【正文】 定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。 論語云：“里仁為美”。第二章 定位策略第一節(jié) 定位要素分析區(qū)位利好因素分析 本項目順應(yīng)這一市場的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時尚住宅”的招牌。國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司ABB、美國DOLE 德國DEGUSSA 韓國HYUNDAI海爾集團(tuán)等。開發(fā)商品牌 開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。交通狀況雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。無疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項目開發(fā)提供了又一利好因素。來填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求供給理論。里：居住區(qū)。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”?？偨ㄖ娣e約1000 M2，均價3064元/平方米，價格范圍23303530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨(dú)立商鋪。根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá)720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。：優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。針對目前膠州市單一的營銷模式，結(jié)合本項目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達(dá)到資金快速回籠。即業(yè)主首期交2萬元即可。此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價的方法，一次性送10萬元創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預(yù)售價格水平。其次是以210 M2290 M2的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%。 （2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。（三）形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。智能化配套包含有：※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)※ 防盜報警系統(tǒng)※ 防火報警系統(tǒng)※ 出入口管理系統(tǒng)※ 煤氣泄漏報警系統(tǒng)※ 通訊自動化系統(tǒng) （四）延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。其中膠州市約占60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占40％份額。政府公務(wù)員雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項目目標(biāo)客戶的十分有限。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。項目評價模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險分析：目標(biāo)客戶群的數(shù)量：（1）少量 （2）一般 （3）較足 （4）充足 目標(biāo)客戶群的需求程度：（1）不強(qiáng)烈 （2）一般 （3）較強(qiáng)烈 （4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶的交易資金量：（1）不足 （2）差不多 （3）足夠 （4）有余開發(fā)商品牌及資金實(shí)力：（1）不足 （2）有差距 （3）相當(dāng) （4）有余 政策環(huán)境：（1）不利 （2）較有利 （3）無影響 （4）有利 同檔競爭：（1）不利 （2）較有利 （3）一般 （4）不激烈 硬環(huán)境：（1）不適合 （2）一般 （3）較適合 （4）很適合從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項中，分別取4分。并根據(jù)這種分析的價格定位結(jié)果，1650元／M2的均價，最高價也不會突破2500元，對膠州地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn)從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。北面以小高層組團(tuán)，即回避了來自蘭州西路的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。 （二）機(jī)動車系統(tǒng)機(jī)動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。 品牌附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會直接影響物業(yè)的售價。 一、賣點(diǎn)整合概念賣點(diǎn)A．展望未來，升值無限購物、休閑、娛樂一條街。：展點(diǎn)派送“東苑綠世界”的戶型單元，6P彩頁，派送小禮品，手袋等。同時，宣傳本項目“鬧中取靜”的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢，讓人們產(chǎn)生一種較低價位輕松入住東苑綠世界的感覺。 因?yàn)榻?jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。所以我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作， 輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下：以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信報箱。 (二)其它促銷創(chuàng)意買房送裝修，套餐或由開發(fā)商設(shè)計好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計入按揭減輕客戶負(fù)擔(dān)。 三、促銷活動促銷活動是保證展點(diǎn)工作更加順利進(jìn)行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問站在那里機(jī)械派發(fā)資料，勢必不會起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下：，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機(jī)會，抽中獎?wù)呖色@5元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。C．完善配套、開心品味、時尚生活——人性化物業(yè)管理規(guī)劃賣點(diǎn)A．低密度、高綠化； B．以膠州市的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”； C．噴泉雕塑，流云疊水； D．半百綠化擋不住的誘惑； E．三層立體綠化，三級小區(qū)綠化； F．私家車直達(dá)住宅，別墅的優(yōu)越感； G．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。因此，如何成功的運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營，是該項目成敗之所在。上述區(qū)域中，機(jī)動車在遇緊急事故或服務(wù)需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 物業(yè)管理辦公室 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。會所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃為兩層高，總建面積在11000平方米。因而在價格定位上不宜按理論上的理想均價1650元／M2來作為我們的均價。從經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為25％—35％，—，對應(yīng)圖中的單價值為1