【正文】 他異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修； 零部件更換及修理； 運(yùn)維人員的去向，客戶(hù)維修材料的領(lǐng)用； 運(yùn)行人員暫離崗； 對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。平時(shí)會(huì)議室打掃衛(wèi)生，只開(kāi)部分燈（以看清打掃為準(zhǔn)）； 連廊燈、平臺(tái)燈及泛光照明：根據(jù)季節(jié)實(shí)際情況，每天天黑前由值夜班的電工開(kāi)啟部分，天明及時(shí)關(guān)閉； 外圍景觀燈、大廳燈及雨搭燈：每天天黑前由保安開(kāi)啟，天明及時(shí)關(guān)閉；應(yīng)急燈和安全燈：應(yīng)急燈與安全燈及弱電機(jī)房的控制開(kāi)關(guān)不能關(guān)閉，每天由電工巡視，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)關(guān)和誤關(guān)要及時(shí)更正，以免損壞蓄電池和電話(huà)不通； 晚間保安巡視樓層時(shí)，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)燈要及時(shí)關(guān)閉。房屋維護(hù)管理規(guī)定一、屋面修理必須確保安全和解決屋漏。d) 以上各項(xiàng)大修均需經(jīng)委托方批準(zhǔn)，費(fèi)用由委托方解決。配電房管理制度一、配電房全部機(jī)電設(shè)備，由高配人員負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，無(wú)關(guān)人員禁區(qū)止進(jìn)入配電室；二、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在35度以下；三、建立運(yùn)行記錄，每班至少巡查一次，每月組織檢查一次，每年大檢修一次，查出問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告管理處和工程部。六、有發(fā)電機(jī)組的管理處，管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)的工作作統(tǒng)籌安排及最后確認(rèn)后，通知各部門(mén)做好轉(zhuǎn)電準(zhǔn)備。作業(yè)規(guī)程設(shè)備運(yùn)行綜合管理作業(yè)規(guī)程 目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類(lèi)設(shè)備的管理要求，確保各類(lèi)設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。c)設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制：流水號(hào)（01，02…）設(shè)備名稱(chēng)縮寫(xiě)（取漢語(yǔ)拼音字頭）物業(yè)編碼 注意事項(xiàng)：設(shè)備流水號(hào)按物業(yè)點(diǎn)的設(shè)備總數(shù)流水編制；同類(lèi)型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號(hào)碼應(yīng)保持相對(duì)的集中和連續(xù)性。 設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿(mǎn)足服務(wù)提供需要的原則。 運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。 設(shè)備的報(bào)廢。 紅旗機(jī)房評(píng)比。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控。 觸電處理。同時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)巡查電梯內(nèi)有無(wú)困人，如有應(yīng)按《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》實(shí)施救援工作。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線(xiàn)足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 記錄《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄》給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 運(yùn)行維護(hù)員在巡視監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以解決；處理不了的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求協(xié)助解決。 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同意并在值班人員的陪同下方進(jìn)入水泵房。 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。 排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣（如果有的話(huà)）。 啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。 檢查有無(wú)不正常情況，如有則及時(shí)處理。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 檢查線(xiàn)電壓（正常380V，不能超額定值的177。 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線(xiàn)足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理。處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。 電梯機(jī)房管理。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》，檢查工具、物品是否齊全。如果轎廂門(mén)處于半開(kāi)閉狀態(tài)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)設(shè)法將轎廂門(mén)完全關(guān)閉。 。 記錄《重大事件報(bào)告單》《突發(fā)事件處理記錄》二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 每個(gè)水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏、檢查窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周?chē)绊斏w應(yīng)清潔、干凈。 水池（箱）消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，如果在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開(kāi)水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。 清洗消毒： a) 清洗：——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物；——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；——如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。 水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次大廈內(nèi)部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由運(yùn)行維修部把記錄整理成冊(cè)交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為2年。 程序要點(diǎn) 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)的軸承。 每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤(pán)管內(nèi)的空氣（不定期）。 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：空調(diào)工每半年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。 檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：a) 對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；b) 送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用；c) 檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換；d) 檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。如油位低于觀察鏡的1／2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時(shí)，應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)部主管填寫(xiě)《停用申請(qǐng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知主任，由管理處提前一周通知有關(guān)部門(mén)。 運(yùn)行維護(hù)員注意事項(xiàng)。 天線(xiàn)系統(tǒng)維修。 室內(nèi)聽(tīng)不到鈴聲:a) 檢查主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好，是否應(yīng)更換按鈕開(kāi)關(guān)；b) 檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否接觸良好，如接觸不行則應(yīng)整修處理；c) 通過(guò)上述兩個(gè)步驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路直至故障排除. 不能對(duì)講:a) 檢查通話(huà)線(xiàn)是否接觸良好，如不行則重新焊接；b) 檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；c) 檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路，重點(diǎn)檢查三級(jí)管直至故障排除。 維修工作結(jié)束后，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)清潔工作場(chǎng)地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。 程序要點(diǎn) 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：a) ，否 則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；b) 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；。 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：a) 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b) 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；c) 合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 記錄《維修單》《設(shè)施設(shè)備維修記錄》《公共設(shè)施設(shè)備維修記錄》《外包設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄》給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。 主機(jī)無(wú)電源：a) 檢查橋式整流極管有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；b) 檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。 分配器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b) 檢查分配器輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào)減少5DB以上，則應(yīng)更換分配器。 應(yīng)注意安全操作。 記錄《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》《申請(qǐng)單》《突發(fā)事件處理記錄》《設(shè)備維修記錄》《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率，高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。 具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù)：a) 壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常0。 e) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ――檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； ――檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 清洗水泵機(jī)組外殼，如有脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10％的鹽酸溶液（）；b) 拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿(mǎn)酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)。 用500V搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線(xiàn)圈，否則應(yīng)整修處理。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。 制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：a) 中央空調(diào)使用的頻度；b) 中央空調(diào)運(yùn)行狀況（故障隱患）；c) 合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 c) 注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。 水池（箱）清洗消毒前的準(zhǔn)備工作。 清洗消毒水池（箱）時(shí)應(yīng)提前通知管理處主任。 職責(zé) 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)定時(shí)檢查二次供水管理工作的實(shí)施情況。 拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，按上旋柄座及旋柄。 （高于或低于）位置時(shí)的救援。 對(duì)于電梯運(yùn)行檢查情況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》表內(nèi)，于每月的3號(hào)前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)存檔，保存期為5年。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。 發(fā)生火災(zāi)的處置：a) 樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開(kāi)轎廂；b) 井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)即刻停梯。 運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。 交接班要求。 中央空調(diào)機(jī)房管理。 巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決，處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，請(qǐng)求支援解決。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 確認(rèn)一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。 手盤(pán)水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。 記錄《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》《機(jī)房外來(lái)人員記錄》給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。 水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。 主供水管爆裂的處置：a) 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；b) 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則 應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；c) 立即通知客戶(hù)服務(wù)部及運(yùn)行維護(hù)部主管。 職責(zé) 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。 交接班要求。UPS電源等照甲方要求。a) 拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器；b) 用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線(xiàn)或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線(xiàn)；c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源；d) 防止觸電者在斷電后跌倒；e) 如果觸電者尚未失去知覺(jué)，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化；f) 如果觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已經(jīng)停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已經(jīng)死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。 變配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)的時(shí)間記錄在《高配設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄》上。 評(píng)比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門(mén)窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由運(yùn)行運(yùn)維部組織鑒定。 標(biāo)識(shí)的方式方法：a) 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300MM150MM3MM（長(zhǎng) 寬 厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b) 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于 應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；c) 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。 設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡片上予以登錄。 職責(zé) 管理處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)所轄大廈、寫(xiě)字樓宇的各類(lèi)設(shè)備的日常管理工作。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認(rèn)設(shè)備及人員準(zhǔn)備就緒；在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況，在確認(rèn)無(wú)人乘梯的情況下，通知運(yùn)維人員停梯，再通知低壓電房開(kāi)始轉(zhuǎn)電