不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)ppt課件(完整版)
【正文】 ；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸；農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)則注重土壤、排水和灌溉條件。 解：設(shè)正常成交價(jià)格為 V，根據(jù)題意有， V+5%V=2625 解得 V=2500（元 /平方米） 第五節(jié) 交易日期修正 一 、 含義： 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。只有這樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。 （七）、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。 參加各類估價(jià)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)、聯(lián)合會(huì)之類的組織，同行之間相互提供信息。 二 、 理論依據(jù) 替代原理、大數(shù)定律 三 、 適用對(duì)象和條件 適用對(duì)象是具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)，如不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 參加不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)，了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情。 （四）、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。以成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè) 當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為 8%，則 %)81(32%)81(3216 ????=（萬元人民幣） 甲總價(jià) = 乙總價(jià) =15（萬美元） （ 2）統(tǒng)一化為單價(jià) 甲單價(jià) =764220/200=（元人民幣 /平方米 ?建筑面積） 乙單價(jià) =150000/2500=60（美元 /平方英尺 ?使用面積） （ 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 解：設(shè)正常成交價(jià)格為 V，根據(jù)題意有， V7%V=2325 解得 V=2500（元 /平方米） 案例三：某宗不動(dòng)產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。 ：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率） ： （ 1）土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整度、地籍地質(zhì)、水文狀況 （ 2）建筑物：新舊程度、建筑程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等 三、修正方法 ：以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。 如去掉一個(gè)最高價(jià)格和一個(gè)最低價(jià)格，將余下的進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均。（如需計(jì)算平均數(shù)，請(qǐng)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均） 。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 3月 31日為 1:， 2022年 10月 31日為 1:；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 31日基本保持不變， 2022年 2月 31日至 2022年 5月 31日平均每月比上月下降 1%，以后每月比上月上升 %。 四、不動(dòng)產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題 由于不同使用性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。求該宗不動(dòng)產(chǎn)的正常成交價(jià)格。 二、修正的原因 、急賣 ，如招
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