營口房地產調研分析(完整版)
【正文】 實施 南進、東拓、近期重點發(fā)展一帶五區(qū)。尤為矚目的是，民生項目投入加大，投資3億元的營北公路進展順利，“民興河整治工程”正在順利推進，25條新建及改造城區(qū)道路已開工建設，“改造舊小區(qū)和住宅樓”、“改造農村廁所”工作也已開始施工；營口港、開發(fā)區(qū)、沿海產業(yè)基地、高新區(qū)、仙人島能源化工區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展不斷加快。人口結構市域總人口2229139人，其中站前區(qū)260071人，西市區(qū)159904人，老邊區(qū)123418人，鲅魚圈區(qū)103525人，大石橋市705285人，蓋州市876936人，%。1984年興建的鲅魚圈新港是全天候深水海港，不淤不凍，四季通航。營口市地勢自東南向西北傾斜，自然形成低山、丘陵、平原三種地貌類型。行政區(qū)劃截至2005年12月31日，營口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū))，兩市(大石橋市、蓋州市)，41個建制鎮(zhèn)(其中老邊區(qū)4個、大石橋市15個、蓋州市22個)，14個鄉(xiāng)(蓋州市)，27個街道辦事處(站前區(qū)7個、西市區(qū)7個、老邊區(qū)2個、鲅魚圈區(qū)4個、蓋州市2個、大石橋市5個)，14個國有農場，929個行政村。營口立交橋成為東北最大的交互式公路立交橋。展“項目建設年”活動，全力實施“5227”工程。 城市性質:以工業(yè)、物流、商貿、旅游為主的東北重要港口城市。2010年全市房地產開發(fā)投資179億元，%。全市商品房平均價格為3460元/平方米，同比增長22%。(二)、商品住房供應及銷售均增幅明顯，住房消費熱點已從首次置業(yè)的自住購房轉移為改善型自住購房㎡，㎡，%、172%。從2010年1月1日，營口市二手房個人普通住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年，而契稅的全額補貼也全面終止，此舉增加了二手房交易成本，影響了市場的流通性。隨著營口市招商引資的步伐加快，沿海城市優(yōu)勢地位的凸顯，大量外來企業(yè)、外來務工人員及畢業(yè)生流的到來以及營口市拆遷進程的實施，房屋租賃需求量逐漸增加，每月租金也普遍上漲100元至500元不等。三、2011年營口市房地產展望分析（一）2011年營口房地產市場展望為了充分翔實地掌握房地產市場實際情況，營口市房產交易中心按照站前、西市、老邊、產業(yè)基地四個區(qū)域為統(tǒng)計口徑，逐個開發(fā)商、逐個項目統(tǒng)計落實，就09年及10年結轉的存量面積及11年的新開工面積進行了統(tǒng)計，這些不包括11年出讓土地并開工的項目，大致取得了2011年營口房地產市場整體的待去化量，從而考量營口房地產市場的總體形勢。（二）、政策分析營口的房地產市場面臨巨大市場壓力的同時，2011年伊始，就迎來了更加嚴厲的宏觀調控。11 / 11。大的宏觀背景看，2011年是本屆政府交班前的最后一年，在通脹的壓力下，保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定和社會穩(wěn)定是壓倒一切的。從區(qū)域角度，站前、西市可以稱之為老城區(qū)，老邊區(qū)（特別是營東新城）、產業(yè)基地可以稱之為新城區(qū)，從房地產市場的角度可以納入到營口主城區(qū)的范圍內進行考量和分析。低端市場月租金在10
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