【正文】 、供暖費(fèi)6000余元及車(chē)位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無(wú)需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。 物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)： 常識(shí)一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的 　　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線(xiàn)費(fèi)等等。物業(yè)糾紛典型案例解析設(shè)為首頁(yè) 收藏本站 明德 重法 致公 救治肉體的創(chuàng)傷 慰籍心靈的痛苦 首頁(yè) 法治之窗 法律家園 法治社區(qū) 法治視界 談法說(shuō)案 律吧咨詢(xún) 網(wǎng)上委托 法律文庫(kù) 法律博客 2012年4月1日 星期日 物業(yè)糾紛典型案例解析 加入時(shí)間：2009115 23:46:29　 物業(yè)糾紛典型案例解析（轉(zhuǎn)） 物業(yè)收費(fèi)糾紛解析 相關(guān)法律法規(guī) ：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 　?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金； 　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。 　　另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。被告曹女士辯稱(chēng)，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿(mǎn)意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 房屋買(mǎi)賣(mài)中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。 案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。 小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任. 《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 案例解析：在此類(lèi)糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車(chē)主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場(chǎng)地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車(chē)輛丟失中是否存在過(guò)錯(cuò)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。 本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。 案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)?。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。 案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。 小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 《物權(quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。去年7月，曾先生買(mǎi)了一輛高檔小車(chē)。 案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對(duì)共用部位的解釋?zhuān)^(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。 根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 案例解析：平臺(tái)晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對(duì)損害后果的發(fā)生負(fù)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對(duì)管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門(mén)作為安全隱患，物業(yè)公司沒(méi)有對(duì)其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車(chē)庫(kù)取車(chē)時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行政制裁手段。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門(mén)口設(shè)有門(mén)崗，一天24小時(shí)值班，但對(duì)出入人員無(wú)登記，無(wú)日常24小時(shí)巡邏。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。楊某的丈夫焦某下車(chē)與保安員發(fā)生互毆。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。雇主替代責(zé)任是指雇主對(duì)雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。因此，原告同樣是有過(guò)錯(cuò)的，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第131條“受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請(qǐng)求。 法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。 相關(guān)法律知識(shí)：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù) [ Fr: ] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。 [ Fr: ] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護(hù)欄時(shí)失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費(fèi)用近三萬(wàn)元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬(wàn)余元。東?；▓@業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺(jué)察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。 [ Fr: ] 類(lèi)似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外”。這種情況下，物業(yè)公司要說(shuō)自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說(shuō)不過(guò)去。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護(hù)欄時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護(hù)欄留有十余厘米長(zhǎng)的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對(duì)此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用1萬(wàn)元?！蓖ㄋ椎卣f(shuō)就是，經(jīng)營(yíng)者或者社會(huì)活動(dòng)組織者，對(duì)他的顧客或者活動(dòng)參加者負(fù)有合理限度的安全保障義務(wù)，未履行這個(gè)義務(wù)，致使他人受到人身?yè)p害的，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。因此，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。小鵬在跑動(dòng)中撞倒一張石桌。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。 案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身?yè)p害賠償案件。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。經(jīng)洛陽(yáng)市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級(jí)傷殘，為此先后住院治療38天。 （1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷　物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償 日前，洛陽(yáng)市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身?yè)p害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身?yè)p害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬(wàn)余元。 最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第九條：　雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過(guò)失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。 案例解析：（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。 本辦法所稱(chēng)承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。 案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒(méi)有及