營(yíng)口房地產(chǎn)調(diào)研分析(完整版)
【正文】 實(shí)施 南進(jìn)、東拓、近期重點(diǎn)發(fā)展一帶五區(qū)。尤為矚目的是，民生項(xiàng)目投入加大，投資3億元的營(yíng)北公路進(jìn)展順利，“民興河整治工程”正在順利推進(jìn)，25條新建及改造城區(qū)道路已開工建設(shè)，“改造舊小區(qū)和住宅樓”、“改造農(nóng)村廁所”工作也已開始施工；營(yíng)口港、開發(fā)區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、高新區(qū)、仙人島能源化工區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展不斷加快。人口結(jié)構(gòu)市域總?cè)丝?229139人，其中站前區(qū)260071人，西市區(qū)159904人，老邊區(qū)123418人，鲅魚圈區(qū)103525人，大石橋市705285人，蓋州市876936人，%。1984年興建的鲅魚圈新港是全天候深水海港，不淤不凍，四季通航。營(yíng)口市地勢(shì)自東南向西北傾斜，自然形成低山、丘陵、平原三種地貌類型。行政區(qū)劃截至2005年12月31日，營(yíng)口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū))，兩市(大石橋市、蓋州市)，41個(gè)建制鎮(zhèn)(其中老邊區(qū)4個(gè)、大石橋市15個(gè)、蓋州市22個(gè))，14個(gè)鄉(xiāng)(蓋州市)，27個(gè)街道辦事處(站前區(qū)7個(gè)、西市區(qū)7個(gè)、老邊區(qū)2個(gè)、鲅魚圈區(qū)4個(gè)、蓋州市2個(gè)、大石橋市5個(gè))，14個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，929個(gè)行政村。營(yíng)口立交橋成為東北最大的交互式公路立交橋。展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，全力實(shí)施“5227”工程。 城市性質(zhì):以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的東北重要港口城市。2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資179億元，%。全市商品房平均價(jià)格為3460元/平方米，同比增長(zhǎng)22%。(二)、商品住房供應(yīng)及銷售均增幅明顯，住房消費(fèi)熱點(diǎn)已從首次置業(yè)的自住購(gòu)房轉(zhuǎn)移為改善型自住購(gòu)房㎡，㎡，%、172%。從2010年1月1日，營(yíng)口市二手房個(gè)人普通住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，而契稅的全額補(bǔ)貼也全面終止，此舉增加了二手房交易成本，影響了市場(chǎng)的流通性。隨著營(yíng)口市招商引資的步伐加快，沿海城市優(yōu)勢(shì)地位的凸顯，大量外來企業(yè)、外來務(wù)工人員及畢業(yè)生流的到來以及營(yíng)口市拆遷進(jìn)程的實(shí)施，房屋租賃需求量逐漸增加，每月租金也普遍上漲100元至500元不等。三、2011年?duì)I口市房地產(chǎn)展望分析（一）2011年?duì)I口房地產(chǎn)市場(chǎng)展望為了充分翔實(shí)地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，營(yíng)口市房產(chǎn)交易中心按照站前、西市、老邊、產(chǎn)業(yè)基地四個(gè)區(qū)域?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑，逐個(gè)開發(fā)商、逐個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)落實(shí)，就09年及10年結(jié)轉(zhuǎn)的存量面積及11年的新開工面積進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，這些不包括11年出讓土地并開工的項(xiàng)目，大致取得了2011年?duì)I口房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的待去化量，從而考量營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)。（二）、政策分析營(yíng)口的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大市場(chǎng)壓力的同時(shí)，2011年伊始，就迎來了更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。11 / 11。大的宏觀背景看，2011年是本屆政府交班前的最后一年，在通脹的壓力下，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定是壓倒一切的。從區(qū)域角度，站前、西市可以稱之為老城區(qū)，老邊區(qū)（特別是營(yíng)東新城）、產(chǎn)業(yè)基地可以稱之為新城區(qū)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度可以納入到營(yíng)口主城區(qū)的范圍內(nèi)進(jìn)行考量和分析。低端市場(chǎng)月租金在10
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