【正文】 2022/5/24 9 業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求 特色餐飲一般需求 1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)充足停車場(chǎng) 咖啡館 80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流 西餐廳 300平方米以上 酒吧約 200平方米以上（ 24小時(shí)營(yíng)業(yè)） 美容美發(fā) 150平方米以上（冷熱水，電力） 美體 500平方米以上（營(yíng)業(yè)晚上 10點(diǎn)，最好提供停車位） 洗衣店 50100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深） 餐 飲 服 務(wù) 配 套 行 業(yè) 2022/5/24 10 商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來(lái)決定 便利店 150500平方米（小儲(chǔ)藏室， 24小時(shí)營(yíng)業(yè)） 藥店 100200（ 24小時(shí)營(yíng)業(yè)） 花店 1030平方米（上下水） 銀行 5001000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營(yíng)業(yè)面積 100平方米、以上租買均可租賃要簽 10年以上 彩擴(kuò)店 60平方米 化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需 100平方米以上 服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需 100平方米以上 服 務(wù) 配 套 行 業(yè) 展 廳 精 品 店 2022/5/24 11 ? 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入了系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)時(shí)代，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。 2022/5/24 14 在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中 街鋪有街鋪的分割標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺(tái)的區(qū)別等。 譬如柱子不能在鋪位中間， 不能影響商鋪的使用； 柱子不能影響鋪位的展示面等， 還要注意鋪位分割后的賣場(chǎng)人流導(dǎo)向和環(huán)通問(wèn)題。 2022/5/24 22 一是有足夠的面積， 根據(jù)文化主管部門(mén)的要求， 每臺(tái)電腦占地面積應(yīng)不少于 ； 二是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的消防要求： 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口） 安全出口、消防防火門(mén) 消防通道應(yīng)保持暢通 消防防火門(mén)應(yīng)距離主進(jìn)門(mén) 5M以上 消防門(mén)寬度應(yīng)不小于 高度應(yīng)不少于 。 2022/5/24 29 但是在實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中返租期的長(zhǎng)短一直是一個(gè)令人困擾的問(wèn)題。 2022/5/24 34 ? 八、商鋪分割的原則 ? 商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。 商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。 2022/5/24 40 3 、科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。 2022/5/24 43 2 、輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可 銷售面積。 2022/5/24 46 ? 空閑場(chǎng)地： ? 目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過(guò)多的空閑場(chǎng)地，浪費(fèi)了使用面積。 否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。 要注意求新求實(shí)，體現(xiàn)自己的特色，招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商 政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個(gè)方面。 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)， 它更多地是一種制造賺錢(qián)工具的過(guò)程 因此在營(yíng)銷過(guò)程中，必須始終思考： 如何合理有效地將賺錢(qián)工具推銷出去， 使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢(qián)工具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 2022/5/24 65 在商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，應(yīng)重點(diǎn)從消費(fèi)者著手，在消費(fèi)的最終環(huán)節(jié)上發(fā)力， 只有廣大消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)場(chǎng)所， 生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商。 2022/5/24 70 商業(yè)地產(chǎn)策劃人員的技能 商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服 務(wù)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)盈利模式和回報(bào)方式 這些都是策劃人員必需熟練掌握的要點(diǎn)。 完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的應(yīng)該是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，而絕非是一個(gè)個(gè)人。 ?小型百貨商場(chǎng)往往也很重要，所以也可以通過(guò)談判得到 ?比較低的租金。 2022/5/24 85 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東部沿海開(kāi)放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。 2022/5/24 90 ?整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂， ?好策劃往往事半功倍， ?缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開(kāi)發(fā)成功， ?有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半?，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收?qǐng)龆加锌赡堋? 好的開(kāi)業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)， 做到知彼知己，因市制宜， 因時(shí)制宜，因地制宜， 因人制宜，以求得天時(shí)、 得地利、得人和。 2022/5/24 102 ?以市場(chǎng)為導(dǎo)向重視培育商場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，不論是將商場(chǎng)分割銷售，還是只租不售， 開(kāi)發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場(chǎng)，還要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)營(yíng)為 中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場(chǎng)。 這種打著策劃大師幌子魚(yú)目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見(jiàn)， 他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。 ?消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪 ?的類別及總量。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2022/5/24 117 奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2022/5/24 118 ?合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適 ?的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪 ?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商 業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起 著決定性作用。 2022/5/24 132 天時(shí)、地利、人和都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 2022/5/24 135 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大 居民消費(fèi)水平的不斷提高 休閑與購(gòu)物相結(jié)合的 一站式購(gòu)物 作為一種全新的購(gòu)物理念 逐漸被人們接受。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、 項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步 等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。 2022/5/24 143 ?項(xiàng)目建設(shè)方案 ?設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括 ?兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)： ?建筑方案設(shè)計(jì) ?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。 制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、 賣場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷管理制度體系、 財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。 2022/5/24 151 謝謝 。 2022/5/24 148 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì) ?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)， ?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問(wèn)題，是很 ?重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn) ?營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。 2022/5/24 144 ?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) ?二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是 ?對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商 ?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專柜 ?形象、商品陳列按照商業(yè) ?規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。 ?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及 ?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 ?是什么、做什么、如何做”的問(wèn)題 ?要對(duì) 項(xiàng)目科學(xué)定位 ?首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析 ?分析項(xiàng)目自身及資源條件 ?主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 ?科學(xué)的 SWOT分析 ?在完成 SWOT分析后 ?對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位： 2022/5/24 141 ? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。 雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱， 項(xiàng)目擱淺或開(kāi)業(yè)后 運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生 但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題 2022/5/24 136 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ?不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ?不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式 ?機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和 ?流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 地利也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 2022/5/24 122 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 2022/5/24 123 ?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家， ?要按照主力店的需求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)， ?否則后期會(huì)遇到很大的阻力和壓力。 2022/5/24 119 ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。 2022/5/24 111 滿足需求而非創(chuàng)造需求 2022/5/24 112 目前國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益， 這類項(xiàng)目往往開(kāi)始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足 而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開(kāi)發(fā)商。 不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通， 以整體觀念開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。 2022/5/24 103 訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥 近年來(lái)國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。 2022/5/24 96 ? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 2022/5/24 92 商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體 規(guī)劃布局。 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃在微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則；放水養(yǎng)魚(yú)的原則；先做人氣，再做生意的原則。 ?租金的制定應(yīng)該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì) ?劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)管理成本 ?參考當(dāng)?shù)?