可以選擇成換股票，那么可換股債券比一般的債券優(yōu)勢大一些，風(fēng)險(xiǎn)也小一點(diǎn)，但是通?？蓳Q股的債券利率都比較低，因?yàn)樗梢酝ㄟ^轉(zhuǎn)換成股票的時(shí)候取得一個(gè)高收益。我們到九十年代后期才開始出現(xiàn)公司法，才要求注冊資本是實(shí)投資本，實(shí)資本注冊制，所以在以前我們當(dāng)初在成立全民所有制開發(fā)企業(yè)的時(shí)候，注冊資本是1500萬，但是實(shí)際資本是零，沒錢，靠什么呢？一個(gè)是靠以政府信譽(yù)為背景的銀行信貸，因?yàn)槟菚r(shí)候幾乎所有的土地都是劃撥，而所有的開發(fā)公司都全民所有制，都帶有政府行為，銀行也是政府行為，因此形成了以政府行為為背景的信譽(yù)而形成的信貸。這個(gè)是我們以土地的三蒙一平條件，以上海和廣州兩個(gè)市政府進(jìn)行的合作項(xiàng)目，那么確定項(xiàng)目的時(shí)候，可能還是江澤民和朱森林來確定項(xiàng)目。金融危機(jī)之后，可換股債權(quán)在盧森堡上市減價(jià)，那么債券價(jià)格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說100元，金融危機(jī)之前債券漲到了112元，到金融危機(jī)最厲害的時(shí)候這個(gè)價(jià)格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實(shí)際上賺了將近3個(gè)億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當(dāng)時(shí)約定的股票達(dá)到6塊3的話必須換股，如果股票達(dá)不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機(jī)實(shí)際上我們用幾毛錢的代價(jià)就把錢還掉了。 我與華潤分手以后，我們在去年的12月30號正式成立了一個(gè)華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個(gè)新的公司，注冊資本是三個(gè)億，當(dāng)然我們還可以多注冊一點(diǎn)，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊那么大沒有用。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。 那么如果這樣做我們所需要的運(yùn)營基礎(chǔ)，那么這個(gè)運(yùn)營基礎(chǔ)就是基本運(yùn)營的基本條件，對于境外的投資者來說，可能最重要的就是需要有一個(gè)優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，在國外的資本市場里面最首先評價(jià)的就是你企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、管理隊(duì)伍，你的組織能力、市場判斷能力，那么在國內(nèi)我們可能不太重視誰來當(dāng)董事長、誰來當(dāng)總經(jīng)理，誰組成的董事會，那么在國外最重視的就是這個(gè)，那么可能在進(jìn)行投資的時(shí)候首先談的可能是你這個(gè)隊(duì)伍如何如何，你的人如何如何。那么在資本運(yùn)作過程中至少要了解到你的品牌值多少錢，怎樣進(jìn)行資本運(yùn)作，那么可能還需要一點(diǎn)最基本的資金實(shí)力，最后就是開放的融資心態(tài)，就是你要開放的把你的股權(quán)融資給人家。那么你可以把這個(gè)金融資產(chǎn)進(jìn)行抵押，那么讓其他的投資的人放心，因?yàn)槟阌薪鹑谫Y產(chǎn)，那么你可以把固定資產(chǎn)給銀行作為抵押，因?yàn)榈盅旱倪^程中而形成你的一大工具，有的時(shí)候可能需要?jiǎng)?chuàng)造一些工具，持有股票、金融資產(chǎn)，某些保留的建筑等等，你要是干巴巴的就一張紙，風(fēng)一吹就跑了，怎么會有人相信你呢，誰會跟你進(jìn)行經(jīng)營合作呢。那么同樣你長得不亮，然后說的是一口土話，你肯定是傍不上大款，這都是相通的東西。那么任何企業(yè)這個(gè)核心是最主要的。
9 / 9。 你今年準(zhǔn)備開發(fā)什么項(xiàng)目，你今年的開工項(xiàng)目和銷售目標(biāo)？ 我今天開發(fā)的項(xiàng)目是海潤花園，那么在規(guī)劃局沒有批準(zhǔn)和合同沒有簽約之前，我們還不能公布，但是我可以告訴大家，我們今年會不少于30萬的開工，那么在一個(gè)公司在剛剛開業(yè)不到一年的時(shí)間開工30萬的話，是非常不容易的事情，那么明年我們會超過50萬，后年會超過80萬，那么明年我們會超過20個(gè)億，后年我們會超過30個(gè)億，我們大概是這么一個(gè)安排，那么如果我們和手底下人的合作和其他單位的合作更好的話，我們可能會退出這個(gè)目標(biāo)，那么今年可能準(zhǔn)備上市的是5個(gè)。 投資基金法的出臺對房地產(chǎn)投資有何利處？ 投資基金法出臺了之后就多了一個(gè)投資基金，不出臺也同樣有投資基金，那么這個(gè)不與你是否一定得等投資基金法。那大家知道我現(xiàn)在建的項(xiàng)目，一看就知道這是華遠(yuǎn)的項(xiàng)目，那么現(xiàn)在我們就是要經(jīng)營公司，不是經(jīng)營項(xiàng)目，那么這樣才能建立起自己的品牌，才能最后變成無形資產(chǎn)經(jīng)營資本。 資本運(yùn)營的最簡單的幾種辦法： 第一種辦法就是傍大款，我們老說很多小姐去傍大款，其實(shí)在經(jīng)營行為當(dāng)中傍大款是我們成功的一個(gè)很重要的因素，完全靠自己做成功的事是很難的，靠賣身去換取資金，比如說我們把控股權(quán)放掉，本來這個(gè)企業(yè)我控股，現(xiàn)在把控股權(quán)賣給別人，實(shí)際上就是賣掉自己吧，簡單的說就是用這種方法換取資金，而形成了資本運(yùn)營的基本條件，實(shí)行資本勢力的擴(kuò)大。另外一個(gè)就是看你的激勵(lì)機(jī)制，大家可能從報(bào)紙上看到了，我當(dāng)時(shí)的工資是你的年薪是700萬，如果一個(gè)上市公司的經(jīng)理我如果拿不到700萬，沒人敢買我的股票，因?yàn)槟阕约憾伎梢詫静回?fù)責(zé)任，公司對你沒有任何的吸引力，為什么買你的股票呢？如果按香港的上市公司算我的年薪很低的，這是一個(gè)特定的條件，企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制和這些東西是相并聯(lián)的，但是我可以告訴你，我的年薪不如我的任股權(quán)的收益，我的任股權(quán)的收益更廣。還有一些基金也提出來一些同樣的想法。 前兩天就是18號我們與首旅簽訂了一個(gè)全面合作的協(xié)議，北京首旅集團(tuán)是全民所有制的國家行業(yè)企業(yè)的集團(tuán)，等于在北京有28家三星級以上的酒店，同時(shí)有自己的首汽集團(tuán)，首汽的出租公司，大車的運(yùn)輸、小車的運(yùn)輸?shù)鹊龋€有自己的酒店管理集團(tuán)等等，我們和他們簽訂了一個(gè)合作協(xié)議，而這個(gè)合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結(jié)果是我持有了首旅本