【正文】 活力的人居社區(qū)。n 樓宇質(zhì)素：2. 風(fēng)情購物街3. 物業(yè)管理4. 小區(qū)文化5. 會所6. 居民生活*注：對上述各個著眼點(diǎn)進(jìn)行深刻的挖掘，突出“西湖苑”的地位。提升項(xiàng)目品牌實(shí)現(xiàn)“三節(jié)跳”第一跳：進(jìn)一步深化該項(xiàng)目的本地品牌形象，確立其品牌優(yōu)勢。這一市場定位是本項(xiàng)目的市場實(shí)際所“確定”的，也是我們對項(xiàng)目的“塑造”。但我們也同樣驚喜地發(fā)現(xiàn)西湖苑也具有明顯的優(yōu)點(diǎn)：216。n 水鋼集團(tuán)中高收入職工購房—— “買回青山綠水健康生活！”1． 首要因素是能否改變現(xiàn)有污染嚴(yán)重的居住環(huán)境；2． 其次他們購房才考慮價格和物管；3． 交通也是他們購房的重要因素；n 六盤水的小礦業(yè)主購房—— “過萬眾羨慕和忌妒的生活！”1． 他們擁有一筆不小的積蓄，想改變現(xiàn)有的居住環(huán)境，提高生活水平是其購房主要考慮的因素；2． 關(guān)心小區(qū)的安防設(shè)施；3． 有投資意識，關(guān)心能不能升值；4． 滿足暴富的虛榮心。n 整體的推廣風(fēng)格和思路沒有定型前期推廣中，整體推廣風(fēng)格和思路沒有定型，與周邊樓盤的操作水平有關(guān)，但西湖苑這樣一個12萬方的大型項(xiàng)目，科學(xué)的推廣不能沒有風(fēng)格和思路，這事關(guān)項(xiàng)目中后期推廣的成敗。所以，構(gòu)思的推廣手段必須減少隨意性，必須進(jìn)行周密的策劃，然后按計劃逐項(xiàng)推出。西湖苑現(xiàn)在形成的賣點(diǎn)及推廣手段，是在總結(jié)其他已知項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)之后形成的，越是新開發(fā)商，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計水平及推廣水平上越能后來居上；同樣道理，在西湖苑推出以后，也很可能會有更高水平的同類樓盤出現(xiàn)，必然會有新的項(xiàng)目有針對性地推出一系列措施與西湖苑競爭，這使西湖苑的中后期銷售推廣面臨較大的壓力。其次是價格競爭。 競爭風(fēng)險分析在推廣中必須盡可能規(guī)避因競爭而帶來的營銷風(fēng)險。3）“T”推廣威脅點(diǎn)：216。2）“S”項(xiàng)目優(yōu)勢：216。n 西湖苑緊鄰興隆別墅區(qū)，能俯瞰其區(qū)內(nèi)的園林景觀，有開闊的窗景。n 緊鄰荷城派出所，社區(qū)安防有更大保障。而荷城花園西湖苑所處的新城區(qū)板塊，既有得天獨(dú)厚的外環(huán)境，又都十分注重環(huán)境營造，建筑外立面的處理也達(dá)到了一定的水平，以新城區(qū)較低的價格優(yōu)勢和無限的升值前景，對黃土坡一帶的老城區(qū)在售樓盤均構(gòu)成一定的沖擊?？傊?003年開始，荷城花園及所在板塊已成為了六盤水樓市的新焦點(diǎn)。E． 時代佳園位于麗江苑中心，由四幢臨水住宅組成，年底動工，其水景園林規(guī)劃及其中心位置的固有特色應(yīng)是其最大的賣點(diǎn)，在同一板塊競爭勢所難免。B． 麗江苑：位于麒麟公園門口，荷城花園西側(cè)，主力戶型分布在100——130平方米之間，在售貨量面積約有3000平方米，其中絕大部分戶型分布比較科學(xué)，銷售勢頭不錯。從項(xiàng)目組市場調(diào)查了解的情況來看，六盤水商鋪市場的基本趨勢是：1） 商鋪炒作的成分越來越少，大部分的散鋪購買者以投資的形式購買商鋪，少數(shù)買家買了自己用來開店，多數(shù)買家準(zhǔn)備買后出租求取回報。其次，不可忽略的一點(diǎn)是，荷城花園的發(fā)展商大多數(shù)都具有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，所開發(fā)的項(xiàng)目綜合質(zhì)素均有一定的提高，無論是小區(qū)規(guī)劃、建筑外立面處理還是戶型設(shè)計都比較合理完善，具有一定的前衛(wèi)性，荷城花園板塊的身份及檔次是與城市人口空間的擴(kuò)展是相吻合的，因此才廣受青睞?？傉摚?003年的樓市交易仍將比較活躍。其三，據(jù)西湖苑項(xiàng)目組市場部調(diào)研分析：黃土坡居民的自有住房率達(dá)69%以上，這樣比例在行內(nèi)來說是一個極高的標(biāo)準(zhǔn)；更有甚者，在六盤水的單位福利房形式的發(fā)放的房產(chǎn)數(shù)量較大，部分行政單位職員家庭一家就有三至四套福利房。銀行按揭的普及，使原先大多數(shù)無力一次性付款或短期分期付款的居民有了購房能力，由此釋放了大部分被積壓了的市場需求。自然健康的現(xiàn)代生活，房子值錢，環(huán)境值錢，服務(wù)值錢，理想值錢，生活方式更值錢。不能拘泥于細(xì)枝末節(jié)而理不出頭緒，不能陷于“形而下”的雜七亂八而不得要領(lǐng)，不能一頭扎進(jìn)與凡夫俗子一塊玩雕蟲小技、爭蠅頭小利的泥沼。項(xiàng)目策劃的目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)：力爭首期貨量在春節(jié)前后基本售罄！確保全年貨量銷售70%！把本項(xiàng)目塑造成為“水城第一名盤”！敝司既然半路接手這一項(xiàng)目，就不想做一平庸作品，而要力爭做出一個非常出色的成績，只要雙方密切合作，就一定能夠成功。一切在于操作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告推廣，就是要了解樓市的普遍性規(guī)律的前提下，準(zhǔn)確把握本項(xiàng)目的特殊性格——即項(xiàng)目個性，找準(zhǔn)它最恰當(dāng)?shù)氖袌鼋巧?，進(jìn)而充分挖掘和發(fā)揮該項(xiàng)目的獨(dú)特價值和比較優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，運(yùn)用該項(xiàng)目所具有的資源和可采用的手段，通過創(chuàng)造性的、富有成效的工作，提煉出該項(xiàng)目的概念，樹立起項(xiàng)目的形象，實(shí)施好項(xiàng)目的推廣策略，走出一條該項(xiàng)目自己的成功推廣路線。步步落到實(shí)處，才能確保西湖苑成功推廣和銷售，才能不辱使命，不辜負(fù)發(fā)展商長源公司對我公司的殷切期望。n 大處著眼，重“術(shù)”更重“道”“形而上者謂之道，行而下者謂之器”，“道”是大智慧、大思路、大謀略。它要求訴求具體，立竿見影，但其時效較短。隨著房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，在96年底的全國銀行行長會議上達(dá)成了共識：房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)實(shí)際上是目前國內(nèi)最安全、利息回報最穩(wěn)定的信貸業(yè)務(wù)，銀行對此應(yīng)持積極態(tài)度。其次，在六盤水的人口結(jié)構(gòu)中，50年代及60年代出生的人占了較高的比例。第三代小區(qū)的出現(xiàn)，必將成為住宅新消費(fèi)熱點(diǎn)，大大拓寬樓市的市場空間。而樓盤質(zhì)素的競爭又表現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計的前衛(wèi)性、小區(qū)配套水平、室內(nèi)配套水平等各方面。2） 即使從交易數(shù)據(jù)來看也無法真實(shí)地體現(xiàn)交易市場變化的情況。在售樓盤的銷售速度在競爭中均有不同程度的減緩，面臨開發(fā)壓力。大成湖濱苑臨湖一面擁有最好的窗景，但另一面臨人民路，車流量大，噪聲污染嚴(yán)重；小區(qū)內(nèi)私有綠化率極低。與往年相比，六盤水樓市熱銷樓盤近期出現(xiàn)了以下變化：1） 2002年底，荷城花園前期的住宅促銷力不從心，新推出的樓盤基本上未能形成好銷局面。2）荷城花園與其他板塊的物業(yè)比較分析荷城花園所在新城區(qū)與黃土坡老城區(qū)的項(xiàng)目比較根本不在一個層次，項(xiàng)目組認(rèn)為這兩個板塊的項(xiàng)目客戶的取向有較大的差異性。n 整個街區(qū)的現(xiàn)狀，作為住宅項(xiàng)目的外部環(huán)境，還有待成熟。多數(shù)市民認(rèn)為，這一帶是適宜居住、環(huán)境最佳的生活區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)模較小，不具有齊備區(qū)內(nèi)大配套的實(shí)力；216。 在市場調(diào)查中，不難發(fā)現(xiàn)“西湖苑”經(jīng)我公司項(xiàng)目組調(diào)整后的戶型修改方案，具有戶型規(guī)劃的優(yōu)勢，合理的戶型布局是產(chǎn)品最重要的市場品質(zhì)。 城市的擴(kuò)建的，荷城花園板塊居家的獨(dú)到的優(yōu)勢，將日趨明顯，距680畝獨(dú)具稀有的自然風(fēng)光很近，離黃土坡及十里水鋼城兩邊都不遠(yuǎn)，將成為廣大置業(yè)者的理想選擇居所。只有不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步才能處于領(lǐng)先水平。這對西湖苑的推廣來說是一考驗(yàn)，如果推廣過程把握不好就可能占不了上風(fēng)。178。n 沒有推廣節(jié)奏和推廣主題西湖苑的前期推廣，較為混亂，沒有合理的推廣節(jié)奏，沒有旗幟鮮明的推廣主題，整個推廣也就有沒針對性，形不成合力。n 模型制作未按既定比例，不能表現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃思路項(xiàng)目的模型制作不能體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃思路，甚至于不能正確反映項(xiàng)目真實(shí)的賣點(diǎn)，樓間距過小，園林景觀粗糙，達(dá)不到應(yīng)有的市場效果。本項(xiàng)目的缺點(diǎn)極為明顯。 開發(fā)商長源房開有強(qiáng)大的開發(fā)背景給予了本項(xiàng)目以品牌的支持，增強(qiáng)了本項(xiàng)目開發(fā)的品牌度和認(rèn)知感；216。中鐵五局在貴州老百姓心中具有一定的知名度，但是作為長源房開“西湖苑”的品牌效應(yīng)還遠(yuǎn)未得以發(fā)揮。保持和發(fā)揚(yáng)中鐵五局在工程方面以“現(xiàn)代科技和建筑品質(zhì)”稱著的光輝形象。二、戶型合理間隔開闊舒適合理，充分考慮居者的使用需求和心理需求；結(jié)構(gòu)設(shè)計合理、房無凸柱、主要活動空間隱梁隱柱，視角空間完整，實(shí)用性完好，室內(nèi)設(shè)計細(xì)致入微，家居生活舒適方便；三、建筑藝術(shù)化建筑造型優(yōu)美動人，不單滿足住宅功使用需求，同時注意給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和地域性，遵循《城市規(guī)劃憲章》關(guān)于“文化上歷史的沉淀，它存在于建筑間，融匯在生活里，對城市的營造和市民的行為有潛移默化的影響，是城市和建筑的靈魂。五、 提倡人居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，注重3R技術(shù)（reduce reuse recycle）和當(dāng)?shù)夭牧系暮侠磉\(yùn)用。 閱讀率、認(rèn)知度高。n 廣告媒體旅游專列、車身、電臺、電視、報紙、路牌、雜志n 亮出殺手锏“質(zhì)量就是生命”。是否拿到獎，結(jié)果不重要，旨在申報，就是可以炒作。九、 西湖苑銷售推廣策略——一切為了銷售！一、 推廣節(jié)奏——勝利在于打好每一個戰(zhàn)役！一個項(xiàng)目的成功推廣時機(jī)與推廣節(jié)奏，要與工程形象進(jìn)度相結(jié)合，星耀同行經(jīng)過反復(fù)討論結(jié)合西湖苑實(shí)際情況，把項(xiàng)目推廣分為四個階段：第一階段，2003年9月至2004年元月，最關(guān)鍵的一步萬事開頭難，房地產(chǎn)開發(fā)尤為如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的面市發(fā)售中，開盤和第一輪推廣一向較為關(guān)鍵。216。二、 西湖苑每期命名方案項(xiàng)目實(shí)行長短線推廣、有利于銷售、讓人耳目一新，每個時段感受到新產(chǎn)品不同品味的出現(xiàn)，象賣汽車一樣賣樓。賣點(diǎn)三：家裝設(shè)計師及物業(yè)管理公司參與售前咨詢西湖苑的售樓部不僅有售樓人員進(jìn)行咨詢服務(wù)，同時可設(shè)家庭裝修公司及物業(yè)管理公司專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場咨詢。即使買了其他住宅的人，出于對裝修問題的關(guān)心，也會到西湖苑的售樓部來咨詢，從而使西湖苑售樓部形成排隊(duì)看樓買樓的熱鬧景象。樣板房裝修的檔次及品位一定要高，符合戶型之王、風(fēng)景之王、魅力之王的概念。 這些賣點(diǎn)涉及了買房者在六盤水買房所關(guān)心的各個角度，足以吸引大批買房者到西湖苑看樓。 品位第一：貴州首個江南水景園林社區(qū)；252。 形象廣告與促銷廣告應(yīng)合理組合只有形象廣告沒有促銷廣告,不能達(dá)到促銷效果只有促銷廣告沒有形象廣告,促銷效果不能持久216。2）公共關(guān)系活動包括：新聞發(fā)布會、策劃大型公關(guān)活動、贊助公益活動等。 類E精品教程教案 L理化生等精品Q心理學(xué)等相關(guān) 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。 運(yùn)用20/80法則 二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。 善于休息 休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力,提高一個人的工作效能。 有效溝通 人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。 及時改正錯誤 ,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功?！? 習(xí)慣1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨(dú)斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)? 合理利用零碎時間 所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會！”一個人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。S百科知識大全 N小學(xué)全冊教案 F高中數(shù)學(xué)精選 A管理培訓(xùn)精品 4）展銷會包括：場地租金、現(xiàn)場布置等費(fèi)用。 %。 便利第一：百余項(xiàng)尊貴業(yè)主服務(wù)伴您左右；252。 水能載舟，亦能覆舟，似乎所有的賣點(diǎn)都只要投入宣傳就是了，但宣傳上處理不當(dāng)，非但達(dá)不到預(yù)期的推廣效果，有時會起到相反的效果。這種拍賣，實(shí)際上是把住宅連同裝修一起賣給住戶，西湖苑憑借拍賣樣板房這一舉措，拍賣有利于“造市”，形成“高價樓宇”，有利于突出“黃金鋪王”。客戶一旦買了房，在樓盤沒有交付使用之前會有種種擔(dān)心，在通常情況下這種擔(dān)心會演變成他們對發(fā)展商及項(xiàng)目質(zhì)量的抱怨，不利于項(xiàng)目的銷售。這樣做有三大好處：178。這一觀點(diǎn)能引起買家的心理共鳴，得到買家的普遍認(rèn)同。第三階段，2004年６月至9月，最有希望的一步