【正文】 產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標(biāo)的物的實際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。至于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。所以從合同義務(wù)來講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說被告的主體不適格。后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算第二篇：物業(yè)糾紛案例案例小區(qū)內(nèi)交通安全案例2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。，包括出售、交換和贈送。，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。投標(biāo)人補(bǔ)充、修改、替代投標(biāo)文件的，招標(biāo)人不予接受；投標(biāo)人撤回投標(biāo)文件的，其投標(biāo)保證金將被沒收。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。另外，通過購買相關(guān)責(zé)任保險的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。高女士請求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔(dān)該案受理費 以及資料和證件復(fù)印費。①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費敗訴7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣判。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。曹女士對收費標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對此予以審查決定。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛 典型案例：2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費用。這兩種義務(wù)并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時得到維修的責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。《物業(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。該條還規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。”因而此觀點認(rèn)為雖然未辦理國有土地使用權(quán)證，但土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有，就應(yīng)當(dāng)適用國有土地上的房屋買賣的規(guī)定，認(rèn)定買賣房屋合同有效。(2)國辦發(fā)（1999）第39號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。理由之一是契約自由，合同是當(dāng)事人的真實意思表示，雖然不具備商品房買賣合同的銷售要件，相關(guān)案例中村委會對外銷售的其余房屋，大多已經(jīng)辦理了《村鎮(zhèn)居民房屋所有權(quán)證》，考慮到大多數(shù)購房合同已經(jīng)履行完畢，并辦理了房屋權(quán)屬證書。（2）最高法院有案例對于無效合同的訴訟時效期間的起算自合同約定的履行期限屆滿之日。請求確認(rèn)合同有效與否系確認(rèn)之訴，不應(yīng)受訴訟時效的限制。”五、審理中的突出問題村民將宅基地房屋向城鎮(zhèn)居民出售之后，該城鎮(zhèn)居民又將房屋向同一集體經(jīng)濟(jì)組織的另一村民出售，現(xiàn)村民提起訴訟，要求確認(rèn)兩份買賣合均無效，請求返還房屋。村民將宅基地房屋出售給城鎮(zhèn)居民，得知將要拆遷向法院提起訴訟，要求確認(rèn)合同無效，返還房屋。甲方則在仲裁庭首次開庭前向法院申請確認(rèn)該仲裁條款無效。廣州公司收款后卻遲遲沒有辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。香港公司雖稱其曾于1995年5月2日、1997年1月5日兩次函告廣州公司，但未舉證證實其主張，所以未獲法院采納。原告同意了這個意見。案件審理：法院審理后認(rèn)為，按照《招標(biāo)投標(biāo)法》第45條規(guī)定：中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。根據(jù)2001年6月1日建設(shè)部令第89號發(fā)布的《房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定：招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。開標(biāo)前招標(biāo)小組對各投標(biāo)單位進(jìn)行了資格審查，并通過了公證。案例中在這兩個方面均存在錯誤。在使用了8個月之后，公寓樓5層的內(nèi)承重墻倒塌，致使1人死亡，3人受傷，其中1人致殘。造成受害人死亡的，還應(yīng)支付喪葬費、撫恤費、死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費用等。鄭某立即送吳某到醫(yī)院住院治療23天后出院。雖然吳某在施工中也有違反安全操作規(guī)則的過失，但其并非鐵道建設(shè)專業(yè)人員，且違章情節(jié)較輕，故不能免除鄭某應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。被告國道指揮部辯稱：308國道的改建工程，發(fā)包給施工單位承建，在施工中發(fā)生事故，應(yīng)由施工單位承擔(dān)責(zé)任。4月初開工，該項目樓花在房地產(chǎn)市場極為走俏，為盡早建成該項目，該房地產(chǎn)開發(fā)公司便派專人檢查監(jiān)督施工進(jìn)度。案例九：2002年3月，甲乙雙方簽定施工總承包合同，約定由乙方負(fù)責(zé)某宿舍樓的施工。解答：《合同法》第278條規(guī)定：隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費、誤工費、精神損失費等要求。案例分析：本案涉及三個方面的問題： 本案的責(zé)任主體是誰？ 本案適用什么樣的歸責(zé)原則？ 如何判斷不可抗力。如物業(yè)公司和業(yè)主證明不了自己無過錯，則推定其有過錯，從而承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為在已壞損的游樂椅上，貼有明顯申明該游樂椅已經(jīng)壞損的告知，并已通知廠家前來修復(fù)，所以物業(yè)沒有任何責(zé)任，小孩的家長未盡到監(jiān)護(hù)作用是主要原因?！雹?、首先與黃先生溝通，并通過業(yè)主委員會或其它有關(guān)部門做其工作，如不行，那末通過司法途徑解決?！?物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄車輛道路管理服務(wù)糾紛 【案例四】2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場管理方面沒有過錯。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。[案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗收合格后，交付業(yè)主使用。污水外溢的清潔處理措施將撈起的污物、雜物迅速裝車運走，避免造成二次污染；用垃圾斗將污水裝入水桶，迅速倒掉，雨水掃入地漏；維修完畢后，迅速打掃現(xiàn)場。流浪狗在小區(qū)咬傷人物業(yè)公司該承擔(dān)責(zé)任嗎？2009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，讀小學(xué)二年級的學(xué)生揚揚放學(xué)回家，剛走進(jìn)小區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來趕來的物業(yè)公司保安將狗打死。故一審判決物業(yè)公司賠償1121﹒95元（醫(yī)療費和交通費）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。請問你是怎樣認(rèn)為的？ 探討答案：未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商就擁有業(yè)主大會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。緊急避險構(gòu)成要件有以下幾點： ；，而不是尚未到來或已經(jīng)過去的； ； ； ； 。揚揚家人認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你，讓狗進(jìn)來的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，要求對方賠償醫(yī)藥費、誤工費、護(hù)理費、交通費及精神損失費12121元。經(jīng)了解得知這是物業(yè)公司對他車子亂停亂放采取的措施。隨后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理活動中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點：應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實過程。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸交涉，綜合事實，參考現(xiàn)場照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應(yīng)對損害負(fù)民事責(zé)任?，F(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。該小區(qū)共有樓房21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會。物業(yè)公司雖出具了告知提示，但沒有采取安全措施，因此，不能以此免除物業(yè)的維護(hù)責(zé)任。簡單地說是“ 三不”，即“不可預(yù)見，不可避免，不可克服”?！边@一規(guī)定的責(zé)任主體是工作物的所有人和管理人。如果物業(yè)公司沒有在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司必須承擔(dān)民事責(zé)任。在本案中，乙方履行了通知義務(wù)，對于甲方不履行檢查義務(wù)的行為，乙方有權(quán)停工待查，停工造成的損失應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)。地下室防水工程完工后，乙方通知甲方檢查驗收，甲方則答復(fù)：因公司內(nèi)事物繁多，由乙方自己檢查出具檢查記錄即可。為使工程盡早完工，房地產(chǎn)開發(fā)公司所派人員遂以承包公司名義要求材料供應(yīng)商提前送貨至目的地，造成材料堆積過多，管理困難，部分材料損壞。問題：兩被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？ 解答：施工人不能證明事故是死者故意造成的，故烏某不承擔(dān)民事責(zé)任。該公司在與鄭某簽訂的承包合同中約定“施工中發(fā)生傷、亡、殘事故，由鄭某負(fù)責(zé)”，把只有企業(yè)才有能力承擔(dān)的安全風(fēng)險推給能力有限的自然人承擔(dān)，該條款損害了勞動者的合法權(quán)益，違反了我國憲法和勞動法的有關(guān)規(guī)定，是無效條款，不受法律保護(hù)。1999年2月，某法醫(yī)技術(shù)室對吳某的傷情進(jìn)行鑒定，結(jié)論是：傷殘等級為工傷七級。案例六1998年，被告某工程公司與該公司職工鄭某簽訂工程承包合同，約定由鄭某承包某大橋行車道板的架設(shè)安裝。某建筑公司以使用不當(dāng)且已過保修期為由拒絕賠償。⑤招標(biāo)小組認(rèn)為那家建筑公司的標(biāo)書有效，予以保留是錯誤的。問題：按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)法律的規(guī)定，在該項目施工招標(biāo)工程中，哪些方面是錯誤的？請逐一加以說明。招標(biāo)工作主要內(nèi)容確定為：⑴成立招標(biāo)工作小組；⑵編制招標(biāo)文件；⑶編制標(biāo)底；⑷發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?；⑸投?biāo)單位資格審查；⑹發(fā)放招標(biāo)文件；⑺組織現(xiàn)場踏勘和招標(biāo)答疑；⑻接受投標(biāo)文件；⑼開標(biāo)；⑽評標(biāo)；⑾確定中標(biāo)單位；⑿發(fā)出中標(biāo)通知書；⒀簽定承發(fā)包合同。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。但是工程開工后，還沒有等到正式簽訂承包合同，雙方就因為對合同內(nèi)容的意見不一而發(fā)生了爭議。本案中，香港公司致函給廣州公司，應(yīng)親自送廣州公司簽收，留下回執(zhí)，或通過郵局掛號郵寄，這樣才能保證民事權(quán)利在被侵害時得到法律的保護(hù)。而廣州公司辯稱，香港公司與廣州公司于1994年6月10日簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，該合同已于1994年履行完畢。乙方辯稱：1999年9月某建筑集團(tuán)申請成立了第六分公司；而且早在1994年，某建筑集團(tuán)就為乙方出具了授權(quán)其在該地區(qū)承攬工程的委托書，因此上述《建設(shè)工程施工合同》及《終止協(xié)議》有效，仲裁條款當(dāng)然有效。對于該損失范圍及數(shù)額的確認(rèn)有不同的觀點：一種觀點認(rèn)為，損失范圍及數(shù)額應(yīng)當(dāng)以起訴之日現(xiàn)存房屋的評估值為準(zhǔn)。理由是土地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，城鎮(zhèn)居民禁止購買宅基地房屋。民二庭大多數(shù)同志傾向于第二種觀點。（見最高法院（2003）民二終字第38號民事判決書）（3）民一活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。理由之二是該類房屋為樓房，與使用宅基地建平房應(yīng)有所區(qū)別。非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效。理由是雖然依據(jù)上述《實施條例》第2條的規(guī)定土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有，但