【正文】 算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才能作為營(yíng)業(yè)收入處理。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證。其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。 其他用途物業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。本手冊(cè)依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、 《會(huì)計(jì)制度》、 《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》， 結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫。雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 2022 年 7 月雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 前 言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們 的生活質(zhì)量， 創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、 設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的重視。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入和投資收益等。（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，對(duì)其開(kāi)發(fā)的房屋從事代理銷售活動(dòng)而取得的代銷手續(xù)費(fèi)。只有在同時(shí)具備上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 體。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開(kāi)具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會(huì)，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ茫磿r(shí)列支，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂(lè)業(yè)務(wù)場(chǎng)所的收入。稅率分別為 7%、5%、1%。雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （財(cái)法字[1994]第3 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）減除 30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 %。四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號(hào)）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。從查補(bǔ)稅款分布看，營(yíng)業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個(gè)人所得稅占 %，其他稅種合計(jì)占 %，如圖 32 所示。違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)稅收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費(fèi)附加 元。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi) 元和 元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題（一） 不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計(jì)入“管理費(fèi)用” ，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過(guò) 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念 財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過(guò)一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和側(cè)重點(diǎn)不同，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析、發(fā)展趨勢(shì)分析。它是對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 （一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動(dòng)負(fù)債能力的比率。通常認(rèn)為，流動(dòng)比率在 2:1 左右即屬適當(dāng)。計(jì)算公式如下： 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。這時(shí)，所有者權(quán)益比率越小，對(duì)投資者越有利。保持長(zhǎng)期債務(wù)不超過(guò)營(yíng)運(yùn)資金，就不會(huì)因這種變化而造成流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負(fù)債，從而使長(zhǎng)期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。因?yàn)?，在成本利?rùn)相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計(jì)算公式如下： 成本利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn) / 全部成本、費(fèi)用 * 100%其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤(rùn)率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤(rùn)率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項(xiàng)，通過(guò)與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過(guò)大的視為可能存在異常。問(wèn)題二： 指標(biāo) 7. “營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：將“營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過(guò)大的列為異常。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問(wèn)題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。 指標(biāo) 13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數(shù)全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個(gè)人所得稅為零申報(bào)的，判斷為存在異常。問(wèn)題四： 指標(biāo) 9. 企業(yè)所得稅申報(bào)表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營(yíng)）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。評(píng)估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。當(dāng)該指標(biāo)等于 1 時(shí)，說(shuō)明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于 1 時(shí)，說(shuō)明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于 1 時(shí)，說(shuō)明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（一） 經(jīng)營(yíng)凈利率經(jīng)營(yíng)凈利率是指凈利與經(jīng)營(yíng)收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的獲利能力，即每元經(jīng)營(yíng)收入可以獲得的利潤(rùn)。該比率越高越好。它是經(jīng)營(yíng)收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。營(yíng)運(yùn)能力比率是反映企業(yè)管理者對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力的比率。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 長(zhǎng)期負(fù)債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計(jì)折舊后的凈額。其計(jì)算公式如下 資產(chǎn)負(fù)債率 = 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46%資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的一個(gè)主要指標(biāo)。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評(píng)價(jià)。一般情況下，經(jīng)營(yíng)周期短，流動(dòng)比率相應(yīng)就低；經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，流動(dòng)比率就需相應(yīng)增加。它主要是通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及其金額大小表現(xiàn)的。 發(fā)展趨勢(shì)分析。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債能力的分析。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過(guò)財(cái)務(wù)分析，了解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點(diǎn)。%%%%%%%%%%問(wèn) 題 一 問(wèn) 題 二圖 35常 見(jiàn) 問(wèn) 題特 殊 問(wèn) 題雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 （二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長(zhǎng)期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題（一） 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。 ”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 ”的規(guī)定，造成少繳營(yíng)業(yè)稅 元。第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營(yíng)業(yè)稅占到 %，下面我們進(jìn)一步對(duì)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》 （國(guó)務(wù)院令第 224 號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。按照外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積，以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國(guó)務(wù)院令第 17 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在 3 萬(wàn)元（含 3 萬(wàn)元）以下的，暫減按 18%的稅率計(jì)算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過(guò) 3 萬(wàn)元至 10 萬(wàn)元（含 10 萬(wàn)元）的，暫減按 27%的稅率計(jì)算繳納所得稅。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。上述 2 項(xiàng)收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按 5%征收營(yíng)業(yè)稅。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算以下兩項(xiàng)均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按 5%征收營(yíng)業(yè)稅。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)。第一節(jié) 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》 （京地稅營(yíng)[1997]386 號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)” 。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入等。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。在我國(guó)，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。手冊(cè)以物 業(yè)管理業(yè) 稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)