【正文】 況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過從1997年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的帶動及地鐵工程全面鋪開帶來的商機(jī)，開始進(jìn)入了調(diào)整后的強(qiáng)勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在1998年銷售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，達(dá)到歷史高峰，%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強(qiáng)；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價格保持堅(jiān)挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場等。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢，但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的營銷創(chuàng)新不無關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定，但在2000年打出了一個小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷售高峰。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，專家認(rèn)為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。根據(jù)市國土局的一項(xiàng)研究，未來三年20032005年深圳對商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預(yù)測值2003年65萬平方米2004年63萬平方米2005年62萬平方米注：這個需求值是從最終使用者的角度進(jìn)行測算的。 投資型商鋪將成為市場的一大熱點(diǎn)，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。在全省零售銷售十強(qiáng)排名中，深圳占6家。 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強(qiáng)中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同：如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場自營），通?？蛇_(dá)到50%以上的凈利潤率水平。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢。流動人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會消費(fèi)品零售總額的1/4。 與國內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為44410元和24941元），說明深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。說明深圳的消費(fèi)絕大部分來自本地居民。1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布地鐵一期站廳預(yù)留零星商業(yè)物業(yè)分布車 站物業(yè)個數(shù)總面積（平方米）平均面積（平方米/個）羅湖站6國貿(mào)站327老街站540大劇院站5科學(xué)館站4華強(qiáng)路站3崗廈站5購物公園站6香蜜湖站5車公廟站5竹子林站5僑城東站445福民站6會展中心站562少年宮站2合計(jì)69資料來源：地鐵公司提供的資料整理而得。l 其他站點(diǎn)零星物業(yè)：經(jīng)過這些車站零星物業(yè)的人流通常為本地居民，只是搭乘地鐵的過客，而且這些商鋪面積很小，因而適于經(jīng)營下述商業(yè)：提供一些日常、急需的商品，主要滿足消費(fèi)者日常習(xí)慣性的消費(fèi)，如：報刊亭、沖印店、小藥店等；提供服務(wù)性商業(yè)，如金額、家政、干洗等，尤其是上班族對這類需求越來越高，樂意于在上下班途中順帶解決一些生活瑣事，省時又省事。 集內(nèi)商鋪以連鎖店為主，如：萬店通連鎖便利店、海天書店、八十八飲品等，引入連鎖店一方面有助于地鐵便利集樹立良好的形象，而且便于該商業(yè)模式在其他地鐵站廳的復(fù)制創(chuàng)新。這群高級寫字樓里聚集著大批精英的金領(lǐng)、白領(lǐng)，這類人群收入較高，對平時的休閑娛樂、衣著用品、日常用餐等，有較高要求和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目占地77000平方米，預(yù)計(jì)投資40億，中區(qū)為占地130000平方米的購物中心及娛樂中心，北區(qū)以甲級辦公大廈為主體，配以購物中心及國際精品時裝店，南區(qū)是購物商場、公寓和高檔酒店，將于2004年建成。平米（建筑面積）。所以規(guī)劃立足于滿足核心商圈顧客（主要是周圍寫字樓上下班的人群）的便利性要求，發(fā)揮對周邊商業(yè)的配套、完善的作用；同時規(guī)劃強(qiáng)調(diào)有必要適當(dāng)保持、延續(xù)所在區(qū)位商業(yè)的品質(zhì)，展現(xiàn)地鐵商業(yè)嶄新的思維。該站設(shè)計(jì)了10個出入口，其中，1號和10號為主出入口，1號出入口位于深南大道西行的一側(cè)的世界之窗公交站旁，可通向歡樂谷、威尼斯酒店，10號出入口置于世界之窗門前的金字塔內(nèi)。景區(qū)內(nèi)還有美術(shù)館、藝術(shù)中心、旅游學(xué)院、公益性休閑公園、體育俱樂部、大型購物廣場等二十多項(xiàng)文化娛樂、旅游休閑配套設(shè)施，該區(qū)域內(nèi)的深南路段還是深圳重點(diǎn)的燈光工程路段。l 周邊商業(yè)活動較少。此處規(guī)劃設(shè)置如下商業(yè)內(nèi)容：西側(cè)設(shè)置便利店，飲品店，沖曬店，書報亭等各一家；東側(cè)設(shè)為游客服務(wù)中心，引進(jìn)3家左右旅行社，主要為游客提供訂票、導(dǎo)游、短線組團(tuán)等服務(wù)并兼賣地圖、旅游手冊等。l 規(guī)劃面積：地下一層站廳范圍規(guī)劃用作商業(yè)的空間有三處，其中列入研究范圍的物業(yè)，位置在大中華交易廣場用地紅線范圍內(nèi)，總建筑面積1800平方米，形狀呈長方形，該物業(yè)被1號通道口分割為兩塊。l 會展中心站周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，除崗廈舊村內(nèi)有些低檔次社區(qū)型商業(yè)之外，在核心區(qū)內(nèi)還沒有任何商業(yè)設(shè)施。六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營策略分析地下商業(yè)街（商城）物業(yè)通常位于地鐵站相鄰的位置，與站廳有通道相連，面積通常有大中型商場的規(guī)模，因而宜考慮設(shè)置為主題商業(yè)街或商城，以吸引并滯留人群。其中新一佳為該區(qū)域內(nèi)（步行15分鐘以內(nèi)）唯一的大型商場，是最聚人氣的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。這類住宅共約2500戶，居住了1萬人左右，多為工薪家庭，也有部分港人。l 周邊商業(yè)物業(yè)價值：目前彩田路地鐵崗廈站出口處的商業(yè)物業(yè)價值是：月租金500550元/平方米，管理費(fèi)為2530元/平方米1．4．3商業(yè)組合比例：遵循商業(yè)步行街商業(yè)布局的一般性原則，同時結(jié)合周邊城區(qū)性質(zhì)、人流特點(diǎn)進(jìn)行了微調(diào)，最后確定，商業(yè)面積中商品零售網(wǎng)點(diǎn)面積占約58%，西式快餐飲品店?duì)I業(yè)面積占20%，娛樂休閑營業(yè)面積占22%。l 關(guān)于休閑區(qū)：商業(yè)街中段規(guī)劃了少量的休閑空間，經(jīng)營內(nèi)容是美發(fā)、美容、美甲、電動玩具等，如果條件許可，還可適當(dāng)擴(kuò)大健康休閑項(xiàng)目的經(jīng)營面積，如增設(shè)網(wǎng)吧等，同時考慮在相鄰商鋪增設(shè)的余地。共設(shè)4個出入口，1號出入口位于站廳東南角，出口靠近金田立交橋，非主出入口；2號出入口位于站廳東北角，通向市民廣場東側(cè)綠地，出口距市民中心西側(cè)出入口約50米，為該站主出入口；3號出入口位于站廳西北角，通向市民廣場，出口靠近市民中心主樓，為主出入口；4號出口位于站廳西南角，通向待建的水晶島，水晶島建成后亦將成為主出入口。市民中心前有2000車位的地下停車場，屬社會停車場。2．4．3商業(yè)組合因商業(yè)街與停車場間通廊的天井可使商業(yè)街采到自然光，這一優(yōu)點(diǎn)可緩解地下空間的壓抑感，還可以利用天井，設(shè)計(jì)出優(yōu)美的景觀環(huán)境，增強(qiáng)人們在此停駐、休閑的興 。2．4．5商業(yè)布局規(guī)劃要求l 餐飲設(shè)置在靠近天井的位置，餐飲區(qū)的分隔及建筑的設(shè)計(jì)，應(yīng)盡可能讓顧客從餐廳中看到來自天井的自然采光。采用包租的承租人有兩種，一種是零。餐飲區(qū)設(shè)在兩條通道間，各店在面向不同的通道處都應(yīng)設(shè)門。但同時亦有許多老牌學(xué)術(shù)書店里也未必有的學(xué)術(shù)專著。l 因中心區(qū)規(guī)劃中將市政設(shè)施和商業(yè)居住區(qū)是分開的，因此市民中心周圍600米的范圍內(nèi)沒有專門的配套商業(yè)設(shè)施，這為本商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了巨大商機(jī)，也彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)設(shè)施的不足。2．2周邊環(huán)境特點(diǎn)l 市民中心站位于中心區(qū)北片區(qū)，該區(qū)為深圳未來的行政、文化中心。該公共空間位于海田路（從路面位置判斷）附近，將是一個非常重要的出入口，建設(shè)精心設(shè)計(jì)一個主題。l 關(guān)于餐飲區(qū)：餐飲業(yè)需要特殊的結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施，同時考慮項(xiàng)目的位置和顧客的來源，所以集中設(shè)置于商業(yè)街的兩端。 1．3消費(fèi)者消費(fèi)特征為了解本商業(yè)物業(yè)核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)傾向，CDI課題組于2003年7月12日在地鐵崗廈站附近對消費(fèi)者進(jìn)行街訪調(diào)查，主要調(diào)查結(jié)果如下（詳見附件）：該區(qū)域人流構(gòu)成比較復(fù)雜，有不少主婦、兒童、老人，另外打工族、年輕麗人、白領(lǐng)階層甚至港客也絡(luò)繹不絕。沿地下街地面福華路的兩側(cè)分布，由于過去村民的無度自發(fā)建設(shè)，形成了密集的私建民樓村落，是典型的“握手樓”、“接吻樓”聚集區(qū)。l 崗廈站附近商務(wù)流動較頻繁。兩端站廳出入口為該地塊主出入口，崗廈站出入口通往彩田南路與福華路交叉地段，會展中心站出入口通往中心區(qū)南片。因此，總的來看，在未來周邊同類型競爭性商業(yè)物業(yè)較多。2．3．2周邊環(huán)境特點(diǎn)l 該站處于會展中心站位于中心區(qū)南片區(qū)，該片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是成為深圳的中央商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃安排了大量的商務(wù)寫字樓、會展和商業(yè)購物中心等設(shè)施。l 規(guī)劃布局要求A 由于將來1號出入口和10號出入口會成為人流尤其是游客最多的出入口，因此這兩個出入口連成的直線將為主通道，因此，價值最高的店鋪設(shè)于1號出入口站廳通道的兩側(cè)，逐步向內(nèi)側(cè)過渡；B 沖曬店和書報亭并排設(shè)于1號出入口通道西側(cè)，向內(nèi)依次安排沖曬店、紀(jì)念品店、便利店；C 東側(cè)可均勻隔成三個鋪位，引進(jìn)三家旅行社；D 在裝修及規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的時候，均要留有彈性，便于今后調(diào)整。作為深圳旅游的“窗口”之地，這一帶旅游零售服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯不足。l 周邊酒店、賓館林立。所研究的物業(yè)位于1號出入口通道的兩側(cè)，是通過地鐵去往世界之窗、歡樂谷及威尼斯酒店的必經(jīng)之地。l 業(yè)種比例：飲品店設(shè)二家，共200平米左右，約占20%，其余面積均設(shè)為商品零售用途，約占80%。l 該區(qū)域的消費(fèi)群體多為受過高等教育的，收入水平相對較高（1500元以上/每月）的青中年白領(lǐng)，消費(fèi)需求比較旺盛。主要有兩個住宅區(qū)，分別為蔡屋圍村和名仕閣。深圳書城內(nèi)圖書、文具、音像制品、繪畫專業(yè)用具、琴具、體育用品、禮品、雜志報刊等文化用品一應(yīng)齊全，還附設(shè)有郵局、咖啡散座等小型服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，是深圳也是南中國最大的書店，因而客流絡(luò)繹不絕。大劇院目前設(shè)計(jì)了六個出入口，分別是解放路電大門前、農(nóng)業(yè)銀行門前、地王后門前、深南路發(fā)展銀行門前、書城門前、地王前門前，另有通道與地王地下層相通。這樣的組織方式，一方面可方便消費(fèi)者，無論在哪個車站都可有同類同質(zhì)的商品或服務(wù)提供；另一方面也有利于培養(yǎng)消費(fèi)者在地鐵站廳養(yǎng)成固定的消費(fèi)習(xí)慣，從而形成地鐵零星商鋪穩(wěn)定的消費(fèi)群。1．2站廳零星商鋪的人流特點(diǎn)對于站廳零星商鋪而言，顧客來自上下地鐵的人流。即位于地鐵站廳內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。但是這種差距也表明：深圳零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 深圳市常住人口特征2002年底。隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳城市建設(shè)及人口將向西推進(jìn)，必將導(dǎo)致深圳商業(yè)重心的西移。 資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得。例如萬佳百貨摸索出“超市如百貨模式”，歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進(jìn)行嫁接，各取所長，適應(yīng)了深圳消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤萬佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤2356銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場121210順電家居廣場11資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會。2002年，%。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)租金在目前的基礎(chǔ)上會基本保持平穩(wěn)，在某些時期可能會出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強(qiáng)北；而一些新興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會因?yàn)橹苓呍O(shè)施日漸完備，社會經(jīng)濟(jì)活動日益頻繁，而為租金上升注入動力。上述事實(shí)表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點(diǎn)。調(diào)查顯示，商圈在一個城市是舉足輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。從各區(qū)來看，%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%；福田區(qū)列第二，%；南山區(qū)再次，%。 1．1供給狀況 1．1．1開始投資額 商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自1997年以來年年上升，說明投資者對未來商業(yè)市場是看好的。 3．3來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 香港地鐵公司在對自有購物中心的經(jīng)營上，其策略是避開區(qū)位條件差的劣勢，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)主題經(jīng)營模式，為購物中心注入更多有個性的娛樂、休閑元素，從而大大強(qiáng)化消費(fèi)引力。地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價位的社區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場。地鐵沿線較大型地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費(fèi)者通常鎖定大中學(xué)生和追求時尚的青年人，價格多中低檔。 香港地鐵公司的經(jīng)營收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤）。站臺、站廳內(nèi)商業(yè) 站臺因功能限制基本沒設(shè)置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。在地鐵西單站站廳與西單商場連接的地下空間設(shè)立的西單站地下商貿(mào)市場，經(jīng)營面積僅558平方米，主要經(jīng)營