【正文】 （9）交通： （8）加油站： 保和藥店（眾孚花園）；海王星辰藥店（眾孚花園）； 皇崗婦幼保健院（金田路與福民路交叉口）； 皇崗公園；福田影劇院；社區(qū)配套 瑞和園 以“陽(yáng)光”為主線，跳出項(xiàng)目的高綠化，結(jié)合樓盤外立面色彩、藍(lán)色、黃色以及小區(qū)的庭園景觀規(guī)劃，訴求新世紀(jì)的空間革命。在此主題下，引出“充滿鳥語(yǔ)花香的都市休閑豪宅”的豐富內(nèi)容，通過(guò)一草一木、一磚一瓦的擬人自訴，讓客戶置身于一個(gè)“草青花欲燃，鳥戀石上泉，踏韻黃昏后，風(fēng)動(dòng)香滿園”的“綠”的動(dòng)感世界中，即“會(huì)說(shuō)話的綠色豪庭”中，情景交融，增強(qiáng)共鳴。項(xiàng)目外立面以古典歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì)，又中西文化有機(jī)交融。我們以為，從中央花園的智能化到金地翠園的“翠”，發(fā)展商們?cè)诟Ｌ飬^(qū)政府對(duì)面費(fèi)盡了心思，樓宇推廣創(chuàng)意涵蓋極廣，擺脫這一涵蓋面，走出特色是恒冠豪園營(yíng)銷思想定位的基礎(chǔ)。 恒冠豪園附近為深圳的眾多明星樓盤所圍繞，其中以“星河明居”和“金地翠園”分別為深圳999年的樓市熱點(diǎn)，其中有很多地方值得我們借鑒，下面我們就以它們的重點(diǎn)加以分析，并涉及到附近其他樓盤：陽(yáng)光四季 作為深圳99年的房產(chǎn)新熱點(diǎn)——金地翠園最大的成功因素應(yīng)該是積極借鑒先進(jìn)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并加以理性渲染，他們的促銷賣點(diǎn)有許多，并提出一些理念，其基本情況如下：（1）請(qǐng)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司和美國(guó)易道有限公司作為翠園的建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)；（2）占地8190平米，由六棟帶電梯小高層組成，共242戶；（3）建筑造型充分運(yùn)用構(gòu)架、挑板、陽(yáng)臺(tái)、玻璃欄板，底層全部架空，不但成功體現(xiàn)材料之美，亦因它的輕盈通透，動(dòng)感線條，愈使整個(gè)建筑散發(fā)動(dòng)人之現(xiàn)代氣息與鮮明個(gè)性。（1）由1棟17層，兩棟16層小高層圍合而成，共387戶；（2）工程質(zhì)量、裝修質(zhì)量雙重保證；（3）首層全部架空綠化；（4）萬(wàn)廈居業(yè)任物管顧問(wèn)，確定了其僅為“小康住宅”；（5）整體小區(qū)環(huán)境營(yíng)造一般，特點(diǎn)不突出；（6）定位不是豪宅，與翠園、陽(yáng)光四季及恒冠豪園有所區(qū)別；（7）買房裝修六折優(yōu)惠；（8）起價(jià)：5180元/m2，均價(jià)：6300元/m2（9）推廣方面力度不夠，而且沒(méi)有統(tǒng)一的形象，不能形成沖擊力，比較散。現(xiàn)其推出“差價(jià)補(bǔ)償”、“零風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)”的策略，以促銷售；（2）從益田花園到益田名園的永遠(yuǎn)經(jīng)典。 石廈菜市場(chǎng)（眾孚花園）；新洲菜市場(chǎng)（新洲村）；鵬城港海產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)（益田村西）； 沙嘴村金地翠園火車站西； 價(jià)格定位從現(xiàn)階段看，福田區(qū)政府對(duì)面金地翠園、瑞和園、陽(yáng)光四季幾個(gè)在售新項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距不大，小區(qū)規(guī)模配置也比較雷同，存在某種程度上的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，綜合衡量“恒冠豪園”并沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，作為后來(lái)者，建議以較低價(jià)位銷售，爭(zhēng)取有限的客戶群。 這一市場(chǎng)應(yīng)為恒冠豪園的主體市場(chǎng)，因?yàn)橹苓吇▓@在以往的推廣中，本片區(qū)已積累一大批有認(rèn)同感的客戶，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)之時(shí)，最先來(lái)落定的應(yīng)為這部份人，這一目標(biāo)人群年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)在29歲46歲之間，來(lái)深圳時(shí)間在7年以上，身家在30萬(wàn)元—100萬(wàn)元之間，這一人群占整個(gè)目標(biāo)人群的40%。售樓人員的優(yōu)化組合（1）高素質(zhì)的專業(yè)人士 銷售推廣策略性建議（1）運(yùn)用4C理論（站在消費(fèi)者的立場(chǎng)而不是站在“恒冠豪園”的立場(chǎng)來(lái)考慮銷售）；（2）獨(dú)特的價(jià)格策略和全新的消費(fèi)觀念：諸如“一口價(jià)”、“貼息付款”、“差額補(bǔ)償”、“零風(fēng)險(xiǎn)付款”、“優(yōu)惠折扣”、“家庭理財(cái)計(jì)劃”、“包租計(jì)劃”；（3）在銷售過(guò)程中跳出單純房地產(chǎn)概念，加大文化內(nèi)涵的宣揚(yáng)，將營(yíng)銷推廣上升到“鳥語(yǔ)花香自然休閑” 的概念，令人耳目一新；（4）吸引人的促銷策略，如一樓兩制、名人促銷、新形式現(xiàn)場(chǎng)促銷、裝修計(jì)劃等，借以提出更多的銷售主張，豐滿樓盤美好形象；（5）請(qǐng)名牌物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，為業(yè)主提供規(guī)范、高檔、細(xì)致周到的管理和服務(wù)，同時(shí)也提升消費(fèi)者的購(gòu)樓信心；（6）建設(shè)中引入新工藝、新材料，并加以積極宣揚(yáng)，以輿論來(lái)體現(xiàn)發(fā)展商的超前和環(huán)保意識(shí)，更能突出新人類新居住的流行文化概念，獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)知；我們盡可以貴族學(xué)校、有聲望小學(xué)為主要對(duì)象，組織深港兩地少年兒童來(lái)參與。但是細(xì)研深圳一些熱點(diǎn)成功樓盤的始末，從中我們不難看出，成功決非偶然，也不是樓盤的各方面素質(zhì)高過(guò)深圳其他樓盤許多，而是一系列科學(xué)的、計(jì)劃的、完善的廣告戰(zhàn)略緊密配合新穎、周全的銷售策略的結(jié)果，結(jié)果的妙處早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出樓盤的熱銷本身，發(fā)展商的品牌和形象的深入人心已為長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)開(kāi)拓打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 樓盤徽標(biāo)（LOGO）：（2）推廣期（樓盤正式售賣到樓盤封頂前）建議定期在“房地產(chǎn)廣場(chǎng)”和“置業(yè)指南”或翡翠臺(tái)、本港臺(tái)上亮相，以期在深圳及香港地區(qū)獲得廣泛的認(rèn)知度。c、深圳其它報(bào)刊、雜志（如金融早報(bào)、深圳晚報(bào)、房地產(chǎn)專業(yè)雜志）：20萬(wàn)d、香港東方日?qǐng)?bào)：25萬(wàn)（4）推廣費(fèi)用總預(yù)算 包制作安裝，費(fèi)用按實(shí)際尺寸、材料、安裝難易程度計(jì)費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)視情況予以優(yōu)惠；（6）標(biāo)志、方格制圖、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色、象征圖形、吉祥物、標(biāo)準(zhǔn)組合物業(yè)管理人員職務(wù)座牌及胸牌、物業(yè)管理人員服飾、售樓人員服飾、指示牌、導(dǎo)視牌。 P數(shù)：28個(gè)P 裝訂：騎馬釘裝 規(guī)格：330210（折后規(guī)格） 印數(shù)：5000份 材料：210克銅版紙以上a、b、c、項(xiàng)售樓資料全包單價(jià)：38元/套特別說(shuō)明：本公司免費(fèi)提供的服務(wù)項(xiàng)目有（1）會(huì)所功能規(guī)劃建議（2）樣板房、樣板環(huán)境的形象定位建議（3）廣告效果調(diào)查、分析（4）銷售活動(dòng)的建議（5）其它合理化建議如貴公司將此項(xiàng)目整體推廣設(shè)計(jì)、制作以及媒介發(fā)布交本公司代理，本公司將予以特別的優(yōu)惠。 工藝：4C+4C印刷 戶型插頁(yè) P數(shù)：6個(gè)P 印數(shù)：50008000份 封面、封底：300克綠色進(jìn)口皮紋紙、擊凸、加香味包制作安裝、按實(shí)際尺寸、材料、安裝的難易程度計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)予以優(yōu)惠。七、規(guī)劃與報(bào)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)包裝（1）現(xiàn)場(chǎng)包裝時(shí)應(yīng)考慮的幾個(gè)方面a、體現(xiàn)恒冠豪園獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格；b、體現(xiàn)恒冠豪園檔次（最好是能提升物業(yè)檔次和形象）；c、與恒冠豪園將來(lái)推廣的形象要統(tǒng)一起來(lái)；d、具有較強(qiáng)的識(shí)別性或視覺(jué)沖