【正文】 游城市中位次居前。20多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開工面積達(dá)到1417萬平方米和800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的81％和87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個商品住宅的15％。同時，由于青島土地市場在2003年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項(xiàng)目無法正常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機(jī)會點(diǎn)。日項(xiàng)目賣點(diǎn)基本上沒有明顯優(yōu)勢二手市場掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售物業(yè)名稱山東國際貿(mào)易大廈開發(fā)商物業(yè)管理公司山東國貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷售率\目前銷售價格\物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格\租金水平新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 ~140平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價格及折扣率酒店名稱星級掛牌價格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；680130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；220五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒店對旅行社價格平均在低價80元/天/間，高價160元/天/間。因此我們要避開大戶型純住宅的市場風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢）分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時，也使其項(xiàng)目在市場中難于立腳。火車提速l 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價值將大大提升。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。這種操作方式回報(bào)期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。2. “中產(chǎn)階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。 投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬元之間。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產(chǎn)品。3．和諧性：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。（2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：l 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/立面作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。n 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。配套人們對生活配套的關(guān)心不亞于對價格、位置和交通等因素的關(guān)心。另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。 代訂飯店、機(jī)票酒店式服務(wù)項(xiàng)目：空間] condo公寓 現(xiàn)實(shí)中的夢想家園！8．2 廣告策劃 8．2．1 廣告表現(xiàn)形式 8．2．2 廣告媒體選擇 8．2．3 廣告主題 8．2．4 廣告計(jì)劃8．3 展會第九部分 銷售方案9．1 定價策略9．2 銷售控制9．3 銷售管理 9．3．1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9．3．2 培訓(xùn) 9．3．3管理制度 9．3．4考核辦法及激勵措施第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心10．1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修10．2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備10．3 售后服務(wù)中心設(shè)置10．4 售樓處管理制度第十一部分 開盤11．1 日期11．2 主題11．3 邀請人員11．4 日程安排11．5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場包裝第十二部分 結(jié)語被譽(yù)為“東方瑞士”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經(jīng)濟(jì)中心城市。項(xiàng)目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽(yù)的同時收獲財(cái)富！。紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。 代理經(jīng)營現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營可以有機(jī)的融合于本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營大多存在華而不實(shí)的問題。根據(jù)本案目標(biāo)客戶需求層次特征，花園平臺可設(shè)立20多個項(xiàng)目，如觀海茶餐廳、影音室、閱讀室、攀巖場、百鳥籠等，這是建議本項(xiàng)目采用的“泛會所”概念的一個組成部分。n 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。n 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。l 看景戶型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯開的“風(fēng)車”型。l 整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。CONDO國際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。 Condo的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。 具體經(jīng)營者 購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。該方式操作屬于