【正文】 機構(gòu)不健全，管理經(jīng)費無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。最初物業(yè)管理部只是開發(fā)企業(yè)下屬的一個部門。這主要出現(xiàn)在較大的企、事業(yè)單位，特別是事業(yè)單位開發(fā)建造的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產(chǎn)部門(如房管處、房管科)進(jìn)行管理。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級市場、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等。這些特點是：　　，綜合開發(fā)。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。　　?！痹谝?guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級，其分級規(guī)模如表711。居住小區(qū)物業(yè)管理概述作者：日期：小區(qū)管理第一章　居住小區(qū)的物業(yè)管理第一節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理概述　　一、住宅與居住小區(qū)　　在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位。根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區(qū)域。這是住宅小區(qū)最基本的功能。交換功能包括： ①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；②小區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化?！　⌒^(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工 作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化。這種管理方式是完全計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的單位。這是“誰建造、誰管理”原則的產(chǎn)物。隨著物業(yè)管理的推行和開發(fā)量的增大，一些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理部逐漸擴(kuò)大，形成獨立公司或子公司的形式，獨立核算，自負(fù)盈虧，取得法人地位，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)。尤其是這十年來建的居住小區(qū)，雖然居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導(dǎo)致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設(shè)備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等問題嚴(yán)重存在，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等?！　∫陨线@種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次的服務(wù)、市場和經(jīng)營為一體的充滿生機和活力 的物業(yè)管理的出現(xiàn)，越來越顯示出其強大的生命力，成為今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向?！　?。第二節(jié)　住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理　　目前，我國住宅的物業(yè)管理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理與居住小區(qū) 的物業(yè)管理。　　商品房住宅應(yīng)按國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗 連房屋管理規(guī)定》來實施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。　　(3)以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。下述三個法規(guī)對此做了較詳細(xì)的規(guī)定。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約?！　、唠娞?、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)與更新及其費用的分?jǐn)偅?按國家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒有改變，而承租人做為房屋的實際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)賦予了承租人。原 則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因為用途不同，房屋構(gòu)件所能承受的重量不同。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅小區(qū)管理試點的第一次工作會議。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》)?！　【幼⌒^(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明 建設(shè)的活動方式?！　?2)創(chuàng)建文明單位，注重文明居住。保證小區(qū)內(nèi)的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導(dǎo)思想，又是對居住小區(qū)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)要求。　　。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標(biāo)準(zhǔn)與辦法。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機房均應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。除對小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實現(xiàn)。物業(yè)管理通過各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費用的來源。　　、寓管理于服務(wù)之中。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多?！　∷?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評與驗收　　經(jīng)建設(shè)部考評組考評驗收后，總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號；頒發(fā)標(biāo)記牌和獎狀，建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r候召開表彰大會?！　【幼⌒^(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費?！　【S修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：　　(1)公有住房出售后維修基金的收取　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％?！　【S修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在不向政府要錢，不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況，積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實體，開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足?！　??！　?。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下，由于住宅帶有社會保障性的特點，對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持；而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟(jì)效益，對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持?！　嵭姓▋r和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的 服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。其收費標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬，各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，難以統(tǒng)一?！　?三)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費的測算方法擁有了這樣一種精神，就可以培養(yǎng)、教育和引導(dǎo)整個小區(qū)居民的正確、健康的思維和行為，創(chuàng)造一個有良好的人際關(guān)系與社會公德的社會環(huán)境，保證小區(qū)真正成為居民安居樂業(yè)的場所。　　二、住戶鄰里互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。　　眾所周知，小區(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來就是一對孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開發(fā) 建設(shè)的延續(xù)，在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)時，也應(yīng)同時制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)?！　∷?，建立健全物業(yè)管理法規(guī)來明確物業(yè)管理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù)，對規(guī)范市場 行為具有重要的現(xiàn)實意義。　　綜上所述，加強住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護(hù)房屋所有者與租用者的合法權(quán)益，起到依法保護(hù)所有者權(quán)益的作用?！　《?、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé)　　物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們在 物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個人等。并相應(yīng)將住房問題列入到國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃中，并對住宅建設(shè)的設(shè)計、施工、規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗收、接管等各個環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍?！　　　∧壳拔覈≌飿I(yè)市場的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場、租賃市場、相關(guān)的金融市場以及物業(yè)中介服務(wù)市場。從另一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋?！　?二)住宅小區(qū)法制管理的職責(zé)　　建國以來，我國住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當(dāng)復(fù)雜，管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實際的需要?！　　　〗?jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律是上層建筑。要做到管理制度化、經(jīng)?；苊夤芾砉ぷ魃系碾S意性和盲目性?！　　　∥飿I(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項目的服務(wù)管理機構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續(xù)。　　房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產(chǎn)管理機構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項規(guī)定。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說服、教育、罰款等措施進(jìn)行制止，甚至追究違法戶的法律責(zé)任。只有把培養(yǎng)初、中、高級不同知識結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計劃，列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì)的制度規(guī)定中去，才能明確職責(zé)權(quán)限，劃定職責(zé)范圍，作到各負(fù)其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作：　　，廉潔奉公，盡職盡責(zé)地處理好分管工作或維修任務(wù)。　　(五)物業(yè)的民主管理　　小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分。通常情況下，當(dāng)所有人的權(quán)利與所有權(quán)的事實狀態(tài)相吻合的時候，對所有權(quán)不存在糾紛；只有所有權(quán)人的權(quán)利與所有權(quán)的事實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權(quán)利，受到侵害或發(fā)生爭議的情況下，才發(fā)生糾紛。有的業(yè)主以收回房屋使用權(quán)相要挾，大幅度提高房租，強迫使用人退出房屋而引起糾紛。包括業(yè)主不按期向國家交納有關(guān)費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設(shè)、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發(fā)的糾紛。 　　所謂“仲裁”，即是指依據(jù)事實，對當(dāng)事人雙方糾紛的性質(zhì)，進(jìn)行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調(diào)解或裁判。　　“打官司”，除非萬不得已，單位或個人之間都擔(dān)心互傷感情，影響以后的協(xié)作和人際關(guān)系。　　，仲裁工作人員須反復(fù)向當(dāng)事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經(jīng)歷一個對房地產(chǎn)法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最后自覺遵守的過程?！　》康禺a(chǎn)及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的不同方 式，它們在權(quán)限性質(zhì)、處理程序、法律效力等方面有所不同。　　以上八類物業(yè)糾紛是相互關(guān)聯(lián)、相互滲透的，而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強行入住，房產(chǎn)主則乘機抬高房租。據(jù)資料介紹，各級 法院房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛收案數(shù)是全國民事財產(chǎn)糾紛中的一個突出的問題。按有關(guān)法規(guī)及內(nèi)部規(guī)定，進(jìn)行建立章程、制定各項制度，實施民主管理?！　。诎l(fā)現(xiàn)和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規(guī)、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作?！　?或住戶)，他所購買或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護(hù)規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機構(gòu)、工商管理機構(gòu)等的支持和配合，對于物業(yè)管理都是十分重要的。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價退回房款，收回房屋。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有：　　(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約　　雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容：　　，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實行統(tǒng)一管理，為購樓者提供有償服務(wù)”。 當(dāng)前我國正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革，保障改革順利進(jìn)行。用法律來統(tǒng)一行動，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的職責(zé)、維修的要求。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場。　　明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。　　(一)住宅小區(qū)法制管理范圍　　如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理改革是 加強小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要?！　?二)小區(qū)物業(yè)法制管理的作用　　加強小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問題。應(yīng)該意識到，如果沒有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障，物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系。　　四、住戶應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話 、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。參照《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則》，住宅小區(qū)精神文明規(guī)范應(yīng)有以下幾個方面：　　(1)制訂小區(qū)居民精神文明公約；　　(2)開展文明單位創(chuàng)建活動，主要是文明小區(qū)、文明樓、文明家庭、文明居民小組活動；　　(3)開展“社區(qū)”活動，運用各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織各種公益活動，包括體育、文藝、文化活動，聯(lián)絡(luò)感情，增強友誼；　　(4)小區(qū)居民能夠遵守各項管理制度，文明居住，并能積極參加各項公益活動，鄰里間團(tuán)結(jié)友愛，互相幫助，弘揚“社區(qū)”精神。　?。弧　∑渲械?項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支?！　　Ｍ瑫r抽出，國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況，分別實行政府一定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。有以下2種優(yōu)惠方式：　　按成本價出售。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中，接