北京市銀河x年濱江商業(yè)項目定位和產(chǎn)品規(guī)格建議(完整版)
【正文】 長江、之江居住片和更大范圍中產(chǎn)階層前來消費的餐飲休閑類業(yè)態(tài)為特色的、以滿足長江、之江居住片居民特定需求的汽車美容/青少年教育/家居櫥柜等為延展的、中高檔次的、社區(qū)級商業(yè)中心。據(jù)初步計算，本項目作為社區(qū)生活配套部分的商業(yè)規(guī)模實際應(yīng)不超過5000平方米。一個商業(yè)項目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒完成，還要考慮最終經(jīng)營者是否能有經(jīng)營利潤。小結(jié)綜合以上的形象定位、規(guī)模定位和商業(yè)業(yè)態(tài)定位，本項目的綜合市場定位為：以滿足總部區(qū)塊居民市場生活配套為基礎(chǔ)的、以吸引長江居住片和更大范圍中產(chǎn)階層前來消費的餐飲休閑類業(yè)態(tài)為特色的、以滿足長江、之江居住片居民特定需求的汽車美容/青少年教育/家居櫥柜等為延展的、中高檔次的、社區(qū)級商業(yè)中心項目的商業(yè)將是以服務(wù)于項目省屬地塊和周邊5公里內(nèi)的居住者為主，同時以特色型商業(yè)帶動更遠的消費者前來消費。這些人一般本著“一鋪養(yǎng)三代”的想法，投資商鋪，賺取利潤回報，因此，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首要標準，從一定意義上可以說，要吸引購買客前來只要能有一個好的利潤率就夠了。浙江、杭州幾年的來的房地產(chǎn)開發(fā)見證了新區(qū)的增值潛力，因此很多人認為在區(qū)域還不成熟的時候時最佳的投資時機，選擇一個具有潛力的新區(qū)就意味著以較低的成本買到了一個金礦，尤其在一些小城市中大部分人喜歡跟著政府走，認為政府旁邊肯定錯不了?？次飿I(yè)和主力店是否有主力店帶動也是投資者比較關(guān)注的，在對自己的判斷把握不準的時候，跟隨匯聚人氣的品牌主力店進行商鋪投資是比較寶險的?？窗l(fā)展商看開發(fā)商是否善于商鋪的管理和推廣，對商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制，即如果開發(fā)商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規(guī)劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也相對較低?，F(xiàn)在的情形是，開發(fā)商和投資者比較熱，而經(jīng)營者和消費者比較理性。他們開店容易、撤走也靈活，比較難以控制?；貎?nèi)消防車道也可與運輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置；內(nèi)部結(jié)構(gòu)：有通風道、消音、防火裝置；急照明設(shè)施等。開間不要求太大，進深可以比較深。原料、成品餐具、用具等應(yīng)分別存放、有洗涮消毒設(shè)備。n 足浴健身類面積：要求較大，普通店基本是500平方以上。格局：要求盡量在一層（3）延展型——汽車服務(wù)、青少年教育等n 青少年活動中心——青少年教育：樂器行、文具店、繪畫用品店、以及相關(guān)的玩具店、漫畫店等。但最小基本不低于60平方米樓層：沿街一層，或者沿街一、二層組合。超市要有貨流和人流通道，入口要留出充足的人流空間。n 街鋪街鋪的總面積7000－9000平方米，其中短進深（≤12米）的街鋪約為3000平方米左右；較長進深（≥12米）的街鋪約為：40006000平方米；經(jīng)過預(yù)方案排布，由于本項目的限制比較嚴格，內(nèi)街的形式較難實現(xiàn)，就目前的狀況看，只能在綜合樓下面的裙房內(nèi)部開通內(nèi)街，這些臨內(nèi)街的商鋪若能保證獨立的分割也算做街鋪。四、建筑方案建議建筑形態(tài)和風格建議建筑形態(tài)：綜合樓群房集中商業(yè)+住宅裙房商業(yè)綜合樓群房集中商業(yè)：結(jié)合項目基地情況，建議綜合樓可以建1－3層的商業(yè)，三樓以上可以建游泳池和單身公寓，整個綜合樓的建筑應(yīng)該以將建筑的功能性和社會性放在第一位，確保充足的光線和空氣。適當考慮建筑節(jié)能，為了不落后于日后的競爭，也為商鋪的穩(wěn)定升值提供可靠保障。一方面要結(jié)合來自不同區(qū)域的、乘坐不同交通工具的人流的流線，另一方面要緊密結(jié)合基地條件來進行分布。對于本項目來說，最重要的還是把握周邊四條道路消費人去流線的區(qū)別，才能進行合理的業(yè)態(tài)排布。還有一點是尺度空間，這種尺度應(yīng)該是一種人性化的，人在其中行走不能像在王府井那樣非常寬的街區(qū)，也不應(yīng)像建材市場里那些筆直的走廊，所以這方面的尺度要符合人的需要、而且還要做出一些和諧的變化。小區(qū)北側(cè)濱盛路和南側(cè)的規(guī)劃路可以一層商業(yè)建筑形態(tài)為主，部分可以考慮二層。n 特色型：5000－7000㎡ 餐飲店要形成一定的規(guī)模，需要10家以上的中型店支撐，所以面積基本要在4000－5000平方左右。對于交通的要求較高，所以要盡量建在交通比較便利，離停車位較近的地方， n 延展型商業(yè)：汽車服務(wù)必須要有一樓，部分還可以有二樓。開間：至少4米以上，最好能大開間。n 新居住區(qū)——家居飾物家紡、家居、櫥柜等，如：博洋家紡、櫻花衛(wèi)廚、湯美思家居等。千優(yōu)子要求面積800－1000平方之間，舒適堡要求面積在2000－8000平方左右。有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。一般都是一層臨街店鋪，也可以在住宅底商內(nèi)，開間可以從4米開始，進深最好不超過10米左右。好又多超市：單層不得低于4000平方米。不同業(yè)態(tài)商家的要求、需求已經(jīng)對于本項目的看法在市場調(diào)研報告中已經(jīng)充分體現(xiàn)，對于物業(yè)條件的要求將在下一章中重點分析。所以是否能贏得經(jīng)營者的熱情，也是項目成功的關(guān)鍵，同時不同類型的經(jīng)營者對物業(yè)形態(tài)又有著不同的要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計業(yè)很關(guān)鍵，因此必須重點關(guān)注經(jīng)營者。其中外地投資客多傾向于市中心、次中心；本地投資客多傾向于社區(qū)小鋪和郊區(qū)。而事實上大部分的投資者都不會有太大的的魄力，因此多數(shù)處于這個狀態(tài)。然而這種銷售形勢借助于炒作產(chǎn)生了較大的迷惑性，03年的虛火僅在04年就遭到了報應(yīng)，不少人被返租欺
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